Parabéns ao Exmo. Des.LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO, relator, e aos Desembargadores da Nona Câmara de Direito Privado pela
MAGNÍFICA LIÇÃO DE DIREITO e de JUSTIÇA !
A INEXISTÊNCIA JURIDICA DO FALSO CONDOMINIO COMARY, e todos os seu "derivados" já foi declarada repetidamente em ações judiciais e administrativas, com efeitos ERGA OMNES e EX-TUNC, retroativos a 04/04/1968, data em que o ILEGAL e INCONSTITUCIONAL " Instrumento particular de contrato de constituição de condomínio e estatutos de convenção do condominio comary" sobre as (15 glebas) do LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY (com destinação total da GRANJA COMARY ) foi firmado com o objetivo de FRAUDAR a LEI DE LOTEAMENTOS DECRETO 3079/38 e a LEI DE REGISTROS PÚBLICOS, simulando o uso do instituto jurídico do "condominio ordinário pro-indiviso" para transferir lotes certos e determinados, em manifesta burla ao ordenamento jurídico, conforme foi confessado pelos autores ao MP RJ no IC 702/07 em 16/04/2012.
A ilegalidade do falso contrato de constituição de condomínio comary foi declarada em 04/07/1968, e em 03/03/1995 pelos juizes e desembargadores, e foi repetidamente declarada, desde 2009, em ações judiciais, estaduais e federais e em processos administrativos.
Investigações do Ministério Público confirmaram as fraudes em 2009.
Mas as ações judiciais de cobrança e execução de indevidas cotas condominiais continuaram tramitando, irregularmente, desafiando o Estado Democrático de DIREITO e tratados de Direitos Humanos internacionais.
Em 2022 a verdadeira natureza jurídica de "associação IRREGULAR" do falso condominio comary gleba xv foi novamente reconhecida, em unanimidade, pela 26a Camara Cível que deu provimento à APELAÇÃO CIVEL para julgar procedente a AÇÃO DECLARATORIA de INEXISTÊNCIA JURIDICA do FALSO condominio comary gleba xv, c/c RESTITUIÇÃO dos valores indevidamente cobrados do Autor e reparação de danos.
APELANTE: PAULO BENEDITO FREITAS ALBUQUERQUE
APELADOS: CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV e ASSOCIAÇÃO
MANTENEDORA DA GLEBA XV
ORIGEM: 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE TERESÓPOLIS
DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO
INEXISTÊNCIA DE
CONDOMÍNIO. (...) SOCIEDADE DE FATO. AUSÊNCIA DE LEGALIDADE NA COBRANÇA. TEMA 882 DO STJ E TEMA 492 DO STF. MARCO TEMPORAL
DEFINIDO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE O
APELANTE ERA ASSOCIADO ANTES DA LEI 13.465/2017. RECURSO PROVIDO. (...)Por tais fundamentos, voto por DAR PROVIMENTO ao recurso do
autor para julgar procedentes os pedidos, e:
- declarar a inexistência de condomínio formal e
consequentemente a inexistência do dever do autor em quitar débito
condominial.
- condenar os réus na devolução dos valores comprovadamente
pagos, excetuando-se o período reconhecido como prescrito, com
correção do desembolso e juros da citação.
- condenar os réus nas custas e honorários advocatícios que se
fixa em 10% sobre o valor da condenação.
- julgar improcedente o pedido reconvencional condenando o
reconvinte no pagamento das custas processuais e honorários
advocatícios, fixados em 10% do valor da reconvenção.
Rio de Janeiro, 28 de fevereiro de 2023.
Des. Natacha Nascimento Gomes Tostes Gonçalves de Oliveira - Relatora
AÇÕES JUDICIAIS IRREGULARES
Mas apesar de ter sido EXTINTO judicialmente em 1995 e PROIBIDO de TER INSCRIÇÃO no Registro de Imóveis, porque FRAUDES no REGISTRO DE IMOVEIS não tem o condão de criar condominio algum, e por isto a JUSTIÇA FEDERAL negou "devolver" a inscrição no CNPJ que foi anulada pelo Superintendente da Receita Federal, e tudo isto por decisões JUDICIAIS de mérito, erga omnes, e efeitos retroativos a 04/04/1968, o falso condominio comary gleba XV , e outros derivados dos atos ilegais dos loteadores, notários e registradores , continuam ocupando, indevidamente, o polo ativo de ações judiciais de cobrança e de execução de falsas cotas condominiais, em manifesta AFRONTA à CF/88 e ao STF e STJ, usando "laranjas", PESSOAS FISICAS ou JURÍDICAS
Nenhum juiz pode alterar a natureza jurídica do Loteamento aberto JARDIM COMARY!
