TJRJ PESADELO ACABOU ! 57 anos depois ! Órgão Especial do TJ RJ RECONHECE QUE NÃO EXISTE CONDOMINIO COMARY GLEBA ALGUMA !

FINALMENTE 

ACABOU ! 

Falso Condominio Comary Gleba XV não é  condominio e não pode cobrar  ! 

Processo No: 0003475-09.2019.8.19.0061

CERTIDÃO DE TRANSITO EM JULGADO

PROCESSO FINDO !

27/02/2025

ACABOU

 57 anos depois da lavratura do primeiro contrato ilegal de SIMULAÇÃO de  ALTERAÇÃO da NATUREZA JURIDICA do LOTEAMENTO JARDIM COMARY para Falso "condominio"no Cartorio de 1 OFÍCIO de NOTAS de Teresópolis RJ  no dia 28 de fevereiro  de 1968.

57 ANOS DE ILEGALIDADE CHEGARAM AO FIM 

Foram décadas de luta contra a ilegalidade, injustiça, fraudes às leis e uso documentos falsos em juízo, condenações ilegais e inconstitucionais.

Processo No: 0003475-09.2019.8.19.0061

TJ/RJ - 04/03/2025 13:08

 - Segunda Instância - Autuado em 23/09/2024

Processo eletrônico - clique aqui para visualizar. 

Órgão Julgador: SGJUD - TRIBUNAL PLENO E ÓRGÃO ESPECIAL

Relator: DES. JOSE CARLOS MALDONADO DE CARVALHO

AGTE: CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV

AGDO: ERIC SILVESTRIN e outro

  

Processo originário:  0003475-09.2019.8.19.0061( )

RIO DE JANEIRO TRIBUNAL DE JUSTICA

  

FASE ATUAL: Remessa do Escrivão/Diretor/

Secretário para 3VP - TERCEIRA VICE-PRESIDENCIA

Data do Movimento: 27/02/2025 12:01

Destinatário: 3VP - TERCEIRA VICE-PRESIDENCIA

Data do Movimento: 26/02/2025 13:43

Destinatário: 3VP - TERCEIRA VICE-PRESIDENCIA

Local Responsável: SGJUD - TRIBUNAL PLENO E ÓRGÃO ESPECIAL

Destino: 3VP - DIVISAO DE PROCESSAMENTO

  

FASE: Certidão Processo Findo

Data do Movimento: 26/02/2025 13:41

Complemento 1:

 Processo Findo

  

FASE: Juntada de Petição - Recurso Especial

Data do Movimento: 11/02/2025 14:57

Tipo: Petição

Subtipo: Recurso Especial

Petição:

 3204/2025.00101816 RECURSO ESPECIAL - CIVEL

 ----

PARABÉNS

 DES. LUIZ ROLDAO DE FREITAS GOMES FILHO RELATOR

 APELAÇÃO CIVEL  PROVIDA 

Órgão Julgador:	NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 2ª CÂMARA CÍVEL)
Relator:	DES. LUIZ ROLDAO DE FREITAS GOMES FILHO
APELANTE:	ERIC SILVESTRIN e outro
APELADO:	CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV

👏👏👏👏👏👏👏👏👏

A TRAMÓIA  CONTRA O ESTADO DEMOCRÁTICO DE DIREITO CHEGOU AO FIM !!!! 

COMO TUDO COMEÇOU 

Tudo começou  em 28 de fevereiro de 1968, há 57  anos atrás,   quando os antigos proprietários do LOTEAMENTO ABERTO  da  GRANJA COMARY decidiram fraudar as leis de LOTEAMENTOS e REGISTROS PÚBLICOS e o FISCO.

Este FATO foi comprovado documentalmente em  12/08/2009 e  confessado ao MINISTÉRIO PÚBLICO do RJ em 16/04/2012, no IC 702/07.

Ocorre que a natureza jurídica dos imóveis é de LOTEAMENTO aberto e regular , aprovado e registrado nos termos do art. 1 paragrafo 1 do Decreto 3079/38  que regulamentou o DECRETO LEI 58/37  Lei de LOTEAMENTOS Urbanos e RURAIS.

A natureza jurídica  de  LOTEAMENTO ABERTO  dos imóveis e das ruas públicas do bairro não  foi  mudada pelos atos ilegais e, portanto, nulos, de notários e registradores.

APROVADAS AS PLANTAS DE LOTEAMENTO E DE  ARRUAMENTO FOI  TOTALMENTE  REGULARIZADO O LOTEAMENTO 

JARDIM COMARY 

Quando MUNICIPALIDADE  aprovou as plantas de LOTEAMENTO de cada uma das 16  GLEBAS, sob o regime da LEI DE LOTEAMENTOS, ANTES e DEPOIS das vendas irregulares dos lotes,  REGULARIZOU A SITUAÇÃO DE  TODOS OS LOTES que tinham sido irregularmente vendidos a a partir de 04/04/1968 e que foram  ilegalmente registrados no REGISTRO DE IMOVEIS sob a falsa nomenclatura de "fração ideal" DESIGNADA por ÁREA XXX da QUADRA XXX da GLEBA XXXX do (LOTEAMENTO) da  GRANJA COMARY.

COBRANÇAS ILEGAIS

Começaram em 1990, mediante uso de documentos publicos falsos,  provas ilicitas  para fraudar a CFRB/88 e  o CÓDIGO CIVIL de 1916 e o CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL de 1973.

A VERDADE 

Ao contrário do que alguns ainda apregoam, nunca foi criado  nem regularizado "condominio comary " algum.

 

FRAUDES E MAIS FRAUDES NÃO CRIAM CONDOMÍNIO 

Contratos  ilegais não podem ser registrados no REGISTRO DE IMÓVEIS.

PROVAS ILICITAS NÃO PODEM SER USADAS EM PROCESSOS JUDICIAIS,  ADMINISTRATIVOS, CRIMINAIS , leia 

TEMA 1238, 

 TEMA 1041  

 TEMA 492 STF 

REPERCUSSÃO GERAL

TEMA 882 STJ IRDR

A ilegalidade do "Instrumento particular de contrato de constituição de condominio e estatutos de convenção do condominio comary (15glebas)" já foi  REPETIDAMENTE  declarada pelo PODER JUDICIÁRIO, ESTADUAL E FEDERAL.

E DECLARADA  pelos falsos sindicos e pelos  advogados dos falsos condomínios COMARY GLEBAS, que tem o despudor de  mandar fazer "convenções  de condominio edilicio ilegais " para continuar usando as provas dos CRIMES permanentes dos registradores  em processos judiciaia para cobrar cotas condominiais  e extorquir os  proprietários NÃO ASSOCIADOS .

NÃO ADIANTA MAIS !!!

A VERDADE JÁ PREVALECEU !!! 

O ÓRGÃO ESPECIAL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO JÁ RECONHECEU A NULIDADE DO CONTRATO DE CONDOMINIO COMARY 15 GLEBAS de 04/04/1968 

e das  CONVENÇÕES  dos falsos condomínios COMARY GLEBAS 

e das   MATRÍCULAS   fraudulentas de fração ideal,  que na VERDADE SÃO LOTES INDEPENDENTES ENTRE SI.

Foi preciso muito esforço para desmascarar as fraudes, no INQUERITO CIVIL 702/07, e derivados.

Mas bastou que os processos caissem em mãos de juizes e desembargadores,  imparciais e justos, estaduais e federais, para que a JUSTIÇA fosse feita.

JUIZ IMPARCIAL GARANTIA DO ESTADO DE DIREITO 

Aos MAGISTRADOS dignos da TOGA, que declararam a inexistência de condominio comary  desde 1995, em especial ao JUIZ  CARLOS OTAVIO TEIXEIRA LEITE, que em 1995 determinou o CANCELAMENTO de todos os REGISTROS e matriculas relacionados ao inexistente Condominio COMARY, no processo 1684/94  em sentença abaixo reproduzida,  e que jamais foi integralmente cumprida pelos registradores, 

e aos magistrados que reconheceram a nulidade das matrículas de fictas FRAÇÕES IDEAIS,  

em especial ao Des. LUIZ FERNANDO RIBEIRO DE CARVALHO, o primeiro a FAZER JUSTIÇA às vítimas dos falsos Condominios COMARY  nos EDCL na APELAÇÃO CIVEL 2008.001.19175, providos com efeitos modificativos em 20/10/2009, trânsito em julgado em 16/08/2010  ( leia a INTEGRA  aqui...) 

Ao JUIZ FEDERAL  ALCIR LUIZ LOPES COELHO POR ASSEGURAR A ORDEM PUBLICA E ECONOMICA, AO APLICAR , COM PERFEIÇÃO O DIREITO AO CASO CONCRETO DOS FALSOS CONDOMINIOS COMARY GLEBAS e não permitir a devolução dos CNPJ que foram  anulados  pela RECEITA FEDERAL  em cumprimento da ORDEM JUDICIAL  do TJRJ no processo 1684/94 a outros,  às  "associações de fato" auto entituladas CONDOMINIO COMARY GLEBA VI  GLEBA XV e CONDOMINIO COMARY  GLEBA VII-B  na primorosa sentença transitada em julgado que DECLAROU a inexistencia legal dos falsos condomínios COMARY GLEBAS e a NULIDADE de todos os atos praticados com CNPJ NULOS:

Assim, as inscrições do “Condomínio Comary Gleba XV” e do “Condomínio Comary Gleba VII-B junto à Receita Federal estão viciadas desde a origem, ( saiba mais aqui ...)

Ao Des. LUIZ  ROLDAO DE FREITAS GOMES FILHO relator da Apelação cível PROVIDA,  objeto do REsp INADMITIDO

e a todos os MAGISTRADOS  IMPARCIAIS e  DIGNOS,  a nossa gratidão.  

A PRIMOROSA SENTENÇA DE 03/03/1995, TRANSITADA  EM JULGADO em  16/01/1996,  finalmente esta sendo respeitada. 

Extrai-se dos autos de um dos processos judiciais o seguinte: 

 

A CONVENÇÃO é IDEOLOGICAMENTE FALSA e foi forjada para fins de ESTELIONATO e FECHAMENTO ILEGAL DAS RUAS PÚBLICAS. 

O autor usou na exordial  o ILEGAL “contrato de constituição de condomínio” de 04/04/1968, (fls. 47/62) no qual a pretensa convenção da Gleba XI se baseou. 

Este contrato nulo prometia criar um “condomínio ordinário pró-indiviso”  dos art. 623 a 641 do CC/16, e foi judicialmente declarado ilegal e nulo, repetidamente. 

O reg. 755, Lv 3-C do Registro de Imóveis ilegalmente realizado  em 27/03/1992 do contrato de 04/04/1968 foi cancelado pelo Juiz da 1ª Vara Cível no proc. 1684/94, por fraude às Leis de Loteamentos, Condomínios e a Lei de Registros Públicos e impede a inscrição das convenções condominiais no Registro de Imóveis.  

O instituto do LOTEAMENTO/DESMEMBRAMENTO disciplinado pela Lei 6799/79, pelo Decreto Lei 3079/38, DL 58/37, não se confunde com o CONDOMÍNIO pro indiviso, disciplinado pelo Código Civil nos artigos 1314 e correlatos (e anteriormente pelos artigos 623 do CC 1916), nem com o CONDOMÍNIO HORIZONTAL, também dito CONDOMÍNIO EM PLANOS HORIZONTAIS, ou CONDOMÍNIO EDILÍCIO, disciplinado pela Lei 4.591/64 e posteriormente pelos art. 1331 e correlatos do novo Código Civil.

