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segunda-feira, 21 de fevereiro de 2011

STJ - A Administração não fica refém dos acordos "egoísticos" firmados pelos loteadores

IMPORTANTE DECISÂO DO STJ SOBRE DEMOLIÇÂO DE CONSTRUÇÂO IRREGULAR 


STJ - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO 

REsp 302906 / SP
RECURSO ESPECIAL
2001/0014094-7
Relator(a)
Ministro HERMAN BENJAMIN (1132)
Órgão Julgador
T2 - SEGUNDA TURMA
Data do Julgamento
26/08/2010
Data da Publicação/Fonte
DJe 01/12/2010
Ementa
PROCESSUAL CIVIL, ADMINISTRATIVO, AMBIENTAL E URBANÍSTICO.
LOTEAMENTO CITY LAPA. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA
NOVA. RESTRIÇÕES URBANÍSTICO-AMBIENTAIS CONVENCIONAIS ESTABELECIDAS
PELO LOTEADOR. ESTIPULAÇÃO CONTRATUAL EM FAVOR DE TERCEIRO, DE
NATUREZA PROPTER REM. DESCUMPRIMENTO. PRÉDIO DE NOVE ANDARES, EM
ÁREA ONDE SÓ SE ADMITEM RESIDÊNCIAS UNIFAMILIARES. PEDIDO DE
DEMOLIÇÃO. VÍCIO DE LEGALIDADE E DE LEGITIMIDADE DO ALVARÁ. IUS
VARIANDI ATRIBUÍDO AO MUNICÍPIO. INCIDÊNCIA DO PRINCÍPIO DA
NÃO-REGRESSÃO (OU DA PROIBIÇÃO DE RETROCESSO) URBANÍSTICO-AMBIENTAL.
VIOLAÇÃO AO ART. 26, VII, DA LEI 6.766/79 (LEI LEHMANN), AO ART. 572
DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 (ART. 1.299 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002) E À
LEGISLAÇÃO MUNICIPAL. ART. 334, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.
VOTO-MÉRITO.
1. As restrições urbanístico-ambientais convencionais,
historicamente de pouco uso ou respeito no caos das cidades
brasileiras, estão em ascensão, entre nós e no Direito Comparado,
como veículo de estímulo a um novo consensualismo solidarista,
coletivo e intergeracional, tendo por objetivo primário garantir às
gerações presentes e futuras espaços de convivência urbana marcados
pela qualidade de vida, valor estético, áreas verdes e proteção
contra desastres naturais.
2. Nessa renovada dimensão ética, social e jurídica, as restrições
urbanístico-ambientais convencionais conformam genuína índole
pública, o que lhes confere caráter privado apenas no nome,
porquanto não se deve vê-las, de maneira reducionista, tão-só pela
ótica do loteador, dos compradores originais, dos contratantes
posteriores e dos que venham a ser lindeiros ou vizinhos.
3. O interesse público nas restrições urbanístico-ambientais em
loteamentos decorre do conteúdo dos ônus enumerados, mas igualmente
do licenciamento do empreendimento pela própria Administração e da
extensão de seus efeitos, que iluminam simultaneamente os vizinhos
internos (= coletividade menor) e os externos (= coletividade
maior), de hoje como do amanhã.
4. As restrições urbanístico-ambientais, ao denotarem, a um só
tempo, interesse público e interesse privado, atrelados
simbioticamente, incorporam uma natureza propter rem no que se
refere à sua relação com o imóvel e aos seus efeitos sobre os
não-contratantes, uma verdadeira estipulação em favor de terceiros
(individual e coletivamente falando), sem que os
proprietários-sucessores e o próprio empreendedor imobiliário
original percam o poder e a legitimidade de fazer respeitá-las.
Nelas, a sábia e prudente voz contratual do passado é preservada, em
genuíno consenso intergeracional que antecipa os valores
urbanístico-ambientais do presente e veicula as expectativas
imaginadas das gerações vindouras.
5. A Lei Lehmann (Lei 6.766/1979) contempla, de maneira expressa, as
"restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da
legislação pertinente" (art. 26, VII). Do dispositivo legal resulta,
assim, que as restrições urbanístico-ambientais legais apresentam-se
como normas-piso, sobre as quais e a partir das quais operam e se
legitimam as condicionantes contratuais, valendo, em cada área, por
isso mesmo, a que for mais restritiva (= regra da maior restrição).
6. Em decorrência do princípio da prevalência da lei sobre o negócio
jurídico privado, as restrições urbanístico-ambientais convencionais
devem estar em harmonia e ser compatíveis com os valores e
exigências da Constituição Federal, da Constituição Estadual e das
normas infraconstitucionais que regem o uso e a ocupação do solo
urbano.
7. Negar a legalidade ou legitimidade de restrições
urbanístico-ambientais convencionais, mais rígidas que as legais,
implicaria recusar cumprimento ao art. 26, VII, da Lei Lehmann, o
que abriria à especulação imobiliária ilhas verdes solitárias de São
Paulo (e de outras cidades brasileiras), como o Jardim Europa, o
Jardim América, o Pacaembu, o Alto de Pinheiros e, no caso dos
autos, o Alto da Lapa e a Bela Aliança (City Lapa).
8. As cláusulas urbanístico-ambientais convencionais, mais rígidas
que as restrições legais, correspondem a inequívoco direito dos
moradores de um bairro ou região de optarem por espaços verdes,
controle do adensamento e da verticalização, melhoria da estética
urbana e sossego.
9. A Administração não fica refém dos acordos "egoísticos" firmados
pelos loteadores, pois reserva para si um ius variandi, sob cuja
égide as restrições urbanístico-ambientais podem ser ampliadas ou,
excepcionalmente, afrouxadas.
10. O relaxamento, pela via legislativa, das restrições
urbanístico-ambientais convencionais, permitido na esteira do ius
variandi de que é titular o Poder Público, demanda, por ser
absolutamente fora do comum, ampla e forte motivação lastreada em
clamoroso interesse público, postura incompatível com a submissão do
Administrador a necessidades casuísticas de momento, interesses
especulativos ou vantagens comerciais dos agentes econômicos.
11. O exercício do ius variandi, para flexibilizar restrições
urbanístico-ambientais contratuais, haverá de respeitar o ato
jurídico perfeito e o licenciamento do empreendimento, pressuposto