A VERDADE É LUZ QUE NÃO SE APAGA!
Assim, em 29/11/2023 o Exmo. Des. LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO relator, acompanhado pelos desembargadores da 9a Câmara de Direito Privado deu provimento à
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0003475-09.2019.8.19.0061
por UNANIMIDADE!!!!!!!
APELANTE: ERIC SILVESTRIN
APELANTE: TATIANA CALANDRINO MARANHÃO
APELADO: CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV
ORIGEM: 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE TERESÓPOLIS
RELATOR: DES. LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO
COMARY GLEBA XV. SENTENÇA DE
PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DOS RÉUS.
TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE
LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO.
PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. DIREITO
À LIVRE ASSOCIAÇÃO. REPERCUSSÃO GERAL
DA MATÉRIA. TEMAS 492 DO STF E 882 DO STJ.
INEXISTÊNCIA DE COPROPRIEDADE SOBRE ÁREAS COMUNS E REGISTRO CARTORÁRIO DA INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO, BEM
COMO DE QUALQUER DOCUMENTO QUE
COMPROVE A ANUÊNCIA DOS APELANTES EM SE ASSOCIAR. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.
PRECEDENTES DO STJ E DO TJRJ.
RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO Nº 0003475-
09.2019.8.19.0061, em que figuram como apelantes ERIC SILVESTRIN e TATIANA
CALANDRINO MARANHÃO, sendo apelado CONDOMÍNIO COMARY GLEBA
XV,
ACORDAM os Desembargadores que integram a Nona Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por UNANIMIDADE de
votos, EM CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto
do Relator.
Rio de Janeiro, 29 de novembro de 2023.
DESEMBARGADOR LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO
RELATOR
RELATÓRIO
Trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais proposta por
CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV em face de ERIC SILVESTRIN e
TATIANA CALANDRINO MARANHÃO, em que proferida sentença de
procedência do pleito autoral, nos seguintes termos (indexador 370):
“(...)É o relatório. Passo a decidir. O ponto controvertido está na obrigação ou
não de se pagar, sob a alegação de que o autor não constitui um condomínio. Há
basicamente três figuras distintas em discussões como a presente: o condomínio
edilício (artigo 1.331, do CC), as associações (condomínio de fato), e o
condomínio voluntário (artigo 1.314, do CC). No edilício há naturalmente partes
ditas comuns, além das particulares. No caso, não há evidência de partes comuns.
Aqui o pagamento da cota é obrigatório, na forma do artigo 1.336, I, do CC. Nas
associações não há condomínio, mas mera reunião associativa para a promoção
da localidade, em regra com a contratação ou prestação de serviços, que passam
a ser rateados, sob pena de enriquecimento sem causa (artigo 844, do CC)
daquele que não paga. Aqui há margem para discussão acerca da utilidade e
obrigatoriedade de tal pagamento. E finalmente o voluntário, que mais se
assemelha ao presente caso. Narra-se que há frações decorrentes de um mesmo
terreno. Há a constituição do autor, como condomínio em loteamento fechado,
justamente para o custeio das despesas comuns do condomínio pro indiviso. No
mais, a jurisprudência desde há muito tempo admite a constituição de condomínio
fechado de lotes. A propósito, tal realidade foi finalmente incorporada no Código
Civil no atual art. 1.358-A, incluído pela Lei n. 13.465/2017. Seja no caso do
condomínio edilício, seja no voluntário, há a obrigação de rateio e pagamento
(artigo 1.315, do CC). Os réus não negam a inexistência de pagamentos, nem
demonstram nulidades na constituição do condomínio. Assim, não há como se
afastar a obrigação do pagamento. PELO EXPOSTO, julgo PROCEDENTE o
pedido, na forma do artigo 487, I, do NCPC, para condenar os réus
solidariamente ao pagamento da quantia de R$ 20.967,30 (vinte mil novecentos
e sessenta e sete reais e trinta centavos, relativa a dívida até 10/03/2019 e
atualizada até então, mais juros e correção daquela data até o pagamento.
Condeno ainda ao pagamento das prestações vencidas desde então e vincendas,
com os mesmos acessórios, a contar de cada vencimento. Custas e honorários,
que fixo em 10% sobre o valor da causa, pelos réus, observado o artigo 98, § 3º,
do NCPC. No trânsito em julgado e em não havendo manifestações, dê-se baixa
e arquive-se. P.R.I.”
Apelam os réus (indexador 390), aduzindo que “o caso em tela foi
enquadrado na r. sentença como um condomínio voluntário, o que não se sustenta, visto que,
como dito, não há partes comuns, sendo os lotes independentes e ligados por via pública,
conforme comprovado pelos documentos anexados na contestação.”