Os textos do contrato de 1968 e da convenção de 1992 são uma mixórdia de institutos jurídicos, que causam espanto ao hermeneuta diante da manifesta violação das leis civis e da CF/88. 

Configuram-se, portanto em instrumentos ilegais, teratológicos e por completo dissociados da LEI BRASILEIRA.

A falsidade ideológica da convenção condominial, que NÃO foi subscrita pelo réu  , é flagrante. 

O  cancelamento do registro ILEGAL no R.G.I do CONTRATO DE CONSTITUIÇÃO do ficto “condomínio comary 15 glebas” foi requerido em 1994 pela Oficiala do Registro de Imóveis para eximir-se das responsabilidades criminais, civis e administrativas, por inscrição de contratos ilegais no Registro de Imóveis, violação da Lei nº 6.015/73, do Decreto nº 3079/38, da Lei nº 4.591/64, dos art. 623 a 641 do Código Civil/1916, e dos art. 5º, II, XVII, XIX, XX, XXII, XXXVI; XLI; art. 22, I, XV, XXV; art. 37, caput; art. 236 da CFRB/88.  

Na sentença prolatada em 03/03/1995 que determinou o CANCELAMENTO de TODOS os REGISTROS NULOS  no R.G.I. do falso condominio, o juiz da 1ª Vara Cível declarou a ilegalidade do “contrato do condominio comary 15 glebas de 04/04/1968” por fraudes às leis,  no  proc.1684/94 (0000310-28.1994.8.19.0061) .

Leia a primorosa sentença: 

“A Senhora Oficiala do Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição desta Comarca requereu ao Juízo Corregedor o cancelamento dos registros nºs. 755 e 757, constantes das fls. 700 e 760 do Livro 3 – C – Registro auxiliar – daquela Serventia. 

Alega a Srª Oficiala que tais registros derivam de erro, já que a ‘Convenção de Condomínio’ do apresentante, datada de 1968, não reúne os requisitos da Lei 4.591/64; e que, por isto, não sujeita à regra do respectivo art. 9º, §1º, que, em sede de dúvida, o MM. Juiz de Direito então Corregedor dos Registros decidiu que dita convenção melhor estaria em Livro do Oficio de Títulos e Documentos e, enfim, que a certidão de fls. 10 é equivocada no redigir, pois em verdade não existiria qualquer convenção de instituição de condomínio na forma do art. 1º da Lei nº 4591 de 1964.

Ora, quando uma Oficiala Titular do Registro de Imóveis refere-se ao “contrato de constituição de condomínio sobre 15 glebas do loteamento Jardim Comary” chamando-o de “convenção do condomínio comary gleba VI”, está reconhecendo sua nulidade e, também, com a devida vênia, chamando “gato por lebre”. 

Assim, após realizar a 4ª qualificação registraria negativa do “contrato” de 04/04/1968 o juiz determinou o cancelamento de todos os registros (principal e derivados), do ficto “condomínio”, enumerando as ILEGALIDADES:

Eis o curto relatório, e passo a decidir: (...)

A sra. Oficiala tem razão. 

Ambos os registros hão de ser cancelados, na forma do art. 250, I, LRP, já que provem de erro.

O contrato de fls. 19/25, presumidamente o mesmo que foi dado a conhecer ao Juízo que decidiu a dúvida (pelo menos, está datado de 1968, mesmo ano daquele procedimento administrativo), não incide nas regras do diploma de 1964 (L.nº 4591).

 E isto, não porque diz, em seu corpo.... planeja o outorgante nela construir um condomínio pro indiviso, pelo regime jurídico dos art. 623, usque,641 do Código Civil.

O uso ilícito do instituto do “condomínio pró-indiviso” para fraudar as leis não passou desapercebido ao juiz: 

Como é sabido, a literalidade das declarações de vontade é sempre menos significativa que a real intenção (art. 85 Código Civil).

Poder-se-ia mesmo se dar de, afirmando os contratantes que desejam instituir um condomínio ‘clássico’, terminaram por coisa diversa instituir,sendo dever do Oficial, bem assim do Juiz, fugir do cômodo recurso de querer entender todo um ato extenso e complexo pela só leitura de uma, ou duas fórmulas!

A teratologia do “contrato” causou perplexidade:

Ocorre que o instrumento de fls. 19/25 não cria unidade autônoma nenhuma, mas simplesmente traça diretrizes para quando tal momento chegar. 

Não as individualiza, não lhes atribui fração ideal do terreno, nada.

Assim, violado restou o art.7º da Lei de 1964, e bem possível é, pasme, que os contratantes de 1968 sequer tivessem-no em mira, quando se lavrou a escritura de fls. 19 e seguintes.

O ILEGAL  CONTRATO DE CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO COMARY 15 GLEBAS FOI O INSTRUMENTO FORJADO PELOS PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO JARDIM COMARY PARA FRAUDAR AS LEIS 

De fato, como quer que seja, o documento registrado sob o número de ordem ‘755’ não deveria estar no Livro do registro Auxiliar do Registro de Imóveis, nem em qualquer outro do Registro de Imóveis.

E, se não há de falar – ao menos sub stricta specieis iuris – em condomínio da L.nº 4.591, no caso da parte apresentante dos títulos.

Com razão deve o registro sob o número de ordem ‘757’ ser igualmente cancelado.

Isto porque o de nº 757 acede logicamente ao nº 755.  Cancelado este, impõe-se siga esse o mesmo destino.

Por tais razões, tendo o contraditório constitucional sido ensejado nestes autos, e diligências ulteriores inexistindo que compita ao Juízo ordenar ou deferir.

DETERMINO O CANCELAMENTO DOS REGISTROS SUPRAMENCIONADOS – NºS 755 E 757 DO LIVRO 3-C; 

O QUE SE FARÁ COM AS CAUTELAS LEGAIS (ART. 268 LRP) E APÓS O TRANSITO EM JULGADO DESTA (art. 259, LRP)

Teresópolis, 03 de março de 1995.

CARLOS OTÁVIO TEIXEIRA LEITE

Juiz de Direito

Portanto, a simples  leitura da sentença de 1995 e das ilegais convenções  dos fictos “condomínios comary glebas  ”  É O  QUANTO BASTA para constatar a falsidade ideológica e o USO DE PROVAS ILICITAS para fins de estelionato, nos processos instaurados contra os moradores a partir de 1990.

FINALMENTE JUSTIÇA 

ÓRGÃO ESPECIAL NÃO ADMITE  RECURSO ESPECIAL  NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL DO FICTO CONDOMINIO COMARY XV.

CERTIDÃO DE  FIM DO PROCESSO PUBLICADA 

ACABOU !!!

GRAÇAS A DEUS  E AOS  MAGISTRADOS  DIGNOS DA TOGA 

CONSIDERAÇÕES SOBRE O JUIZ IMPARCIAL 

A imparcialidade é pressuposto de validade do processo e o processo que se desenvolve perante um juiz impedido ou suspeito é absolutamente nulo.

 Não há, pois, convalidação de nulidade e, muito menos, preclusão do direito de alegar a suspeição do juiz, o que pode ser feito por simples petição, independentemente de exceção, em momento posterior, ou reconhecida ex officio pelo juiz  (CPP, art. 97).

LOMAN LEI ORGÂNICA DA MAGISTRATURA 

A Lei Orgânica da Magistratura estabelece que o magistrado

imparcial é aquele que detém distância equivalente das partes e que foge de comportamentos que podem ser lidos a favor ou desfavor de algum dos personagens processuais (destacou-se):

Art. 8º. O magistrado imparcial é aquele que busca nas provas a verdade dos fatos, com objetividade e fundamento, mantendo ao longo de todo o processo uma distância equivalente das partes, e evita todo o tipo de comportamento que possa refletir favoritismo, predisposição ou preconceito.(destacou-se)

Na Constituição Brasileira, a imparcialidade decorre da garantia do juiz natural, expressamente prevista no artigo 5º, incisos XXXVII e LIII.

DIREITO HUMANO INALIENÁVEL 

 Ademais, o direito a um julgamento justo e imparcial tem previsão não apenas na legislação nacional, como se faz expressamente presente em regras internacionais de jurisdição.

Assim, veja-se: 

 (i) artigo X, da Declaração Universal dos Direitos do Homem e do Cidadão, o qual prevê o direito a um “tribunal independente e imparcial”;

 (ii) o artigo 14, item 1, do Pacto Internacional sobre Direitos Civis e Políticos, que por sua vez exige um “tribunal competente, independente e imparcial, estabelecido por lei, na apuração de qualquer acusação de caráter penal”; 

 (iii) o artigo 8º da Convenção Americana de Direitos Humanos, segundo a qual “toda pessoa tem direito a ser ouvida com as devidas garantias e dentro de um prazo razoável, por um juiz ou tribunal competente, independente e imparcial, estabelecido anteriormente por lei, na apuração de qualquer acusação penal formulada contra ela, ou para que se determinem seus direitos e obrigações de natureza civil, trabalhista, fiscal ou de qualquer outra natureza”.

JUIZ IMPARCIAL 

É a imparcialidade, aliás, o que confere legitimidade à atuação

do Magistrado, conforme as precisas palavras de J. J. CALMON DE PASSOS:

A legitimidade democrática do Magistrado não resulta de uma delegação a priori, na minha opinião. 

A legitimação do Magistrado é uma legitimidade a posteriori, na medida em que o Magistrado edita normas respeitando o devido processo legal; e é na medida em que o Magistrado edita normas respeitando a matriz jurídica que lhe é fornecida que a lei o legitima. 

A legitimidade do Magistrado resulta de sua decisão respeitando o processo de produção dessa sentença e o conteúdo que essa sentença deve ter. 

Por isso mesmo é que os americanos, com a sensibilidade que é muito própria dos americanos,

têm um tipo de incompatibilidade com o juiz que nasce da decisão. 

É o que eles chamam de ‘personal wright’.

 O juiz não era parente, não era interessado, mas o juiz decidiu a causa de modo tão evidentemente distorcido e parcial que ele se tornou incompatível; a decisão dele carece de legitimidade. 

Porque justamente a legitimidade do juiz não é uma ‘a priori’, a legitimidade do juiz é uma ‘a posterior. 

Nesse sentido também é a lição de ADA PELLEGRINI GRINOVER

(destacou-se):

A imparcialidade do juiz, mais do que simples atributo da função jurisdicional, é vista hodiernamente como seu caráter essencial, sendo o princípio do juiz natural erigido em núcleo essencial do exercício da função.

 Mais do que direito subjetivo da parte e para além do conteúdo individualista dos direitos processuais, o princípio do juiz natural é garantia da própria jurisdição, seu elemento essencial, sua qualificação substancial. Sem o juiz natural, não há função jurisdicional possível.  

A imparcialidade do julgador é fator essencial à função jurisdicional.

Os fatos que serão expostos adiante aderem à hipótese prevista no inciso I e II do Art.144 e nos incisos I,II (parte final) e  IV do art. 145 do CPC. 

Não se pode perder de vista, de qualquer forma, que o rol previsto no aludido dispositivo legal é exemplificativo, como será mais bem delimitado adiante, mas, desde já, se pede vênia para incursionar com brevidade na discussão.

A conclusão da não taxatividade dos dispositivos normativo encontra guarida tanto por relação análoga, quanto por incidência direta do artigo 145, inciso IV.

Vejamos o normativo civilista:

Art. 145. Há suspeição do juiz:

I - amigo íntimo ou inimigo de qualquer das partes ou de seus advogados;

II - que receber presentes de pessoas que tiverem interesse na causa antes ou depois de iniciado o processo, que aconselhar alguma das partes acerca do objeto da causa ou que subministrar meios para atender às despesas do litígio;

III - quando qualquer das partes for sua credora ou devedora, de seu cônjuge oucompanheiro ou de parentes destes, em linha reta até o terceiro grau, inclusive;

IV - interessado no julgamento do processo em favor de qualquer das partes.