geral que, no Direito Urbanístico, como no Direito Ambiental, é
decorrência da crescente escassez de espaços verdes e dilapidação da
qualidade de vida nas cidades. Por isso mesmo, submete-se ao
princípio da não-regressão (ou, por outra terminologia, princípio da
proibição de retrocesso), garantia de que os avanços
urbanístico-ambientais conquistados no passado não serão diluídos,
destruídos ou negados pela geração atual ou pelas seguintes.
12. Além do abuso de direito, de ofensa ao interesse público ou
inconciliabilidade com a função social da propriedade, outros
motivos determinantes, sindicáveis judicialmente, para o
afastamento, pela via legislativa, das restrições
urbanístico-ambientais podem ser enumerados: a) a transformação do
próprio caráter do direito de propriedade em questão (quando o
legislador, p. ex., por razões de ordem pública, proíbe certos tipos
de restrições), b) a modificação irrefutável, profunda e
irreversível do aspecto ou destinação do bairro ou região; c) o
obsoletismo valorativo ou técnico (surgimento de novos valores
sociais ou de capacidade tecnológica que desconstitui a necessidade
e a legitimidade do ônus), e d) a perda do benefício prático ou
substantivo da restrição.
13. O ato do servidor responsável pela concessão de licenças de
construção não pode, a toda evidência, suplantar a legislação
urbanística que prestigia a regra da maior restrição. À luz dos
princípios e rédeas prevalentes no Estado Democrático de Direito,
impossível admitir que funcionário, ao arrepio da legislação federal
(Lei Lehmann), possa revogar, pela porta dos fundos e
casuisticamente, conforme a cara do freguês, as convenções
particulares firmadas nos registros imobiliários.
14. A regra da maior restrição (ou, para usar a expressão da Lei
Lehmann, restrições "supletivas da legislação pertinente") é de
amplo conhecimento do mercado imobiliário, já que, sobretudo no
Estado de São Paulo, foi reiteradamente prestigiada em inúmeros
precedentes da Corregedoria-Geral de Justiça, em processos
administrativos relativos a Cartórios de Imóveis, além de julgados
proferidos na jurisdição contenciosa.
15. Irrelevante que as restrições convencionais não constem do
contrato de compra e venda firmado entre a incorporadora construtora
e o proprietário atual do terreno. No campo imobiliário, para quem
quer saber o que precisa saber, ou confirmar o que é de conhecimento
público, basta examinar a matrícula do imóvel para aferir as
restrições que sobre ele incidem, cautela básica até para que o
adquirente verifique a cadeia dominial, assegure-se da validade da
alienação e possa, futuramente, alegar sua boa-fé. Ao contrato de
compra e venda não se confere a força de eliminar do mundo jurídico
as regras convencionais fixadas no momento do loteamento e
constantes da matrícula do imóvel ou dos termos do licenciamento
urbanístico-ambiental. Aqui, como de resto em todo o Direito, a
ninguém é dado transferir o que não tem ou algo de que não dispõe –
nemo dat quod non habet.
16. Aberrações fáticas ou jurídicas, em qualquer campo da vida em
sociedade, de tão notórias e auto-evidentes falam por si mesmas e
independem de prova, especializada ou não (Código de Processo Civil,
art. 334, I), tanto mais quando o especialista empresário, com o
apoio do Administrador desidioso e, infelizmente, por vezes
corrupto, alega ignorância daquilo que é do conhecimento de todos,
mesmo dos cidadãos comuns.
17. Condenará a ordem jurídica à desmoralização e ao descrédito o
juiz que legitimar o rompimento odioso e desarrazoado do princípio
da isonomia, ao admitir que restrições urbanístico-ambientais,
legais ou convencionais, valham para todos, à exceção de uns poucos
privilegiados ou mais espertos. O descompasso entre o comportamento
de milhares de pessoas cumpridoras de seus deveres e
responsabilidades sociais e a astúcia especulativa de alguns basta
para afastar qualquer pretensão de boa-fé objetiva ou de ação
inocente.
18. O Judiciário não desenha, constrói ou administra cidades, o que
não quer dizer que nada possa fazer em seu favor. Nenhum juiz, por
maior que seja seu interesse, conhecimento ou habilidade nas artes
do planejamento urbano, da arquitetura e do paisagismo, reservará
para si algo além do que o simples papel de engenheiro do discurso
jurídico. E, sabemos, cidades não se erguem, nem evoluem, à custa de
palavras. Mas palavras ditas por juízes podem, sim, estimular a
destruição ou legitimar a conservação, referendar a especulação ou
garantir a qualidade urbanístico-ambiental, consolidar erros do
passado, repeti-los no presente, ou viabilizar um futuro
sustentável.
19. Recurso Especial não provido.
Acórdão
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da Segunda Turma do Superior
Tribunal de Justiça: "Prosseguindo-se no julgamento, após o
voto-desempate do Sr. Ministro Mauro Campbell Marques, a Turma, por
maioria, negou provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
Ministro-Relator. Vencidos os Srs. Ministros Eliana Calmon e
Humberto Martins." Os Srs. Ministros Mauro Campbell Marques e Castro
Meira votaram com o Sr. Ministro Relator.
Dr(a). RUY CARLOS DE BARROS MONTEIRO, pela parte RECORRENTE: CCK
CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
Dr(a). BERENICE DE TOLEDO KRÜCKEN MARTIN, pela parte RECORRIDA:
ASSOCIAÇÃO DOS AMIGOS E MORADORES DO ALTO DA LAPA E BELA ALIANÇA -
ASSAMPALBA
Dr(a). VADIM DA COSTAARSKY, pela parte RECORRIDA: MOVIMENTO DEFENDA
SÃO PAULO
Discussão doutrinária: restrições urbanístico-ambientais
 convencionais.
 Tema: MEIO AMBIENTE.
Palavras de Resgate
CIDADE SUSTENTÁVEL, BAIRRO SUSTENTÁVEL.
        ART:00018 ART:00026 INC:00007 ART:00028 ART:00045

