Moradores de ruas fechadas e vilas não podem ser obrigados a pagar taxa de condomínio. A decisão, proferida pelos Ministros da 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal em 20.09.11, entendeu pela inconstitucionalidade na cobrança em um caso do Rio de Janeiro pode gerar uma avalanche de ações nos Tribunais de Justiça. Os Tribunais de Justiça de São Paulo e Rio de Janeiro sempre entenderam pela obrigatoriedade do pagamento, tendo em vista que os moradores usufruem dos serviços prestados pelas associações. A inconstitucionalidade da cobrança consagra dois aspectos constitucionais, o direito de ir e vir e a não obrigatoriedade de associar-se ou ficar associado.[1]
Concordamos com a decisão da Corte Superior, proferida nos autos do RE 432106, cujo relator foi o Ministro Marco Aurélio.
Com efeito, a cobrança de contribuições mensais por associações de moradores, que não se qualificam como condomínios nos termos da Lei, afronta o art. 5º, XX, da Carta Magna, que estabelece que ninguém será compelido a associar-se e a manter-se associado.
Não se pode negar ainda, que a obrigação de pavimentação dos logradouros e as outras despesas ditas condominiais ou comuns, nessas ruas e vilas fechadas, pertencem ao Município que tem a obrigação de conservá-los, cobrando dos munícipes os impostos e taxas cabíveis por lei.
No tocante aos outros encargos, dentre eles gastos com vigilância, bem como outras despesas, o que pode se vislumbrar é a instituição de uma contribuição, mas sempre voluntária, dependente de adesão, não, porém, compulsória, o que se daria na hipótese de existir juridicamente um condomínio.
Desse modo, conclui-se pela inexistência de qualquer dever dos moradores juntos às associações de moradores e respectivas administradoras, nada podendo ser cobrado a título de contribuição, concluindo-se que as despesas decorrentes da manutenção não podem ser exigidas de morador que não concorda com a contratação delas. Neste sentido, já havia se pronunciado o Egrégio Superior Tribunal de Justiça em diversas decisões, verbis:
CIVIL. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÃO POR SERVIÇOS PRESTADOS. O proprietário de lote não está obrigado a concorrer para o custeio de serviços prestados por associação de moradores, se não os solicitou. Recurso especial conhecido e provido.
(STJ RESP 444.931 – SP, Relator Ministro Ari Pargendler)
CONDOMÍNIO. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTEAMENTO. INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO. SÚMULA 126 DA CORTE. A ASSOCIAÇÃO AUTORA QUALIFICA SE ELA PRÓPRIA, COMO SOCIEDADE CIVIL SEM FINS LUCRATIVOS, NÃO TENDO, PORTANTO, NENHUMA AUTORIDADE PARA COBRAR TAXA CONDOMINIAL, NEM, MUITO MENOS, CONTRIBUIÇÃO COMPULSÓRIA ALGUMA, INEXISTINDO, POIS, QUALQUER VIOLAÇÃO AO ART. 3º. DO DL 271/67.
(STJ RESP. 78460-RJ, REL. MIN. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO).
Loteamento. Associação de moradores. Cobrança de taxa condominial. Precedentes da Corte.
1. Nada impede que os moradores de determinado loteamento constituam condomínio, mas deve ser obedecido o que dispõe o art. 8º da Lei nº 4.591/64. No caso, isso não ocorreu, sendo a autora sociedade civil e os estatutos sociais obrigando apenas aqueles que o subscreverem ou forem posteriormente admitidos.
2. Recurso especial conhecido e provido.
(STJ RESP. 623274-RJ, REL. MIN. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO).