Os deveres da magistratura estão  insculpidos  no art. 35, I, II,III, IV, da LCP 35/79, LOMAN :

Art. 35. São deveres do magistrado: 

I - cumprir e fazer cumprir, com independência, serenidade e exatidão, as disposições legais e atos de ofício; 

II - não exceder injustificadamente os prazos para sentenciar ou despachar; 

III - determinar as providências necessárias para que os atos processuais se realizem nos prazos legais; 

IV - tratar com urbanidade as partes, (...) os advogados, (...)  e atender aos que o procurarem, a qualquer momento, quando se trate de providência que reclame e possibilite solução de urgência; 

Nessa toada, conforme leciona AURY LOPES JUNIOR, o artigo 254, do CPP, 

“não pode ser taxativo, sob pena de – absurdamente – não admitirmos a mais importante de todas as exceções: 

a falta de imparcialidade do julgador (recordando que o Princípio Supremo do processo é a imparcialidade) ”. É em igual medida que caminha a jurisprudência.

DEVIDO PROCESSO LEGAL 

O devido processo legal, que é o processo justo, assegurado na Constituição Federal (art. 5º, LIV), pressupõe naturalmente a imparcialidade do Magistrado. 

Decorre da garantia do juiz natural, da impessoalidade com a qual devem agir os agentes estatais, e sobretudo da igualdade, como princípio fundamental. 

Não é por outra razão que anota Cândido Rangel Dinamarco o seguinte: 

“A imparcialidade, conquanto importantíssima, não é um valor em si própria, mas fator para o culto de uma fundamental virtude democrática refletida no processo, que é a igualdade. Quer-se o juiz imparcial, para que dê tratamento igual aos litigantes ao longo do processo e na decisão da causa.” 

O juiz, como corolário da impessoalidade, moralidade, legalidade, imparcialidade não pode julgar com fundamento em entendimento pessoal, contrario às CFRB/88, às leis, à verdade dos fatos, à coisa julgada, e às provas nos autos (art. 371, CPC).

STF TEMA 492 TJRJ LIMINAR NA AÇÃO RESCISÓRIA SUSPENDE EXECUÇÃO DE "ASSOCIAÇÃO DE FATO" do FICTO "CONDOMINIO COMARY GLEBA XI-A" CONTRA IDOSO NÃO ASSOCIADO

MAIS UMA IMPORTANTE  VITÓRIA SOBRE  os FALSOS CONDOMÍNIOS COMARY GLEBAS.

FINALMENTE  O TJ RJ  RECONHECEU A SUPREMACIA DA CFRB

E DO ESTADO DE DIREITO:

Fraudes às leis de LOTEAMENTOS e REGISTROS PÚBLICOS não criam "CONDOMINIO" nem dão às meras 

 "associações de fato" o  "direito" de usar provas ILICITAS  para  fechar  ruas publicas  e cobrar  cotas de condominio    contra os   NÃO ASSOCIADOS.

IDOSO NÃO ASSOCIADO   FOI   ILEGALMENTE E INCONSTITUCIONALMENTE CONDENADO EM 1998 A PAGAR  "TAXAS" AO FALSO CONDOMINIO COMARY GLEBA XI-A  E TEVE SUA 

CASA PROPRIA  EXPROPRIADA

SUPREMACIA DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988 

Em 27/02/2025 , quase um ano depois da instauração da AÇÃO RESCISÓRIA a relatora 

 defere liminar e concede

EFEITO SUSPENSIVO à   AÇÃO RESCISÓRIA  nº 0015496-30.2024.8.19.0000, em obediencia às Decisões obrigatórias do PLENARIO do STF no julgamento dos RECURSOS EXTRAORDINÁRIOS com REPERCUSSÃO GERAL nos 

TEMA 492 , STF

RE 695911-SP , 

TEMA 1238 STF, 

TEMA 1041 STF 

SUMULA VINCULANTE NÚMERO 10 STF 

e TEMA 882 do STJ julgado em 2015 sob rito do  IRDR. 

Ação Rescisória nº 0015496-30.2024.8.19.0000

 Autor: NELSON RICARDO DE SOUZA

Réus: Condomínio Comary Gleba XI-A e outros 

D E C I S Ã O

Cuida-se de ação rescisória proposta por Nelson Ricardo de Souza em face de Condomínio Comary Gleba XI-A e outros, com vistas à desconstituição do acórdão dito transitado em julgado, proferido pela antiga Sétima Câmara Cível, atual Quarta Câmara de Direito Público, nos autos da ação de cobrança de cotas condominiais n. 0004294-78.1998.8.19.0061.

Consta das razões, em síntese, que o imóvel sobre o qual recaíra a cobrança de cotas condominiais fora adquirido pelo autor, em 1987, livre de qualquer obrigação associativa ou condominial, até porque conta com serviços realizados pela municipalidade, sendo certo que por diversas vezes fora reconhecida a fraude na constituição do réu, Condomínio Comary Gleba XI-A, que seria mera associação de fato. 

Afirma que a ilegitimidade do condomínio seria matéria de ordem pública, o que impede a continuidade da execução e da expropriação forçada de seus bens, e segue a discorrer sobre a inexistência legal do demandado, que teve o CNPJ cancelado junto à Receita Federal, e cuja constituição configuraria patente violação à legislação de loteamento.

Manifestação por parte do autor, a pugnar pela antecipação de tutela, a fim de que se suspenda o andamento do processo 0004294-78.1998.8.19.0061, no qual praticados atos expropriatórios (id. 1.303).

É o relatório. 

Passo a decidir.

Releva notar, por primeiro, que para a concessão da tutela provisória de urgência, seja ela em caráter antecedente, seja incidental, é necessário que a parte comprove de modo suficiente suas razões alusivas ao direito alegado, assim como o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. É o que dispõe o artigo 300 do Código de Processo Civil:

“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.”

Ao depois, que a matéria fora pacificada pelo Supremo Tribunal Federal, que se pronunciara pela impossibilidade da imposição do pagamento de taxa ao não associado, que não tenha aderido ao ato instituidor do encargo:

Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com

observância da tese.

 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).

 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. (...) 

5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: 

“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, 

i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras

de imóveis ou, 

(ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis” (RE 695911/SP – Min. DIAS TOFFOLI – TRIBUNAL PLENO – Julgamento: 15/12/2020).

Na hipótese, a documentação acostada pelo autor dá conta do cancelamento do CNPJ do Condomínio Comary Gleba XI (id. 263), que o detinha na condição de associação, certo de que a referida associação, ao que tudo indica, fora desmembrada (id. 1032) em Gleba XI-B e Gleba XI-A, essa a figurar como ré na presente ação rescisória. 

.Ademais, consta da ata de assembleia realizada em maio de 2006 que, à época, uma das questões a serem deliberadas era a discussão e a aprovação da convenção de condomínio (id. 1171), em ordem a corroborar as alegações de irregularidade na cobrança que, no caso, são pertinentes aos anos de 1996 e 1997.

Nesse cenário, e tendo em vista que um dos lotes objeto da ação de cobrança que se pretende rescindir fora arrematado (id. 1726 dos autos principais), afigura-se prudente suspender a prática de atos expropriatórios, a fim de afastar o risco ao resultado útil do processo.

Por outro lado, inviável é o pedido de bloqueio das contas bancárias dos réus (fls. 128 do id. 02), por isso que ausentes, por ora, elementos indicativos quaisquer que amparem o receio do não cumprimento de eventual condenação.

 

Diante disso, DEFIRO, em parte, o pedido de tutela de urgência, a fim de determinar a suspensão do processo 0004294-78.1998.8.19.0061.

Aguarde-se a citação de todos os réus. I-se.

Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.

Desembargadora LEILA SANTOS LOPES Relatora

A VITORIA É NOSSA ! AÇÃO RESCISÓRIA PROVIDA SÃO JOSÉ DOS CAMPOS Nº: 2214799-93.2024.8.26.0000

PARABENS AO RELATOR DESEMBARGADOR 

SILVÉRIO DA SILVA

AÇÃO RESCISÓRIA Nº: 2214799-93.2024.8.26.0000

 COMARCA: FORO DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

Registro: 2025.0000164062

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Ação Rescisória nº 2214799- 93.2024.8.26.0000, da Comarca de São José dos Campos, em que é autor IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA NOVAURBE LTDA, é recorrido 

ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL FLORADAS DO PARATEY.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4º Grupo de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: 

Ação rescisória julgada procedente. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores PASTORELO KFOURI (Presidente sem voto), THEODURETO CAMARGO, LIA PORTO, CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER, LUIZ ANTONIO COSTA, SALLES ROSSI E MIGUEL BRANDI.

São Paulo, 21 de fevereiro de 2025.

SILVÉRIO DA SILVA

Relator(a)

Assinatura Eletrônica

 

VOTO Nº: 39616

AÇÃO RESCISÓRIA Nº: 2214799-93.2024.8.26.0000 COMARCA: FORO DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

AUTOR: IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA NOVAURBE LTDA.

RÉ: ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL FLORADAS DO PARATEY.

FMS

Ação Rescisória. Pretensão de rescisão de acórdão. Alegação de manifesta violação à norma jurídica, art. 966, V do CPC. Alegação de ofensa ao Tema 492 do C. STF. Ação de cobrança de taxa de condomínio. Pedido julgado improcedente e reformado em segunda instância. Inconformismo que prospera. Inadmissível a cobrança das despesas de manutenção do loteamento por ausência de anuência formal da autora à cobrança. Autora que é proprietária do lote desde a aprovação do projeto do loteamento em 1993, portanto, proprietária anterior à constituição da associação, sendo indispensável a expressa filiação. Ação rescisória julgada procedente.

Trata-se de ação rescisória ajuizada por Imobiliária e Construtora Novaurbe Ltda. em face de Associação dos Proprietários do Residencial Floradas do Paratey visando rescindir acórdão proferido em ação de cobrança de taxa de condomínio que, reformando a r. sentença de improcedência, deu provimento ao recurso da autora.

Sustenta a autora, em síntese, que a requerida jamais a consultou acerca da implantação da associação, limitando-se a efetuar a cobrança da mensalidade como se a ré fosse um condomínio, de forma totalmente arbitrária e ilegal. Ressalta que não reside na propriedade, tratando-se seus imóveis de lotes vazios com finalidade de venda, não havendo de se falar em benefício ou fruição de serviços. Argumenta que a edição da Lei

 Nº 13.465/2017 em nada socorre aos requeridos, realçando que é proprietária anterior à própria existência da associação e que jamais se associou. Alega que a decisão rescindenda ofende norma cogente do Direito Brasileiro, na medida em que não atende às determinações da Constituição Federal e, inclusive, vai em total divergência ao quanto decidido pelo STJ em julgamento de Recurso Especial representativo da controvérsia TEMA 882, bem como, pelo STJ, no julgamento do TEMA 442. Alega manifesta existência de ofensa a norma jurídica e coisa julgada (art. 966, inciso IV e V do CPC e art. 5º, incisos XVII e XX da Constituição Federal. Aduz que o E. Des. Pastorelo Kfouri proferiu decisão rescidenda que, de forma expressa, reconhecia sua divergência a tese fixada pelo REsp. 1.280.871/SP indicado como Tema 882 dos Recursos Repetitivos do C. STJ, daí que há infringência ao texto legal insculpido no art. 927 do CPC. Sublinha que a Lei nº 13.465/2017 foi cristalina em respeitar o direito de associação dos proprietários anteriores, nos exatos termos do Tema 492 do STF. Alega a existência de coisa julgada entre as partes referente a ação declaratória processo nº 4009225-40.2013.8.26.0577.