Relatam que “Ao contrário do alegado na r. sentença, os réus demonstraram
nulidades na constituição do condomínio, reconhecidas oficialmente pela Receita Federal com
base em entendimento consolidado por decisão da justiça federal exarada nos autos do processo
0000245-14.2011.4.02.5115, transitado em julgado, em anexo à contestação. Cumpre ressaltar
que o CNPJ do pretenso Condomínio foi cancelado justamente por não se adequar à figura
jurídica em questão, o que levou à criação de uma associação para a cobrança de valores, que
opera por decisões sem qualquer legitimidade.”
Alegam que “não há qualquer menção na r. sentença sobre os fatos e provas
apresentados na contestação! Com toda a vênia, a r. sentença não foi devidamente
fundamentada, motivo pelo qual deve ser considerada NULA e substituída por este Egrégio
Tribunal”.
Ao final, pleiteiam “a decretação de nulidade da r. sentença recorrida, bem
como sua substituição, com IMPROCEDÊNCIA TOTAL DO PEDIDO AUTORAL; Requerem a
manutenção do benefício da gratuidade de justiça, já concedida em primeira instância, com
base na comprovação da hipossuficiência econômica dos Réus. Por fim, requerem os Réus, caso
seja mantida a procedência do pedido autoral, a retificação do prazo, considerando a incidência
da prescrição quinquenal, a contar da data da citação dos Réus, em 08/07/2021, conforme
entendimento do STJ, catalogado no sistema de repetitivos como tema 949, bem como a
determinação de realização de acordo viável às partes para parcelamento da dívida.”
As contrarrazões prestigiam a sentença (indexador 467).
É o relatório. Passo ao voto.
Conheço o recurso porquanto preenchidos os requisitos de
admissibilidade.
Busca a parte autora, CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV, a
cobrança de valores de cotas condominiais alegadamente inadimplidas relativas ao
imóvel situado na Rua José João Nassaro, 293, Teresópolis, (fração ideal de
1.235/464.705 avos da Gleba 15, desmembrada da Granja Comary, designada pela
área 32), no período compreendido entre 10/07/2015 e 10/03/2019.
O pedido foi julgado procedente. Daí este apelo.
De início, cumpre apreciar a preliminar de nulidade arguida, por ausência de fundamentação.
Segundo reiterada jurisprudência das Cortes Superiores, não há que se
confundir fundamentação sucinta com ausência de fundamentação.
Nesse sentido, a Corte Suprema, no julgamento do AI 791292 QO-
RG, Relator Min. Gilmar Mendes, sob a sistemática da Repercussão Geral,
assentou entendimento no sentido de que o órgão julgador não está obrigado a
enfrentar pormenorizadamente todas as alegações apresentadas, bastando que
decida a causa demonstrando as razões que firmaram seu convencimento. Veja-se
a respectiva tese:
“Tema STF 339 - O art. 93, IX, da Constituição Federal exige que o acórdão ou
decisão sejam fundamentados, ainda que sucintamente, sem determinar, contudo,
o exame pormenorizado de cada uma das alegações ou provas.”
Sob esse prisma, o pronunciamento questionado atende ao comando
constitucional, porquanto apresenta, ainda que de forma sucinta, os fundamentos
que ensejaram o convencimento do Magistrado no sentido da legitimidade da
cobrança, conforme se verifica do seguinte excerto:
“Narra-se que há frações decorrentes de um mesmo terreno. Há a constituição do
autor, como condomínio em loteamento fechado, justamente para o custeio das
despesas comuns do condomínio pro indiviso. No mais, a jurisprudência desde há
muito tempo admite a constituição de condomínio fechado de lotes. A propósito,
tal realidade foi finalmente incorporada no Código Civil no atual art. 1.358-A,
incluído pela Lei n. 13.465/2017. Seja no caso do condomínio edilício, seja no
voluntário, há a obrigação de rateio e pagamento (artigo 1.315, do CC). Os réus
não negam a inexistência de pagamentos, nem demonstram nulidades na
constituição do condomínio. Assim, não há como se afastar a obrigação do
pagamento.”
Destarte, rejeita-se a prefacial.
Passa-se à análise do mérito.
Com efeito, o art. 5º, XX(1) da Constituição da República, consagrou o
direito à livre associação ao dispor que ninguém poderá ser compelido a se associar
ou se manter associado.
1 Art. 5º. (...) XX - ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;
Sob esse enfoque, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE
n. 965.911 RG/SP, fixou a seguinte tese (Tema 492 STF): "é inconstitucional a
cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento
imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de
anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização
dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso
controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a
administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da
obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". Confira-se a respectiva
ementa:
Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa.
Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento.
Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17.
Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos
autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância
da tese.
1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da
liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem
sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não
tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco
Aurélio, DJe de 3/11/11).
2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam
apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações
decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem
associados e enquanto perdurasse tal vínculo.
3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o
tratamento da controvérsia em questão por dentre outras modificações a que
submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo
único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da
associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes
vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua
constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações
for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do
imóvel.
4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de
ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como
que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos
mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min.
Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).
5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do
julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: "É
inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e
conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado
até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a
questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso
controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato
constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no
caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido
registrado no competente registro de imóveis".
(RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em
15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO
DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021)
Veja-se que, na ausência de lei municipal que discipline a matéria, em
se tratando de relação jurídica constituída antes da entrada em vigor da Lei nº
13.465/2017, é ilegítima a cobrança de taxa de manutenção de proprietários de lote
ou imóvel não associados ou que à associação não anuíram expressamente e, após
o advento daquela norma, a cobrança de taxa de manutenção dos não associados
depende de adesão do proprietário do imóvel, titular do direito ou morador.
No mesmo sentido, é o entendimento firmado no Tema 882 do STJ:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C
DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO -
COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A
ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de
manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não
associados ou que a elas não anuíram".
2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação
de cobrança.
(REsp n. 1.280.871/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator para
acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe de
22/5/2015.)
Nessa linha de entendimento, revela-se descabida a cobrança de cota
condominial por parte do autor.
Na espécie, o imóvel objeto da lide foi adquirido pelos réus, ora
apelantes, em 27/01/2014 (indexador 19), portanto, antes da entrada em vigor da
Lei nº 13.465/2017.
Outrossim, embora se intitule condomínio, o autor na verdade se
constitui em associação, notadamente por conta da inexistência de copropriedade sobre áreas comuns e da ausência de registro cartorário da instituição do
condomínio, como bem destacado na sentença proferida pela 1ª Vara Federal de
Teresópolis, no bojo do proc. 00000245-14.2011.4.02.5115, que versava pretensão
anulatória da decisão administrativa que cancelou o CNPJ do autor. Confira-se:
Da mesma forma, o autor não apresentou qualquer documento que comprove a anuência dos apelantes em se associar.
Nesse contexto, conforme teses jurídicas estabelecidas no julgamento
dos Temas 492 do STF e 882 do STJ, os apelantes não podem ser considerados
associados do condomínio apelado, ainda que tenham satisfeito algumas cotas de rateio da associação.
A propósito, observe-se o seguinte precedente do STJ:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. HIPÓTESES DE
CABIMENTO DA COBRANÇA. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. NÃO ASSOCIADO E AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA COM O ENCARGO. COBRANÇA
INCABÍVEL.
1. Ação de cobrança ajuizada em 14/01/2019, da qual foi extraído o presente
recurso especial interposto em 16/08/2021 e concluso ao gabinete em 12/04/2022.
2. O propósito recursal é dizer sobre o cabimento da cobrança, por associação de
moradores, de taxa vinculada à prestação de serviços de manutenção de
loteamento fechado.
3. Às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a
cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora
constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados
ou que a ela não anuíram expressamente. A anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura
pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão
depositado no registro imobiliário do loteamento. Após a entrada em vigor da
Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é
possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de
titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado
desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo
novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no
competente Registro de Imóveis. Tema 882 do STJ e Tema 492 do STF.
4. Na espécie, a associação recorrida foi constituída antes da entrada em vigor
da Lei nº 13.465/2017, de modo que não se aplica à relação jurídica ora
debatida. Embora o Tribunal de origem tenha afirmado que as despesas de
manutenção não se confundem com taxa de manutenção, tal assertiva vai de
encontro à jurisprudência do STJ e do STF a qual, repise-se, é no sentido de que
o mero fato de o proprietário do lote se beneficiar dos serviços de manutenção e
das melhorias implementadas pela associação, tais como segurança,
melhoramento de vias e outros, não é suficiente para validar o rateio dos valores
despendidos para tanto. Além de a sentença ter deixado claro que o recorrente
não é associado, a recorrida, em nenhuma das suas manifestações nos autos,alegou que o recorrente anuiu expressamente com o encargo. Portanto, a
cobrança das despesas de manutenção é indevida.
5. Recurso especial conhecido e provido.
(REsp n. 1.991.508/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,
julgado em 9/8/2022, DJe de 12/8/2022.)