Idêntico entendimento já foi esposado pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
DECLARATÓRIA – INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO – ADMISSIBILIDADE – HIPÓTESE DE LOTEAMENTO NÃO REGISTRADO – AUSÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DE SEREM PAGAS DESPESAS DITAS CONDOMINIAIS OU COMUNS – EXISTÊNCIA DE ASSOCIAÇÕES DE BAIRRO QUE NÃO É SUFICIENTE PARA IMPOR AOS MORADORES A CONDIÇÃO DE SEUS ASSOCIADOS, NEM A COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES, SALVO DE DELIBERADAS POR ELES – CONSERVAÇÃO DE RUAS E LOGRADOUROS, ADEMAIS, QUE ESTÁ A CARGO DO MUNICÍPIO – RECURSO NÃO PROVIDO.
(TJSP – AC 257.090-2 – ITAPECERICA DA SERRA – 11ª.C.CÍV. – REL. DES. GILDO DOS SANTOS – J.23.03.1995-V.U.)
Ademais, luz do que dispõe o artigo 5º, inciso II da Constituição Federal, ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Observem que não há no ordenamento jurídico vigente dispositivo legal que regule a cobrança de taxas ou contribuições por associações de moradores.
Em nosso ordenamento jurídico temos duas espécies de condomínios: o previsto nos artigos 1314 a 1358 do Código Civil e aquele previsto na Lei 4591/64.
O condomínio do Código Civil existe quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes. Já o art. 7º da Lei 4591/64 define outro tipo de condomínio, ou seja, o condomínio por unidades autônomas, o qual se institui por atos entre vivos e por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, dele constando a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade.
Ora, não existem áreas comuns ou fração ideal a todos os proprietários de imóveis localizados em ruas e vilas fechadas e, somente nessa situação, poder-se-ia admitir a existência de um condomínio.
As áreas comuns existentes em tais locais são áreas públicas. Desse modo, os proprietários pertencentes à região da associação são obrigados a pagar IPTU à Prefeitura local, com o objetivo de fazer frente às despesas de pavimentação, iluminação, limpeza pública etc., não existindo propriedade particular nessas vias ou áreas reservadas, que são públicas.
Outro ponto relevante é que, de acordo com o art. 5º, XX, da Constituição Federal,ninguém poderá ser compelido a associar-se ou permanecer associado. Assim, a qualquer momento pode o filiado desligar-se da associação, decaindo as suas obrigações.
Para espancar qualquer dúvida, convêm colacionar alguns julgados que espelham entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.179.073 – RJ (2009/0068751-5)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE : ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES E AMIGOS DA RUA ALEXANDRE STOCKLER
ADVOGADO : ANA BEATRIZ RUTOWITSCH BICALHO E OUTRO(S)
AGRAVADO : WOLNEY AMÂNCIO FERNANDES – ESPÓLIO REPR. POR : ITAELZA DE SOUZA E SILVA FERNANDES – INVENTARIANTE
ADVOGADO : DIOGO SOARES VENÂNCIO VIANNA E OUTRO(S)
EMENTA
Civil. Agravo no agravo de instrumento. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Não associado. Impossibilidade.
- As taxas de manutenção instituídas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que fixou o encargo.
Agravo no agravo de instrumento não provido. (grifo nosso)
AgRg no RECURSO ESPECIAL Nº 613.474 – RJ (2003/0208815-8)
RELATOR : MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE : ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS E MORADORES DO VALE DO ELDORADO
ADVOGADO : MARIA HELENA LOPES DE FIGUEIREDO
AGRAVADO : SALVADOR VILLARDO
ADVOGADO : ALESSANDER LOPES PINTO E OUTRO
EMENTA
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO ATÍPICO.
COTAS RESULTANTES DE DESPESAS EM PROL DA SEGURANÇA E CONSERVAÇÃO DE ÁREA COMUM. COBRANÇA DE QUEM NÃO É ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.
1. Consoante entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, “as taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo ” (EREsp n. 444.931/SP, rel. Min. Fernando Gonçalves, rel. p/ o acórdão Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de 1º.2.2006).