Concedido o colimado efeito suspensivo ao cumprimento de sentença (fls. 273)

A ré apresentou contestação às fls. 276/289, com argumentos preliminares de ausência de recolhimento do valor previsto no art. 968, inciso III, do CPC. Quanto ao mérito, defende que as taxas associativas vinculadas aos imóveis são legitimamente passíveis de cobrança a partir do advento da Lei nº 13.465/17, mesmo para aqueles que não “se associaram” voluntariamente, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado. Refere que este

E. Tribunal de Justiça, por meio da C. 7ª Câmara de Direito Privado reconheceu, o direito da associação em pleitear as taxas desde a vigência da lei 13.465/17, independentemente de qualquer anuência da executada.

Apresentada réplica às fls. 320/325.

É o relatório.

Inicialmente é de se afastar a preliminar arguida, uma vez realizado o depósito nos moldes do art. 968, inciso II, do Código de Processo Civil (fls. 314). O valor da causa corretamente corresponde ao valor das taxas associativas impugnadas.

Passa-se ao mérito.

A ação rescisória pode ser julgada de forma antecipada, pois compreende matéria de direito, sendo as provas documentais carreadas suficientes para a compreensão da lide e sua solução.

Entendo que presente a hipótese do artigo 966, inciso V, §5º do CPC, que dispõe:

Art. 966. A decisão de mérito, transitada em julgado, pode ser rescindida quando: V - violar manifestamente norma jurídica;

§ 5º Cabe ação rescisória, com fundamento no inciso V do caput deste artigo, contra decisão baseada em enunciado de súmula ou acórdão proferido em julgamento de casos repetitivos que não tenha considerado a existência de distinção entre a questão discutida no processo e o padrão decisório que lhe deu fundamento.

A decisão que se pretende rescindir é o v. acórdão de relatoria do E. Des. Pastorelo Kfouri, da 7ª Câmara de Direito Privado, cuja cópia se encontra coligida às páginas 54/61, com trânsito em julgado em 13/6/2024 (fls. 75). Confira-se a ementa de mencionado julgamento:

APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO.  TEMA  492  STF.  Sentença  de

improcedência, que reconheceu a coisa julgada que se aperfeiçoou em ação anteriormente proposta pela imobiliária contra a associação, na qual seu pedido de declaração de inexigibilidade das taxas condominiais foi julgado procedente. Insurgência da autora. Pretensão de cobrança de mensalidades inadimplidas a partir do advento da Lei nº 13.465/17, em observância ao Tema 492 do STF. JULGAMENTO. Acolhimento do recurso. Relação entre proprietário de imóvel e associação que administra o condomínio é sucessiva, não havendo que se falar em coisa julgada em relação às reiterações futuras desta relação. Inexigibilidade das taxas foi reconhecida em acórdão de 2016, anterior à promulgação da Lei nº 13.465/17e do julgamento do Tema 492 do STF. Novo cenário jurídico que permite a discussão das parcelas vencidas após o trânsito em julgado da ação anterior. Tema 492 do STF fixou como marco para a constitucionalidade da cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado, o advento da Lei nº 13.465/17. Prestações vencidas após a vigência da referida norma, que se deu em setembro de 2017. Sentença reformada. Recurso provido. Redistribuição dos ônus da sucumbência. (TJSP; Apelação   Cível   1002099-53.2014.8.26.0577;

Relator (a): Pastorelo Kfouri; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 02/05/2023; Data de Registro: 03/05/2023)

Vê-se de mencionado julgamento o entendimento no sentido de que com a advento da Lei nº 13.465/17, as cobranças passaram a ser constitucionais independentemente do adimplemento dos requisitos constantes do Tema 492 do Supremo Tribunal Federal.

A propósito, o C. Supremo Tribunal Federal, ao fixar a tese em repercussão geral no Tema 492, delimitou: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis  ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

Ao apreciar o caso concreto de mencionado recurso extraordinário, a Relatoria ratificou que é indispensável que os titulares dos direitos sobre o lote adiram com a constituição da associação, mesmo a partir da Lei nº 13.465/17:

Tal como já destaquei ao longo deste voto, é necessária lei ou manifestação de vontade para

justificar a imposição de obrigação, sendo portanto, inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17. E, mesmo a partir dessa lei, torna-se possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado desde que adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis, nos termos da lei.

No caso, com a devida vênia do entendimento esposado no v. acórdão rescindendo, entendo que é inadmissível a cobrança das despesas de manutenção do loteamento por ausência de anuência formal da autora à cobrança, consoante entendimento vigente adotado pelo C. Supremo Tribunal Federal (Tema 492 da Repercussão Geral).

Registre-se que a autora é proprietária do lote desde a aprovação do projeto do loteamento em 1993 (fls. 90- 97), portanto, proprietária anterior à constituição da associação, sendo indispensável a expressa filiação.

Em  casos  análogos,  já  decidiu  este  E.

 Tribunal:

Apelação Cobrança realizada por associação de moradores de rateio de despesas de loteamento. Tema 492 do STF, em regime de Repercussão Geral, admitindo excepcionalmente a cobrança após advento da Lei nº 13.465/17. Preenchimento dos requisitos para admissibilidade da cobrança (I - adesão do proprietário ao ato constitutivo ou II - em

relação aos novos adquirentes, previsão do ato constitutivo da obrigação registrado no Registro de Imóveis). Caso sub judice em que não consta da matrícula do lote, nem da matrícula-mãe do loteamento, vinculação à Associação ou obrigação de pagamento de serviços, de modo que incabível a cobrança, ressalvada expressa adesão à Associação. Fato de os proprietários terem realizado o pagamento de taxas associativas não permite que se considere que houve adesão tácita. Ocorrência de adesão ou não à associação de moradores que não pode ocorrer de forma tácita, devendo haver expressa manifestação de vontade ou anuência do proprietário. Cuidando-se de aquisição anterior à Lei nº 13.465/17 e inexistente qualquer documento a demonstrar a manifestação da vontade dos apelantes em se associar à requerente, deve ser acolhido o recurso dos réus para julgar improcedente a ação de cobrança. Recurso provido.

(TJSP; Apelação Cível 1010917-32.2015.8.26.0068;

Relator (a): Enéas Costa Garcia; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barueri - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/10/2024; Data de Registro: 08/10/2024)

APELAÇÃO   AÇÃO DE COBRANÇA   ASSOCIAÇÃO  

Sentença de procedência   Insurgência do réu   Acórdão que reformou a r. sentença, para julgar improcedente a demanda   Supremo Tribunal Federal que determinou o retorno dos autos para apreciação da questão à luz do tema de Repercussão Geral 492, do E. STF   Conformidade   Aquisição anterior  à  lei  13.465/17 Falta de comprovação de adesão expressa dos proprietários à Associação   Não se trata de hipótese para realizar juízo de retratação do acórdão de fls. 713/724 - Acórdão mantido.

(TJSP; Apelação Cível 1000947-90.2019.8.26.0642;

Relator (a): Costa Netto; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ubatuba - 3ª Vara; Data do Julgamento: 31/07/2024; Data de Registro: 31/07/2024

AÇÃO RESCISÓRIA   VIOLAÇÃO DE NORMA JURÍDICA   APLICAÇÃO DO TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL  INEXIGIBILIDADE DE CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS A TITULAR DE LOTE QUE NÃO ADERIU À ASSOCIAÇÃO   Autora

que, com fundamento no art. 966, V, do CPC, pretende a rescisão do v. Acórdão, que julgou parcialmente procedente o pedido de cobrança de taxas associativas em loteamento de acesso controlado   Rejeição da preliminar de ausência de cabimento da ação.  Questão exclusivamente de direito acerca da aplicação de precedente vinculante, sem necessidade de revolvimento de matéria fática   Mérito   Acórdão rescindendo que fundamentou a reforma da r. sentença, com base nos princípios da solidariedade e da vedação ao enriquecimento sem causa, bem como na existência de Decreto Municipal, que tão-somente autorizou o fechamento do Loteamento, sem criar ou impor obrigações aos titulares de lotes - Caso concreto em que restou incontroversa a ausência de concordância ou de

filiação expressa da titular do lote à época da constituição da associação de moradores - Precedente vinculante do Tema 492, de Repercussão Geral do STF, que condicionou a exigibilidade da taxa associativa à concordância do associado, mesmo após o advento da Lei 13.465/2017 - Ausência de adesão da autora que conduz à improcedência do pedido de cobrança - Precedentes das Câmaras integrantes deste 5° Grupo  Acórdão

rescindido

PROCEDENTE. AÇÃO RESCISÓRIA JULGADA

(TJSP; Ação Rescisória

2018826-06.2024.8.26.0000;  Relator  (a): Angela

Moreno Pacheco de Rezende Lopes; Órgão Julgador: 5º Grupo de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 9ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/07/2024; Data de Registro: 22/07/2024)

AÇÃO RESCISÓRIA. Acórdão que deu provimento ao recurso para julgar procedente ação de cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento   Pleito de rescisão do acórdão com fundamento no art. 966, V, do CPC. Possibilidade. Manifesta violação ao art. 5º, XX, da CF. Liberdade associativa que prevalece sobre a vedação ao enriquecimento ilícito. Interpretação sistemática de princípios expressamente abordada pelos tribunais superiores em procedimento de recursos repetitivos (arts. 1.036 e seguintes do CPC). Incidência dos Temas nºs 882, do C. STJ ("As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram"); e 492 do

 

E. STF ("É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis")   Lote adquirido pela autora em 1.993. Associação ré constituída em

2.009. Ausência de prova da adesão inequívoca da

autora à associação ré, tampouco de anuência quanto à cobrança de taxas de manutenção e conservação do loteamento. Ré que ajuizou diversas ações de cobrança em face da autora, proprietária de outros imóveis no local. Entendimento pacificado no

E. TJSP em casos semelhantes. Precedente deste C. 5º Grupo de Câmaras que julgou ação rescisória procedente para declarar indevida cobrança de taxa em caso de ausência de comprovação de vínculo associativo   Litigância de má-fé não caracterizada   Ação procedente para declarar inexigíveis as cobranças de taxas de manutenção e conservação efetuadas pela Associação dos Proprietários do Residencial Floradas do Paratey sobre o lote 22, quadra 221, de propriedade de Imobiliária e Construtora Novaurbe Ltda., referentes ao período de agosto/2010 a agosto/2014, bem como demais

 

parcelas vencidas e vincendas a tal título. Diante da sucumbência, condena-se a ré ao pagamento de custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. Fica autorizada a restituição do depósito inicial em favor da autora, nos termos do art. 974, parágrafo único, do CPC. (TJSP; Ação Rescisória 2229615-56.2019.8.26.0000; Relator (a): Gilberto Cruz; Órgão Julgador: 5º Grupo de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/10/2022; Data de Registro: 25/10/2022)

Apelação Cobrança realizada por associação de moradores de rateio de despesas de loteamento. Tema 492 do STF, em regime de Repercussão Geral, admitindo excepcionalmente a cobrança após advento da Lei nº 13.465/17. Preenchimento dos requisitos para admissibilidade da cobrança (I - adesão do proprietário ao ato constitutivo ou II - em relação aos novos adquirentes, previsão do ato constitutivo da obrigação registrado no Registro de Imóveis). Caso sub judice em que não consta da matrícula do lote, nem da matrícula-mãe do loteamento, vinculação à Associação ou obrigação de pagamento de serviços, de modo que incabível a cobrança, ressalvada expressa adesão à Associação. Fato de os proprietários terem realizado o pagamento de taxas associativas não permite que se considere que houve adesão tácita. Ocorrência de adesão ou não à associação de moradores que não pode  ocorrer  de  forma  tácita,  devendo  haver

 

expressa manifestação de vontade ou anuência do proprietário. Cuidando-se de aquisição anterior à Lei nº 13.465/17 e inexistente qualquer documento a demonstrar a manifestação da vontade dos apelantes em se associar à requerente, deve ser acolhido o recurso dos réus para julgar improcedente a ação de cobrança. Recurso provido.