No mesmo sentido, os recentes julgados da Corte:
DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA. COTA
CONDOMINIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PROCEDÊNCIA DA
RECONVENÇÃO. REVERSÃO. INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO.
SOCIEDADE DE FATO. AUSÊNCIA DE LEGALIDADE NA COBRANÇA. TEMA
882 DO STJ E TEMA 492 DO STF. MARCO TEMPORAL DEFINIDO.
INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE O APELANTE ERA ASSOCIADO ANTES
DA LEI 13.465/2017. RECURSO PROVIDO. Apelação Cível. Pretensão de
desconstituição de débito condominial ao argumento de que é inexistente o
condomínio. Sentença de improcedência e procedência da reconvenção. Apelo
autoral. Inexistência de condomínio regularmente constituído. Em que pese haver
registro na matrícula do imóvel e convenção, esta foi efetivada em
desconformidade com a determinação da legislação específica (Lei 4.591/64).
Tese firmada no tema 492 do STF: " É inconstitucional a cobrança por parte de
associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário
urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de
anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível
a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em
loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato
constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo
novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no
competente Registro de Imóveis". Imóvel adquirido em 2011, portanto antes da
Lei 13465/2017. Associação não configurada. Improcedência da reconvenção.
Sucumbência revertida. Recurso provido. (0008659-48.2016.8.19.0061 –
APELAÇÃO - Des(a). NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES
GONÇALVES DE OLIVEIRA - Julgamento: 28/02/2023 - VIGÉSIMA SEXTA
CÂMARA CÍVEL)
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE
LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.
MANUTENÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ADESÃO DOS RÉUS À
ASSOCIAÇÃO. ATO CONSTITUTIVO NÃO REGISTRADO NO CARTÓRIO
COMPETENTE. As taxas de manutenção e conservação criadas por associações
de moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as hipóteses
em que houver anuência ao encargo. Tema 882 do STJ. Inconstitucionalidade da cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário
urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de
anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual torna-se plenamente possível a cobrança dos antigos proprietários que tenham aderido ao
ato constitutivo da associação e dos novos compradores de lote, desde que o ato
constitutivo prevendo a obrigação esteja devidamente registrado no RGI. Tema
492 do STF. No caso em exame, malgrado a associação autora não tenha
demonstrado a data de aquisição dos lotes pelos réus, não se faz possível a
cobrança, seja porque não há comprovação de adesão dos réus à associação,
seja porque o ato constitutivo da associação não foi registrado no cartório
competente. RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO EM RAZÃO DA
DESERÇÃO. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO PRINCIPAL. (0038751-
45.2019.8.19.0209 – APELAÇÃO - Des(a). VALÉRIA DACHEUX NASCIMENTO
- Julgamento: 15/09/2022 - DÉCIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL)
Apelação cível. Direito Civil. Ação de cobrança de contribuições mensais à
Associação de Moradores. Rateio de despesas a partir de julho de 2017, data em
que passou a vigorar a lei 13.465. Reforma da sentença. Tema 882-STJ, cuja tese
define que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Superveniência da Lei
13.465/17, criando o chamado condomínio de fato e conferindo amparo jurídico
a possibilidade da estipulação de contribuição como contraprestação pelos
serviços oferecidos por entidade associativa. Julgamento, pelo STF, do RE
692.511/SP, redundando no tema 492 em que se reconheceu a possibilidade de
cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso
controlado. Nem a lei, nem o entendimento jurisprudencial dominante, contudo,
excluem a necessidade de manifestação inequívoca de vontade dos proprietários
de imóveis de se associarem ou se manterem associados à entidade estipulante da
cobrança em tela. É livre o direito fundamental à associação (art. 5º, XX, da
CRFB), de modo que ninguém pode ser impingido a exercê-lo, muito menos
tacitamente. Autora que não demonstrou os fatos constitutivos do seu direito,
ônus que lhe incumbe, na forma do artigo 373, I, do CPC. Precedentes do STJ, do
TJRJ e desta egrégia Câmara Cível. Sentença reformada. Apelação do Réu a que
se dá provimento. Prejudicado o recurso da Autora. (0001266-34.2017.8.19.0030
– APELAÇÃO - Des(a). CARLOS JOSÉ MARTINS GOMES - Julgamento:
06/09/2022 - DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL)
Posto isso, vota-se pelo provimento do recurso para julgar
improcedente o pedido, condenando-se o réu ao pagamento das despesas
processuais e honorários de advogado, estes fixados no percentual de 15%
sobre o valor atualizado da causa.
Rio de Janeiro, 29 de novembro de 2023.
DESEMBARGADOR LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO
RELATOR
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