2. Agravo regimental desprovido.(grifo nosso)
AgRg no RECURSO ESPECIAL Nº 1.061.702 – SP (2008/0113046-0)
RELATOR : MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR
AGRAVANTE : ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE LOTES DO LOTEAMENTO DO CONDOMÍNIO NOVO HORIZONTE ARUJÁ HILLS
ADVOGADO : MARILDA SANTIM BOER E OUTRO(S)
AGRAVADO : NOVO HORIZONTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/C LTDA
ADVOGADO : KARLHEINZ ALVES NEUMANN E OUTRO(S)
EMENTA
CIVIL E PROCESSUAL. AGRAVO REGIMENTAL. ASSOCIAÇÃO CONSTITUÍDA POR MORADORES PARA DEFESA DE DIREITOS E PRESERVAÇÃO DE INTERESSES COMUNS. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES DE QUEM NÃO É AFILIADO. IMPOSSIBILIDADE.
I. A existência de mera associação congregando moradores com o objetivo de defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional não possui o caráter de condomínio, pelo que não é possível exigir de quem não seja associado o pagamento de taxas de manutenção ou melhoria.
II. Matéria pacificada no âmbito da e. 2ª Seção (EREsp n. 44.931/SP, Rel. p/ acórdão Min. Fernando Gonçalves, por maioria, DJU de 01.02.2006).
III. Agravo regimental improvido. (grifos nossos)
AgRg no RECURSO ESPECIAL Nº 1.056.442 – RJ (2008/0102659-1)
RELATOR : MINISTRO SIDNEI BENETI
AGRAVANTE : ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO VISTA BELA -
AMOVB ADVOGADOS : NÚBIA DE FREITAS OLIVEIRA SANDRO SALAZAR SARAIVA
AGRAVADO : PAULO SYBEL ALVES PEREIRA E OUTRO
ADVOGADO : PAULO DE ALMEIDA PANÇARDES
EMENTA
COBRANÇA DE COTAS PELA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ADESÃO NÃO CONFIGURADA PELA INSTÂNCIA DE ORIGEM. SÚMULA STJ/07. CONTRIBUIÇÃO DEVIDA SOMENTE A QUEM É ASSOCIADO. PRECEDENTES.
I- Tendo a instância originária concluído que os Recorridos não eram associados da Recorrente, não é possível rever tal posicionamento em sede de Recurso Especial ante a Súmula STJ/07.
II – Conforme entendimento da Segunda Seção desta Corte (EREsp 444.931/SP) as taxas de manutenção criadas por associação de moradores só podem ser impostas a proprietário de imóvel que seja associado ou que aderiu ao ato que instituiu o encargo.
Agravo Regimental improvido. (grifo nosso)
AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.026.529 – RJ (2008/0056012-1)
RELATOR : MINISTRO VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS)
AGRAVANTE : ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS E MORADORES DO VALE DO ELDORADO
ADVOGADO : MARIA HELENA LOPES DE FIGUEIREDO
AGRAVADO : LENI DE MATTOS VIEIRA
ADVOGADO : CAMILA FLÁVIA VIEIRA LEITE E OUTRO(S)
EMENTA
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. FUNDAMENTOS INSUFICIENTES PARA REFORMAR A DECISÃO AGRAVADA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES QUALIFICADA COMO SOCIEDADE CIVIL. COBRANÇA COMPULSÓRIA DE TAXA CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE. ART. 3º DO DECRETO-LEI 271/67. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N.º 282 STF.
1. A agravante não trouxe argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada, razão que enseja a negativa do provimento ao agravo regimental.
2.A orientação jurisprudencial desta Corte é no sentido de que a associação de moradores, qualificada como sociedade civil, sem fins lucrativos, não tem autoridade para cobrar taxa condominial ou qualquer contribuição compulsória.
3. É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada (Súmula 282 do STF). Aplicável por analogia.