(TJSP; Apelação Cível 1010917-32.2015.8.26.0068;

Relator (a): Enéas Costa Garcia; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barueri - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/10/2024; Data de Registro: 08/10/2024)

APELAÇÃO   AÇÃO DE COBRANÇA   ASSOCIAÇÃO  

Sentença de procedência   Insurgência do réu   Acórdão que reformou a r. sentença, para julgar improcedente a demanda   Supremo Tribunal Federal que determinou o retorno dos autos para apreciação da questão à luz do tema de Repercussão Geral 492, do E. STF   Conformidade  Aquisição anterior  à  lei  13.465/17 Falta de comprovação de adesão expressa dos proprietários à Associação   Não se trata de hipótese para realizar juízo de retratação do acórdão de fls. 713/724 - Acórdão mantido.

(TJSP; Apelação Cível 1000947-90.2019.8.26.0642;

Relator (a): Costa Netto; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ubatuba - 3ª Vara; Data do Julgamento: 31/07/2024; Data de Registro: 31/07/2024

Assim, julgo procedente o pedido rescisório, com fundamento no art. 966, inciso V, §5º do CPC para julgar improcedente a ação de cobrança.

Em razão da sucumbência, condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, ora fixados em 10% do valor atualizado da causa.

Pelo exposto, julgo procedente a ação

rescisória.

SILVÉRIO DA SILVA

Relator

TJ SP LIBERDADE IGUALDADE LEGALIDADE É PARA TODOS : ASSOCIAÇÃO NÃO É CONDOMINIO "Condomínio edilício inexistente, pelo que o caso não se define a partir do disposto na Súmula 260 do STJ".

EXISTE UMA HIERARQUIA DAS NORMAS QUE REGEM ESTA NAÇÃO. 

ACIMA DE TODAS AS LEIS ESTÃO  A CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988 E OS TRATADOS INTERNACIONAIS DE DIREITOS HUMANOS QUE ASSEGURAM 

A LIBERDADE DE IR E VIR   A LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO E DE DESASSOCIAÇÃO, O DIREITO DE PROPRIEDADE, IGUALDADE, 

O DIREITO AO JUIZ NATURAL , IMPARCIAL E JUSTO QUE  CUMPRA E FAÇA CUMPRIR AS LEIS.

APELAÇÃO CÍVEL

Processo n. 1037081-05.2020.8.26.0506

Comarca: Ribeirão Preto

 

O QUE O VOTO NÃO DIZ É QUE É CRIME DE ABUSO DE AUTORIDADE VIOLAR A LIBERDADE DE IR E VIR , A LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO E  DESASSOCIAÇÃO E OS  DIREITOS HUMANOS  E LIBERDADES FUNDAMENTAIS.

VALE A PENA CONFERIR  ADPF 635

STF: Ministros dizem que admitir domínio de facções é naturalizar o absurdo

Ministro Gilmar Mendes sugeriu articulação entre a PF e o MPF para enfrentar a criminalidade.

5/2/2025

    

Nesta quarta-feira, 5, durante julgamento da ADPF das Favelas no STF, ministros Gilmar Mendes e Luís Roberto Barroso descreveram como "naturalização do absurdo" o reconhecimento de domínio territorial por milícias e facções pelo Estado brasileiro.

No julgamento da  ADPF 635 o Ministro Gilmar Mendes ressaltou a gravidade do problema e criticou como a ocupação de áreas por grupos criminosos tem sido assimilada como condição normal. 

"O fato de existirem territórios ocupados é de uma gravidade sem tamanho. [...] 

É absurdo conceitual dizer que há territórios ocupados por facções criminosas, grupos políticos, mas nós passamos a conceitualizar e a admitir como se fosse algo natural", afirmou.

Para Gilmar, a incapacidade do Estado em enfrentar o problema se reflete na penetração dessas organizações nas estruturas políticas e econômicas do país. 

S. Exa. defendeu que o combate ao crime organizado tenha uma supervisão mais forte da PF e do MPF.

Também sugeriu que a União utilize os instrumentos disponíveis, como o Coaf - Conselho de Controle de Atividades Financeiras e a Receita Federal, para mapear e desarticular os grupos criminosos. 

"A rigor, nós estamos a discutir uma questão que é decorrência deste domínio que se instalou e que nós estamos dando um pouco como normal, o que não pode ser. 

Não pode haver grupos armados dominando territorialmente qualquer unidade da Federação", enfatizou.

Violações a Direitos Humanos

O presidente da Corte, ministro Luís Roberto Barroso, endossou as preocupações do decano, alertando para as graves violações de direitos humanos que ocorrem nesses territórios.

 "Além da violência em si, é um tipo de dominação que impede as famílias pobres mais honestas de educarem os seus filhos numa cultura de honestidade, porque eles são cooptados ou intimidados pelo crime organizado", afirmou.

Barroso destacou que a presença do crime organizado nas comunidades representa uma "inversão dos valores civilizatórios" e que a sociedade precisa enfrentar esse problema.

 "Provavelmente, a gente vai ouvir que está se metendo no que não deve, mas este é um problema que não foi resolvido até hoje, e acho que nós precisamos, em alguma medida, contribuir para a sua solução", disse. assista o video no link 

https://www.migalhas.com.br/quentes/424143/stf-ministros-dizem-que-admitir-dominio-de-faccoes-naturaliza-absurdo

NÃO SE PODE NORMALIZAR O ABSURDO E PERMITIR QUE  ASSOCIAÇÕES PARA FINS ILÍCITOS  DOMINEM LARGAS ÁREAS DO TERRITORIO BRASILEIRO E ESCRAVIZEM OS CIDADÃOS LIVRES A PRETEXTO DE "PRESTAR SERVIÇOS " 

A PRETEXTO QUE O MUNICIPIO PODE FAZER O QUE QUISER COM O TERRITORIO . 

NÃO PODE ! 

O MUNICIPIO  NÃO   PODE  AFRONTAR A CONSTITUIÇÃO  NEM  VIOLAR AS LIBERDADES INDIVIDUAIS DO POVO BRASILEIRO. MAS FOI 

POR ISSO CENTENAS DE MILHARES DE PESSOAS FORAM, E CONTINUAM SENDO,  DESRESPEITADAS E  ESCRAVIZADAS !

OS MINISTROS DO STF E DO STJ RECLAMAM DA QUANTIDADE ABSURDA DE RECURSOS E TEM RAZÃO . 

MAS ISTO  É O RESULTADO DO DESRESPEITO DAS LEIS E DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. 

O VOTO RETRATA  O  DESCUMPRIMENTO DE PRECEITOS FUNDAMENTAIS  QUE DESTRUIU A VIDA DE CENTENAS DE MILHARES DE FAMÍLIAS .

A LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO E DESASSOCIACAO  É DIREITO HUMANO INVIOLÁVEL 

E TEM QUE SER RESPEITADO POR TODOS. 

BENS PUBLICOS DE USO COMUM DO POVO NÃO PERTENCEM AO MUNICIPIO. 

PERTENCEM AO POVO BRASILEIRO E 

NÃO PODEM SER OBJETO DE USUCAPIÃO 

 A DEFESA POPULAR

HÁ DÉCADAS 

FALA SOBRE A CONIVÊNCIA QUE SUSTENTA OS FALSOS CONDOMÍNIOS E ADVERTE 

Leia aqui:

ASSOCIAÇÂO DE MORADORES CONIVÊNCIA QUE SUSTENTA OS FALSOS CONDOMÍNIOS

 OS  CONDOMÍNIOS

           CONIVÊNCIA QUE SUSTENTA OS FALSOS CONDOMÍNIOS

NOTA DO EDITOR: A Matéria a seguir pretende demonstrar e alertar o comprador de imóveis para fique atento na hora de lavrar a escritura de transferência de propriedade, que é um documento que formaliza apenas a mudança de proprietário do imóvel que esta sendo negociado. 

A JUSTIÇA (AINDA QUE TARDIA ) FOI FEITA 

NESTE CASO 

MAS DEVE SER IGUAL PARA TODAS AS DEMAIS  VITIMAS DOS FALSOS CONDOMINIOS 

APELAÇÃO CÍVEL

Processo n. 1037081-05.2020.8.26.0506

Comarca: Ribeirão Preto

Registro: 2022.0000556968

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1037081-05.2020.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante CONDOMÍNIO RECREIO INTERNACIONAL, é apelado JEOVÁ GOMES.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:

 Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores CLAUDIO GODOY (Presidente), AUGUSTO REZENDE E ENÉAS COSTA GARCIA.

São Paulo, 20 de julho de 2022.

CLAUDIO GODOY

Relator(a)

Assinatura Eletrônica

 

APELAÇÃO CÍVEL

Processo n. 1037081-05.2020.8.26.0506

Comarca: Ribeirão Preto

Apelante: CONDOMÍNIO RECREIO INTERNACIONAL

Apelada: JEOVÁ GOMES

Juíza: Dra. Loredana Henck Cano de Carvalho Voto n. 24.882

Execução de título extrajudicial. Pretensão satisfativa de alegadas despesas condominiais. Embargos do devedor acolhidos. 

“Recreio Internacional” que foi registrado como loteamento, ainda que depois autorizado o seu fechamento.

 Convenção de condomínio cujo registro, bem por isso, foi recusado.

 Condomínio edilício inexistente, pelo que o caso não se define a partir do disposto na Súmula 260 do STJ. Ademais, executado que não subscreveu o instrumento convencional, além da ausência de efeitos publicitários decorrentes do registro, pelo que mesmo a título de cobrança de taxas associativas a execução já não se autorizaria. Tese repetitiva firmada pelo STJ (Tema 882) e apreciada pelo STF no julgamento de recurso extraordinário, com repercussão geral (Tema 492). Sentença mantida. Recurso desprovido.

Cuida-se de recurso de apelação interposto contra sentença (fls. 225/230) que acolheu embargos do devedor, para o fim de declarar a inexigibilidade dos valores executados a título de taxas condominiais e extinguir a execução de título extrajudicial.

 Em razão da sucumbência, o embargado foi condenado ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios de 10% do valor corrigido da causa.

Sustenta o apelante, em sua irresignação

 (fls. 248/271), ser incontroverso que o embargante é proprietário da unidade autônoma n. B-295 e não adimpliu as taxas condominiais de novembro de 2017 a fevereiro de 2018. Afirma que a cobrança de taxas condominiais está prevista na convenção de condomínio e foi aprovada em assembleia geral ordinária ocorrida em 19 de setembro de 2017, de modo que a dívida preenche os requisitos para que seja executada como título extrajudicial, nos termos do artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil.

 Assevera que não nasceu como condomínio, mas foi declarado em decisão transitada em julgado proferida nos autos do Proc.n. 0821972-63.1982.8.26.0506 ser loteamento fechado “sui generis”, com a característica de uso privativo das áreas comuns que é própria aos condomínios.