*****  CC-02     CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:01299 ART:02035

*****  CC-16     CÓDIGO CIVIL DE 1916
        ART:00135 ART:00572 ART:00882

*****  CPC-73    CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973
        ART:00334 INC:00001

LEG:MUN LEI:008001 ANO:1973
        ART:00039 PAR:00001
(REDAÇÃO DADA PELA LEI 9.846/1985)
(SÃO PAULO - SP)

LEG:MUN LEI:009846 ANO:1985
(SÃO PAULO - SP)

LEG:FED CFB:****** ANO:1988
*****  CF-1988   CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988
        ART:00005 INC:00002 INC:00023 INC:00036 ART:00030
        INC:00001 ART:00182 PAR:00004 ART:00225

LEG:FED SUM:******
*****  SUM(STF)  SÚMULA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL
        SUM:000283

*****  LICC-42   LEI DE INTRODUÇÃO AO CÓDIGO CIVIL
        ART:00006

*****  LRP-73    LEI DE REGISTROS PÚBLICOS
        ART:00231 INC:00001

        ART:00002 INC:00001 INC:00002 INC:00003
(RESTRIÇÕES URBANÍSTICO-AMBIENTAIS PRIVADAS)
     STJ - RESP 226858-RJ (RSTJ 136/281),
           RESP 7585-SP (RSTJ 39/376),
           RESP 289093-SP (RT 821/174), RESP 1011581-RS
     STF - RE 101258/SP


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