4. Agravo regimental a que se nega provimento. (grifo nosso)
RECURSO ESPECIAL Nº 1.071.772 – RJ (2008/0146245-5)
RELATOR : MINISTRO CARLOS FERNANDO MATHIAS (JUIZ FEDERAL CONVOCADO DO TRF 1ª REGIÃO)
RECORRENTE : ÂNGELA MARIA MEGA E CHAGAS
ADVOGADO : FLÁVIO MATTOS DE OLIVEIRA
RECORRIDO : ASSOCIAÇÃO DO CONDOMÍNIO DE SERVIÇOS D’ALDEIA B
ADVOGADO : JULIO CORDEIRO DA CUNHA E OUTRO(S)
EMENTA
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO ATÍPICO. COTAS RESULTANTES DE DESPESAS EM PROL DA SEGURANÇA E CONSERVAÇÃO DE ÁREA COMUM. COBRANÇA DE QUEM NÃO É ASSOCIADO.
IMPOSSIBILIDADE.
1. Consoante entendimento firmado pela Eg. Segunda Seção desta Corte Superior, “as taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.” (EREsp n.º 444.931/SP, Rel. Min. Fernando Gonçalves, Rel. p/ Acórdão Min. Humberto Gomes de Barros, Segunda Seção, DJU de 01.02.2006).
2. Recurso especial provido. (grifo nosso)
RECURSO ESPECIAL Nº 623.274 – RJ (2004/0007642-4)
RELATOR : MINISTRO CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO
RECORRENTE : TEREZA CRISTINA VILARDO SANTOS
ADVOGADO : ISABEL CRISTNA ALBINANTE E OUTRO
RECORRIDO : ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS E MORADORES DO VALE DO ELDORADO
ADVOGADO : MARIA HELENA LOPES DE FIGUEIREDO
EMENTA
Loteamento. Associação de moradores. Cobrança de taxa condominial. Precedentes da Corte.
1. Nada impede que os moradores de determinado loteamento constituam condomínio, mas deve ser obedecido o que dispõe o art. 8º da Lei nº 4.591/64. No caso, isso não ocorreu, sendo a autora sociedade civil e os estatutos sociais obrigando apenas aqueles que o subscreverem ou forem posteriormente admitidos.
2. Recurso especial conhecido e provido. (grifo nosso)
Sendo assim, a associação criada com o intuito de melhorar a segurança local, a limpeza e a manutenção das ruas está assumindo, mediante risco próprio, uma obrigação a qual não lhe pertence. E em razão disso, não pode coagir aqueles que não concordam em associar-se ou em permanecer associados a efetuar o pagamento de contribuições, quando inexistir condomínio.
Ademais, as associações são pessoas jurídicas de direito privado, que possuem estatuto próprio, o qual especifica as condições para admissão e demissão de seus associados, que possuem liberdade para aderirem ou não, sendo vedada a associação sem o consentimento da parte.
Nesse sentido, o artigo 5º, incisos XVII e XX da Constituição Federal dispõem expressamente que:
“XVII – é plena a liberdade de associação para fins lícitos, vedada a de caráter paramilitar;”
“XX – ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;”
A associação deve ser oriunda de manifestação de vontade, não podendo ser obrigatória, consoante o disposto no inciso XX do art. 5º, da Constituição Federal.
De se ressaltar, ainda, que à luz do que dispõe o artigo 5º, inciso II da Constituição Federal, ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Cumpre sublinhar que não há no ordenamento jurídico vigente dispositivo legal que regule a cobrança de taxas ou contribuições por associações e, acima de tudo, cobrança de pessoas que não fazem parte do quadro de associados de uma determinada associação.
Considerando o posicionamento de tais decisões e o recente julgamento da 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal, tendentes a consolidar jurisprudência, as associações de moradores terão de trabalhar com indiscutível eficiência e demonstração de resultados positivos na vida da comunidade, pois somente assim garantirão a adesão, permanência e contribuição voluntárias de moradores.
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