 Consigna que não possui vias públicas, tanto que a Prefeitura de Ribeirão Preto tributa suas vias como privadas. Aduz que, embora não registrada sua convenção condominial, constitui condomínio, está em processo de regularização e possui, nos termos da Súmula n. 260 do Superior Tribunal de Justiça, legitimidade ativa para proceder à execução das taxas condominiais, tanto que existentes precedentes deste Tribunal e também do STJ que a reconhecem. Afirma não ser associação e não possuir estatuto e assevera, ademais, que permitir ao apelado que se beneficie dos serviços disponibilizados pelo condomínio sem que arque com a devida contraprestação consubstancia enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento. Requer a reforma da sentença, a fim de que os embargos sejam desacolhidos e a execução retome seu curso regular.

Recurso regularment processado e

respondido (fls. 357/364).

 Os autos vieram por redistribuição da 33ª

Câmara (fls. 369/375).

O apelante sustentou a incompetência desta 1ª Câmara para o julgamento do feito (fls. 380/381).

É o relatório.

Assente-se, em primeiro lugar, a competência para conhecimento do recurso. Já vindo o feito redistribuído a esta Subseção, e ademais de se tratar de repartição apenas preferencial entre as três subseções do Direito Privado, tem-se de fato discussão que envolve empreendimento registrado como um loteamento.

E, bem por isso, a sentença se há de manter.

Com efeito, pretendendo-se execução do que se dizem ser despesas condominiais, não se vê regularmente instituído condomínio edilício. 

Ao contrário, registrou-se um loteamento, ainda que depois autorizado seu fechamento.

 Não há instituição de condomínio levada ao fólio e, bem por isso, recusou-se o acesso ao registro da convenção de condomínio. Houve dúvida inversamente suscitada (ou pedido de providências), mas afinal mantida a qualificação negativa tanto pela Corregedoria Permanente, quanto pelo C. Conselho Superior da Magistratura (fls. 1.874/1.884 do Proc. n. 1020085-97.2018.8.26.0506).

 

De se conferir, nesta esteira, a inscrição n. 148 no Livro n. 8 - Registro Especial do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto. Certo que, posteriormente, e nos termos de sentença datada de 20 de agosto de 1985 (fls. 1.808/1.810 do Proc. n. 1020085-97.2018.8.26.0506) e de acórdão datado de 1986 nos autos do Proc. n. 1972/1982 da 3ª Vara Cível de Ribeirão Preto, o loteamento “Recreio Internacional” foi objeto de fechamento, passando a configurar loteamento fechado de áreas comuns de uso privativo de seus proprietários e moradores, conforme averbação n. 521. Mas confira-se trecho do quanto então se assentou:

“No que diz respeito à configuração do 'Recreio Internacional' como loteamento ou condomínio, tem-se que se trata mesmo de loteamento. E que, para que ele fosse configurado como condomínio horizontal, teria que estar assim registrado formalmente, com observância estrita dos dispositivos da Lei n.º 4.591/64 (nos termos de seu artg. 68, em combinação com o art. 3º do Decretolei 271/79). Mas, na verdade ele existe apenas como loteamento fechado, como declarado judicialmente. Pelo exposto, (...) as averbações devem ser feitas com a declaração de se tratar de loteamento fechado.”

Depois, colhe-se da decisão do CSM no acima mencionado, em que se manteve a recusa ao registro da convenção:

“Não se tem notícia de modificação de quaisquer das decisões judiciais anteriormente proferidas.

À vista deste panorama, a averbação n.

521 afigura-se compatível com os pronunciamentos judiciais, que indicaram se tratar de "loteamento fechado" com uso privativo dos proprietários e moradores de todas as suas áreas comuns, não havendo como se proceder ao registro da convenção condominial, previsto para as hipóteses de condomínio, formalmente constituído e regido pela Lei.

Não se pode olvidar, finalmente, da possibilidade de transformação do loteamento fechado em condomínio, desde que, contudo, atendidos os requisitos estabelecidos na Lei nº 4.591/1964 e nas Normas de Serviço, item 82, Cap. XX e na NBR 12.721/06.

Dentre tais dispositivos, importa destacar

o art. 7º, in verbis:

´Art. 7º - O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.`

Neste sentido a Apelação Cível 1.250-6/0 de relatoria do E. Desembargador Munhoz Soares:

 

`REGISTRO DE IMÓVEIS - Recusa ao

registro de convenção de condomínio - Ausência de pressupostos consistentes em averbação da construção e registro da instituição e especificação, o que é indispensável para dar existência jurídica ao condomínio edilício - Encadeamento lógico inarredável - Alegação de situação de fato, irregular, que não pode influir na qualificação registrária - Necessidade de evitar inversão ou omissão de atos, que configuraria burla ao sistema - Negado provimento ao recurso.` Nesse cenário, não há como se concluir pela superação do óbice apontado pelo registrador.”

Insista-se de todo modo em que o condomínio especial, antes que pela convenção, real estatuto disciplinar, se institui por ato próprio inter vivos ou causa mortis levado a registro no fólio real, de que consta a especificação e discriminação das unidades autônomas, de utilização exclusiva e livre alienação, das áreas comuns, além da finalidade da ocupação (art. 7º da Lei n. 4.591/64 e art. 1.332 do Código Civil). Apenas uma vez instituído o condomínio a convenção, posto ocasionalmente no mesmo instrumento, se elabora, na forma do art. 1.333 do Código Civil, com o conteúdo do artigo 1.334 e mais o que os subscritores dispuserem.

E se é assim, isto é, ausente o próprio condomínio, porque nunca havida instituição registrada, não se considera definível o deslinde a partir do enunciado da Súmula 260 do STJ, desde que   seja dada a tautologia   condomínio não há. E inexiste a figura particular que o embargado defende configurado, objeto de

 regularização porém, de novo aqui, nunca levada ao registro, na forma que no precedente do CSM se identificou.

A distinção é importante porque se reconduz, a rigor, à própria diferença entre as duas figuras jurídicas, do loteamento e do condomínio especial. E o que não depende de como se tenha posto a questão tributária.

Afinal, desde o Decreto 261/67, precedente aos termos da Lei 6.766/79, as ruas, praças e outros equipamentos urbanos, com o registro do loteamento, se integram ao domínio público (art. 4º). É o mesmo que, em seu artigo 22, passou depois a estabelecer a chamada Lei do Parcelamento do Solo (Lei n. 6.766/79). Aliás, antes, até, desta normatização, quando, para os imóveis urbanos, vigiam as disposições do Dec. lei 58/37, estipulava-se a inalienabilidade das vias e praças, a partir da inscrição do loteamento, ademais da comum doação que se fazia, destes espaços, à Municipalidade, mas de qualquer sorte a cujo domínio se integravam por destinação (art. 66 do CC/16 e art. 99 do CC/02).

Ou seja, sempre se ressalvou não haver no empreendimento em que se situa o imóvel área comum aos moradores, que, na regra, os fizessem devedores da contribuição condominial respectiva. As praças e vias de circulação não são particulares, comuns aos proprietários de lotes. São espaços públicos, mesmo quando havida concessão de uso ao particular, justamente organizados na forma associativa (como hoje se expressa na Lei n. 13.465/17, art. 36-A, parágrafo único).

Bem verdade que à execução se poderia tomar ao menos a natureza convencional, em si, do negócio jurídico da convenção, mesmo que não propriamente condominial. Mas a tanto seria preciso considerar a manifestação de vontade, no caso ausente, do executado.

Pelo mesmo motivo, não caberia cogitar da execução de taxas associativas, propriamente. De fato, afastada a cogitação de se ter, in casu, obrigação condominial a pagar, também a ideia de que devidas contribuições a associação de moradores não colhe. A par da inexistência de qualquer comprovada associação constituída, ademais seria de rigor demonstrar   de novo aqui   a adesão do apelado, que não poderia ser cobrado, sem se ter associado, nem mesmo à luz do princípio vedatório do enriquecimento sem causa.

Vale assentar, de início, com relação à cobrança das taxas de associação, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, consolidado, no âmbito da 2ª Seção, mercê do julgamento do EREsp n. 444.931/SP, DJU 01/02/2006, prestigiado por arestos posteriores (v.g. AgRg no REsp n. 1.061.702/SP, j. 18/08/2009; AgReg no Ag n. 953.621/RJ, j. 01/12/2009; AgReg no EResp n. 1.003.875, j. 15/08/2010), no sentido de que os proprietários que não integram ou não aderiram a associação de moradores não estão obrigados ao pagamento compulsório de taxas ou outras contribuições de manutenção. Tal, inclusive, o que se veio a explicitar no regime dos repetitivos, no julgamento dos REsp n. 1.280.871 e REsp n. 1.439.163, rel. Min. Marco Buzzi, j. 11/03/2015.

 

Esta Câmara, porém, filiava-se a orientação diversa, que não era peremptória e reconhecia a necessidade de exame do caso concreto para verificação sobre se havia serviços prestados e sobre se eles, efetivamente, beneficiavam quem cobrado pelas contribuições devidas a associação de moradores. Tal, inclusive, o que já se havia decidido, igualmente no Superior Tribunal de Justiça, mesmo depois do julgamento do EREsp n. 444.931/SP, acima citado (v.g. REsp n. 302.538/SP, rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJE 18/08/2008; AgRg no REsp n. 976.740/RJ, j. 03/09/2009).

Também se ponderava que a Constituição Federal assegura o direito à livre associação (artigo 5º, inciso XVII), mas o que implica reconhecer a liberdade de não se associar, de resto consoante expresso no inciso XX do mesmo artigo 5º da Lei Maior. Em outras palavras, não se pode pretender uma associação coativa de modo a reconhecer a obrigação de pagamento da respectiva contribuição, frise-se, sem manifestação de vontade de quem seja assim cobrado. Ou mercê de uma vontade presumida de quem adquire os lotes.

Enfim, o que se assentava é que a cobrança das taxas de associação dos moradores apenas se justificava à luz da vedação do enriquecimento sem causa, portanto tratando-se de dividir igualitariamente os benefícios trazidos para todos pelos serviços prestados. Neste sentido, apenas para exemplificar: Ap. Cív. n. 9178365.16.2006.8.260000, rel. Des. Rui Cascaldi, j. 01/03/2011; Ap. Cív. n. 4.05.064422-6, rel. Des. De Santi Ribeiro, j. 10/12/2009. De minha relatoria: Ap. Cív. n. 9187680-05.2005.8.26.0000, j. 20/09/2011; Ap. Cív. n. 9235744-17.20-03.8.26.0000, j. 05/10/2011.

Sucede que a matéria foi submetida à apreciação da Suprema Corte. E, como decidiu, em julgamento unânime, a sua C. 1ª Turma, rel. o Min. Marco Aurélio, mesmo que, frise-se, sob o pálio do princípio da vedação do enriquecimento sem causa, não se justifica cobrança por associação de moradores senão diante de que se tenha associado. Extrai-se do voto condutor:

“Colho da Constituição Federal que ninguém está compelido a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Embora o preceito se refira a obrigação de fazer, a concretude que lhe é própria apanha, também, a obrigação de dar. Esta, ou bem se submete à manifestação de vontade, ou à previsão em lei. Mais do que isso, a título de evitar o que se apontou como enriquecimento sem causa, esvaziou-se a regra do inciso XX do artigo 5º, do Diploma Maior, a revelar que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado. A garantia constitucional alcança não só a associação sob o ângulo formal como também tudo que resulte desse fenômeno e, iniludivelmente, a satisfação de mensalidades ou de outra parcela, seja qual for a periodicidade, à associação pressupõe a vontade livre e espontânea do cidadão em associar-se.” (STF, RE n. 432.106-RJ, 1ª T., rel. Min. Marco Aurélio, j. 20/09/2011).

A  orientação  firmada  no  âmbito  da

 Suprema Corte é ainda agora secundada pelo julgamento, no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, de recurso repetitivo (REsp n. 1.280.871 e 1.439.163, rel. p/ o acórdão Min. Marco Buzzi, j. 11/03/2015).

Confiram-se, também, precedentes desta Corte Estadual a respeito do tema:

“LOTEAMENTO. TAXA DE CONSERVAÇÃO. LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. COBRANÇA. INADMISSIBILIDADE. CONTRIBUIÇÃO QUE NÃO OBRIGA OS PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. ENTENDIMENTO FIXADO PELO E. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (RESP N. 1.439.163/SP), NOS TERMOS DO ART. 543-C DO CPC DE 1973 (ARTIGO 1.036, DO ESTATUTO PROCESSUAL DE 2015). PRECEDENTE DE EFICÁCIA VINCULANTE, CONFORME ARTIGO 927, III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. NOVO REGRAMENTO ACERCA DO CONDOMÍNIO DE LOTEAMENTO (LEI N. 13.465/17), QUE NÃO AFASTA OU AUTORIZA A SUPERAÇÃO DA TESE JURÍDICA FIXADA NO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. AUSÊNCIA DAS HIPÓTESES DE SUPERAÇÃO DE PRECEDENTE VINCULANTE, PORQUANTO O PRECEDENTE NÃO FOI SUBSTITUÍDO POR OUTRO ('OVERRULING'), TAMPOUCO TEVE SEU ÂMBITO DE EFICÁCIA RESTRINGIDO ('OVERRIDING'). SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUE PERMANECE MANTENDO A APLICAÇÃO DO POSICIONAMENTO FIXADO EM RECURSO ESPECIAL REPETITIVO MESMO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.465, DE 11

 DE JULHO DE 2017. APLICÁVEL ESTÁVEL DO ENTENDIMENTO CONTIDO EM RECURSO ESPECIAL REPETITIVO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUE NÃO PERMITE AOS DEMAIS ÓRGÃOS DO PODER JUDICIÁRIO PROCEDER À APLICAÇÃO DA SUPERAÇÃO ANTECIPADA DO PRECEDENTE ('ANTICIPATORY OVERRULING'), CONSIDERANDO NÃO HÁ INDICAÇÃO PELA CORTE SUPERIOR DE MODIFICAÇÃO DE SEU POSICIONAMENTO. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA NESSE SENTIDO. AÇÃO IMPROCEDENTE. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (Ap. Cív. n.

1000232-75.2018.8.26.0127, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 25/02/2019).

“Apelação Cível   Cobrança - Associação de moradores - Débitos decorrentes de serviços prestados   Impossibilidade - Pretensão de condenação dos apelados ao pagamento de valores relativos a despesas referentes ao lote do qual são proprietários - Ausência de demonstração da expressa concordância quanto ao pagamento das taxas do loteamento - Obrigação que não pode ser atrelada tão somente à aquisição do bem - Insuficiência da fundamentação da cobrança unicamente em benefícios decorrentes dos serviços prestados pela associação - Estabelecimento de cláusula em contrato de adesão - Inaplicabilidade de disposições relativas a condomínio - Controvérsia que não se refere à exigibilidade de taxas condominiais, mas a contribuição associativa decorrente de implantação de loteamento - Imprescindibilidade da prova de associação dos apelados para justificar a cobrança dos valores - Adequação a entendimento consolidado no STJ   Precedentes - Cobrança que, ademais, não se justifica à luz dos arts. 36-A da L. 6.766/79, e 1.358-A, do CC, introduzidos pela L. 13.465/07 - Constituição de associação e aquisição de imóvel que ocorreram em momento anterior à edição da lei - Alteração legislativa que não implicou modificação do entendimento segundo o qual a contribuição associativa constitui contraprestação de natureza pessoal - Moradores e proprietários não associados que não podem ser obrigados ao pagamento - Recurso improvido. Sucumbência recursal - Verba honorária em desfavor da autora majorada nos termos do art. 85, §§ 2º e 11º, do CPC.” (Ap. Cív. n. 0032344-03.2011.8.26.0114, rel. Des. José Joaquim dos Santos, j. 19/03/2019)

“APELAÇÃO CÍVEL.

TAXA DE

ASSOCIAÇÃO. 

Ação de cobrança. Sentença de improcedência, com fundamento no entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça de que: As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou os que a ela não anuíram. Inconformismo da autora. Não acolhimento. Ausência de efeitos retroativos da nova lei. O art. 36-A da Lei Federal n. 6.766/79, incluído pelo art. 78 da Lei 13.465/17, não modificou a natureza associativa da apelante e das taxas cobradas. Ausente condomínio de lotes. Precedentes. Sentença confirmada. Honorários majorados. NEGADO PROVIMENTO    AO    RECURSO.”    (Ap.    Cív.    n.

0015324-41.2010.8.26.0176, 3ª Câmara Reservada de Direito Privado, rel. Des. Viviani Nicolau, j. 24/04/2019)

 

“Associação. Cobrançade mensalidades. Incidência dos recursos repetitivos n. 1.280.871 e 1.439.163, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, com natureza vinculante e no sentido de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados. A Lei n. 13.465/17, do qual adveio o art. 1.358-A, do CC, não transforma os loteamentos fechados de hoje em condomínio de lotes. Inaplicabilidade. Jurisprudência. Recurso do requerido provido para julgar a ação improcedente,  prejudicado  o  da  autora.”  (Ap.  Cív.  n. 1000023-70.2014.8.26.0152, 4ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Maia da Cunha, j. 25/04/2019)

Depois, novamente apreciada a matéria pela Suprema Corte, agora com repercussão geral, no julgamento do RE n. 695.911/SP, sedimentado este mesmo entendimento, e confrontado com a superveniência da Lei n. 13.465/17, afinal fixada na ocasião a seguinte tese: “é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n. 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.” (STF, RE n. 695.911/SP, rel. Min. Dias Toffoli, Tribunal Pleno, j. 18/12/2020,

 Tema 492).

Para as situações anteriores à nova lei (ou lei local), assentou-se o seguinte:

“No caso dos autos, todavia, não vislumbro de que modo se poderia identificar princípio constitucional que fosse substrato das regras apontadas. Vedação ao enriquecimento ilícito, obrigações propter rem e dever de eticidade são todos instrumentos civilistas de enorme importância, mas não deitam suas bases em princípios constitucionais aptos a serem sopesados em face da liberdade de associação. Em verdade, é o princípio da legalidade o instrumento de sopesamento constitucional ao princípio da liberdade de associação. De um lado, assegurando que obrigação só é imposta por lei; de outro   e por consequência   garantindo que, na ausência de lei, não há para os particulares impositividade obrigacional, regendo-se a associação somente pela livre disposição de vontades. Dito de outro modo, ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação. Assim, eventual reconhecimento da possibilidade de se exigir daquele que não deseja se associar o pagamento de taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por uma associação a determinada coletividade significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar, por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, anuíram com a associação e seus encargos. Equivaleria, também, a fabricar e

 legitimar fonte obrigacional que não seja a lei nem a vontade   o que, evidentemente, implica ofensa ao princípio da legalidade e às liberdades individuais, notadamente à garantia fundamental da liberdade associativa. Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional.”

Ainda:

“Assim, embora, a princípio, estejam identificadas a licitude e a relevância dessa forma de organização (inegavelmente congregante de interesses de uma coletividade, com suprimento, não raro, de diversas lacunas dos serviços públicos), o fato é que essas associações, antes do advento da Lei n. 13.465/17, surgiam tão somente da vontade de suas partes integrantes e, nesse passo, obrigações dela decorrentes só poderiam vincular aqueles que a ela aderissem, e enquanto a ela estivessem vinculados. Não vislumbro, desse modo, como se possa impor a integrante de loteamento obrigação da qual ele se desincumbiu quando da manifestação negativa de sua vontade, seja para sua retirada da associação (se já a tenha integrado), seja para seu não ingresso (se dela nunca participou). Seria, entendo, direta afronta a direito constitucional de liberdade. (...)

Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou

 permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional.”

Já em relação aos casos posteriores à nova lei, e tomada como marco temporal, de se conferir:

“A Lei n. 13.465/17, portanto, previu a obrigatoriedade de cotização, entre os beneficiários, das atividades desenvolvidas por associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações respectivas. E, desse modo, por dispor de modo inaugural acerca da questão aqui examinada, a lei constitui evidente marco legislativo do tema.”

Mais:

“Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei n. 13.465/17 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato).”

 

Finalmente, quanto à possibilidade de previsão legal de igual teor e efeito vinculativo em norma local:

“Tal como reconhecido por esta Corte no mencionado recurso extraordinário, em que se apreciava (embora sob enfoque diverso) legislação que havia instituído figura semelhante a dos 'loteamentos de acesso controlado', compreendo que aos municípios também é atribuída competência constitucional para dispor sobre o tema, razão pela qual a conclusão aqui disposta no sentido de que a lei federal em exame vincula apenas as manifestações de vontade realizadas após seu advento (e desde que cumpridos os requisitos nela exigidos) não impacta idêntica obrigação que tenha surgido anteriormente por decorrência de lei municipal.”

Pois, na hipótese vertente, embora o artigo 24, caput, da assim chamada “convenção de condomínio” disponha que “[O]s condôminos concorrerão para o custeio das despesas, extraordinárias ou ordinárias, recolhendo a cota parte que lhe couber mediante rateio proporcional às frações ideais de terreno.” (fls. 15 do Proc. n. 009769-25.2018.8.26.0506), nunca comprovada qualquer manifestação de vontade do apelado assumindo a obrigação de pagamento. Não há, por exemplo, comprovação de que esteve presente e votou na assembleia geral e ordinária realizada em 19 de setembro de 2017, ou qualquer outro documento comprobatório de que tenha aderido ao documento. Insista-se, e já não fosse o fato de nem se tratar do ato constitutivo de uma associação de moradores.

 

Não se ignoram, por evidente, decisões monocráticas do Superior Tribunal de Justiça que, porém, não parecem ter chegado ao exame da configuração do apelante como condomínio ou loteamento. Confira-se:

“Do reexame de fatos e provas Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à conclusão acerca da aprovação da assembleia condominial e de que seria a agravada portadora de título executivo extrajudicial que daria guarida à sua pretensão, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.” (AREsp n. 2053981, rel. Min. Nancy Andrighi, p. 14/04/2022) (fls. 416/420)

“Ademais, elidir as conclusões do aresto impugnado de que a hipótese dos autos não trata de associação, mas de condomínio, demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada nesta sede especial a teor da Súmula 7/STJ.” (AREsp n. 1732855, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, p. 12/08/2021)

Também não se olvida haver julgados deste Tribunal permitindo a execução de taxas condominiais pelo “Recreio Internacional” que é aqui o apelante (e.g., Ap. Cív. n. 1036103-62.2019.8.26.0506, 36ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Pedro   Baccarat,   j.   28/06/2022;   Ap.   Cív.   n. 1032422-21.2018.8.26.0506, 32ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Caio Marcelo Mendes de Oliveira, j. 31/05/2021;  Ap. Civ. N.

 1004251-20.2019.8.26.0506, 28ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Cesar Luiz de Almeida, j. 30/09/2020; Ap. Cív. n. 1030904- 93.2018.8.26.0506, 31ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Antonio Rigolin, j. 17/02/2020; Ap. Cív. n. 004192-32.2019.8.26.0506,  2ª

Câmara de Direito Privado, rel. Des. José Joaquim dos Santos, j. 03/02/2021; Ap. Cív. n. 1003307-18.2019.8.26.0506, 33ª Câmara de

Direito Privado, rel. Des. Mario Silveira, j. 05/02/2020; Ap. Cív. n. 1001116-97.2019.8.26.0506, 27ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Campos Petroni, j. 26/07/2019).

De outro lado, porém, há precedentes, inclusive desta 1ª Câmara, no mesmo sentido do que aqui se decide, ou seja, pela impossibilidade de que despesas supostamente condominiais sejam objeto de execução ajuizada por aquele que não se configura como um condomínio, senão loteamento fechado. Confira-se:

“Embargos à execução. Execução de título extrajudicial. Recurso contra a sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos pela apelante, executada. Título que funda a execução que não se apresenta hábil. Convenção condominial não registrada. Não preenchimento dos requisitos do art. 783, do CPC. Embargado que também seria loteamento fechado, com existência prévia de associação de moradores. Natureza da prestação exigida que deve ser dirimida em regular instrução probatória. Extinção da execução, consoante já determinado por esta Câmara no julgamento do AI nº 2063645-33.2021.8.26.0000. Sucumbência imposta ao embargado. Recurso provido para determinar a extinção da execução.” (Ap. Cív. n. 1003993-10.2019.8.26.0506, 1ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Alexandre Marcondes, j. 05/10/2021)

“LOTEAMENTO. Embargos à Execução. Sentença de improcedência. Insurgência do embargado. Exequente que não pode ser considerado condomínio. Registro da Constituição do Condomínio rejeitada. Loteamento fechado com áreas de domínio público. Execução da taxas que não se reveste de certeza e exigibilidade. Art. 783 do CPC. Necessidade de ajuizamento de ação de conhecimento. Embargos acolhidos para extinguir a execução. Sentença modificada.   Recurso   provido.”   (Ap.   Cív.   n. 1021996-76.2020.8.26.0506, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Maria de Lourdes Lopes Gil, j. 20/04/2022)

“APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXRAJUDICIAL. Sentença de improcedência. Inconformismo do autor. Cabimento. Inexistência de condomínio regularmente constituído. Caracterização de associação de moradores. Loteamento fechado. Título que funda a execução que não se apresenta hábil. Não preenchimento dos requisitos do art. 784, X do Código de Processo Civil. Extinção da execução devida. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.” (Ap. Cív. n. 1041844-49.2020.8.26.0506, 8ª

Câmara de Direito Privado, rel. Des. Clara Maria Araújo Xavier, j. 28/03/2022)

“APELAÇÃO - Embargos à Execução - Loteamento fechado. Rateio de despesas de manutenção e segurança. Inexigibilidade da obrigação de se associar Recurso Especial Repetitivo no. 1.280.871 do C. STJ Liberdade de associação que prevalece sobre eventual enriquecimento sem causa dos não associados Eficácia vinculante Inadmissibilidade da anuência tácita. Tema objeto de repercussão geral junto ao STF (Tema 492) - Fixação de tese que reconheceu ser indispensável a anuência do adquirente do lote à adesão à associação de moradores/condomínio de fato - Lote adquirido anteriormente à entrada em vigor da Lei 13.465/17 - Ausência de comprovação da expressa anuência do réu à associação Lei nº 13.465/17 que não se aplica retroativamente - Cobrança ilegítima - Recurso desprovido.” (Ap. Cív. n. 1034914-83.2018.8.26.0506, 6ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Marcus Vinicius Rios Gonçalves, j. 22/02/2022)

“Apelação. Execução de título extrajudicial. Taxa Associativa. Inexistência de condomínio regularmente constituído. Caracterização de associação de moradores. Loteamento fechado. Sentença de acolhimento dos embargos com extinção da execução. Irresignação da associação embargada. Direito fundamental à liberdade de associação se sobrepõe ao princípio da vedação ao enriquecimento ilícito. Tese firmada pelo rito repetitivo previsto no artigo 1.036 do Código de Processo Civil (artigo 543-C do Código de Processo Civil de 1973). Cobrança não pode recair sobre proprietário de imóvel que não anuiu com a instituição do encargo. Sentença de extinção da execução mantida. Recurso não provido.” (Ap. Cív. n. 1038614-33.2019.8.26.0506, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Rômolo Russo, j. 15/12/2021)

 

“EMBARGOS  À  EXECUÇÃO.  TAXA

MENSAL. CONDOMÍNIO. Execução extinta. Não demonstrado que o executado fosse associado. Não cabimento da cobrança de taxa de associação de proprietários não associados. Prevalência do princípio da liberdade de associação. Entendimento firmado pelo STJ, em sede de recurso especial repetitivo (REsp nº 1.439.163). Lei nº 13.465/17 que não importa em automática reversão do loteamento fechado em condomínio. Alteração legislativa que não implicou em modificação do entendimento pacificado pelo STJ. Precedentes. Sentença mantida. Honorários majorados. Recurso não provido, com observação.” (Ap. Cív. n. 1001349- 94.2019.8.26.0506, 5ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Fernanda Gomes Camacho, j. 17/09/2021)

“Apelação Embargos à Execução - Taxa Associativa Inexistência de condomínio regularmente constituído Caracterização de associação de moradores - Loteamento fechado Sentença de acolhimento dos embargos com extinção da execução - Insurgência da associação embargada - Direito fundamental à liberdade de associação se sobrepõe ao princípio da vedação ao enriquecimento ilícito Tese firmada pelo rito repetitivo previsto no artigo 1.036 do Código de Processo Civil (artigo 543-C do Código de Processo Civil de 1973) Cobrança não pode recair sobre proprietário de imóvel que não anuiu com a instituição do encargo Sentença de extinção da execução mantida Recurso não provido.” (Ap. Cív. n. 1006724-76.2019.8.26.0506, 4ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Márcia Dalla Déa Barone, j. 12/08/2021)

 

“APELAÇÃO CÍVEL   CONDOMÍNIO DE FATO   REGISTRO DE LOTEAMENTO COMUM - COBRANÇA

DE TAXA - Morador que não participa de Assembleia   Comprovação da ausência de registro da convenção - Decisão ocorrida em processo de dúvida   Entendimento jurisprudencial - Impossibilidade da cobrança - Apelo improvido.” (Ap. Cív. n. 1042817-72.2018.8.26.0506, 25ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Almeida Sampaio, j. 09/09/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL. Embargos à execução com pedido de efeito suspensivo. Associação. Sentença de Procedência. Inconformismo. Não acolhimento. Condomínio não regularmente constituído, pelo que se trata de Associação de Moradores. Loteamento. Taxa de manutenção. Cobrança indevida. Tese firmada em repetitivo do artigo 543-C do Código de Processo Civil. Exigência de demonstração da filiação à Associação ou anuência em relação à obrigação não atendida. Obrigação de pagamento de taxas de manutenção afastada. Extinção da execução que era mesmo de rigor. Sentença mantida. Decisão bem fundamentada. Ratificação, nos termos do artigo 252, do Regimento Interno. RECURSO NÃO PROVIDO.” (Ap. Cív. n. 1004062-42.2019.8.26.0506, 2ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Penna Machado, j. 08/02/2021)

Aliás, não por outra razão a C. 33ª Câmara de Direito Privado, a quem originariamente distribuído o feito, declinou de sua competência, então assentando o seguinte (fls. 371/372):

 

“Da narrativa dos fatos e fundamentos da demanda, é possível verificar tratar-se a pretensão de embargos à execução referente a valores destinados à conservação e à manutenção em área de loteamento. Portanto, matéria diversa daquela regrada pela Lei nº 4.591, de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Convém ressaltar que, a despeito do alegado, o apelante teve o seu registro na matrícula do imóvel rejeitado na Suscitação de Dúvida Inversa nº 1020085-97.2018.8.26.0506, por tratar-se de loteamento fechado com áreas de domínio público, embora de uso privativo dos moradores. Consequentemente, foi reconhecido que o embargado não se trata de um condomínio edilício. (...)

A demanda versa, nesse contexto, acerca de contribuições movidas em face de morador de loteamento (...).” (destaques acrescidos)

E de forma semelhante se manifestaram também outras Câmaras da própria Subseção III Seção de Direito Privado:

“APELAÇÃO.

COMPETÊNCIA RECURSAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREA EM LOTEAMENTO. INTELIGÊNCIA DA RESOLUÇÃO Nº 623/2013 (ART. 5º, ITENS I.1 E

 I.21). COMPETÊNCIA PREFERENCIAL DE UMA DAS CÂMARAS COMPREENDIDAS ENTRE A 1ª E A 10ª CÂMARAS DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO DESTE EGRÉGIO TRIBUNAL. RECURSO NÃO CONHECIDO. Verifica-se dos autos que, embora o embargado adote nome e a existência de “Convenção”, não é condomínio, mas sim loteamento, porque, tal qual se vê da matrícula do lote, não há área comum. Estabelece a Resolução nº 623/2013, no art. 5º, itens I.1 e I.21, que compete à Subseção de Direito Privado I o julgamento de ações relativas a fundações de Direito Privado, sociedades, inclusive paraestatais, associações e entidades civis, comerciais e religiosas e ações relativas a loteamentos e a localização de lotes, salvo o disposto nos itens I.12 do art. 3º e II do art. 4º, ambos desta Resolução, respectivamente. Desse modo, compete a uma das Câmaras da Primeira Subseção de Direito Privado a análise da existência ou não de obrigação com contribuição para despesa comum do loteamento.” (Ap. Cív. 1035716-47.2019.8.26.0506, 31ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Adilson de Araújo, j. 17/12/2021)

“Competência recursal. Embargos à execução de título extrajudicial. Contribuições condominiais.

Alegação de irregularidade na instituição do condomínio em loteamento fechado, com áreas de domínio público, embora de uso privativo dos moradores.

 Reconhecimento de não se tratar o embargado de um condomínio, nos autos da Suscitação de Dúvida Inversa nº 1020085-97.2018.8.26.0506, negando-lhe o registro na matrícula do imóvel. 

Execução de contribuições em face de morador de imóvel em loteamento fechado, por pessoa jurídica que somente se autodenomina condomínio. Matéria que está inserida na competência recursal da Primeira Subseção, composta pelas 1ª a 10ª Câmaras de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça, consoante o artigo 5º, inciso I.21, da Resolução TJSP nº. 623/2013. Precedentes Recurso não conhecido, com determinação de redistribuição a uma das E. Câmaras da Subseção I da Seção de Direito Privado (1ª a 10ª) deste Egrégio Tribunal de Justiça.” (Ap. Cív. 1003993-10.2019.8.26.0506, 26ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Carlos Dias Motta, j. 13/01/2021)

“COMPETÊNCIA.

EMBARGOS À

EXECUÇÃO. 

Pretensão fundada na ausência de personalidade jurídica válida e irregular constituição de condomínio horizontal em loteamento fechado. 

Matéria afeta à competência da Primeira Subseção de Direito Privado, composta pelas 1ª a 10ª Câmaras. Inteligência do art. 5º, I.21 da Resolução nº 623/2013. Precedentes. Recurso não conhecido, determinada a redistribuição.” (Ap. Cív. 1004192-32.2019.8.26.0506, 29ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Airton Pinheiro de Castro,

j. 29/10/2020)

Destarte, e enfim, inarredável a conclusão pela procedência dos embargos do devedor e pela extinção da execução.

Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, majorados os honorários advocatícios para 12%, nos termos do artigo 85, § 11º, do Código de Processo Civil.

CLAUDIO GODOY

Relator