JA ESTA PACIFICADO PELO STJ E PELO STF QUE "ASSOCIAÇÃO DE MORADORES" NÃO É CONDOMINIO E NÃO PODE IMPOR COBRANÇAS CONTRA MORADORES QUE NÃO SE ASSOCIARAM , POREM AINDA EXISTEM PESSOAS QUE NÃO SABEM DISTO E PENSAM QUE " SE O LOTEAMENTO JA NASCEU FECHADO" ENTÃO O MORADOR QUE DEFENDE OS SEUS DIREITOS CONTRA AS COBRANÇAS ABUSIVAS E ILEGAIS DOS FALSOS CONDOMINIOS SERIA "CALOTEIRO "
Este entendimento esta equivocado pois a Constituição Federal assegura que é plena a liberdade de associação para FINS LICITOS, isto significa que ninguem pode ser obrigado a se associar ou a continuar fazendo parte de qualquer "associação" , mesmo que alguma "clausula" de adesão compulsoria tenha sido incluida na escritura de promessa de compra e venda do imovel ( casa ou lote ) , pois, conforme as leis e jurisprudencia pacificada dos tribunais, a venda "casada" de bens e serviços é ILEGAL e viola o direito dos consumidores.
Loteamento NÃO é condomínio,
e os proprietarios de lotes autonomos,
são LIVRES para se associar e para se desassociar das "associações de moradores" mesmo quando existam
clausulas impondo "adesão obrigatoria à associação de falso condominio" nas escrituras de compra e venda dos imoveis , pois estas clausulas são INCONSTITUCIONAIS , e NULAS
O STJ EVIDENCIA ISTO CLARAMENTE NO JULGAMENTO
AgRg no AgRg no RECURSO ESPECIAL Nº 1.412.693 - SP (2013/0344707-7)
RELATOR : MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE : SARI SOCIEDADE AMIGA DO RECREIO INTERNACIONAL
AGRAVADO : MARIA INÊS TOUSO COUTINHO
ADVOGADOS : GILMAR JOSÉ JACOMO PEDRO LUIZ PIRES
A SARI pediu reforma da decisão do STJ alegando que a moradora aderiu a associação quando comprou sua casa, conforme "restrições do loteamento" contidas na escritura :
"Adquirida pelo R-6/29037, consta do título que os adquirentes se obrigam por si, seus herdeiros e sucessores a cumprir e respeitar as restrições do loteamento, as quais declaram ter pleno conhecimento - 23 de julho de 1997
A 4a Turma do STJ por unanimidade manteve a decisão agravada
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO REGIMENTAL
NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO.
DESCABIMENTO CONTRA NÃO ASSOCIADO. RESP 1.439.163/SP. RITO
DO ART. 543-C DO CPC. DECISÃO MANTIDA.
1. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp 1.439.163/SP,
rito do art. 543-C do CPC)".
2. Agravo regimental a que se nega provimento.
A Quarta Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo regimental,
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Marco Buzzi, Luis Felipe
Salomão, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti (Presidente) votaram com o Sr. Ministro
Relator.
Brasília-DF, 1º de março de 2016 (Data do Julgamento)
Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA
Relator
LEIA A INTEGRA ABAIXO :
RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA (Relator):
Trata-se de agravo regimental (e-STJ fls. 659/726) interposto contra decisão desta relatoria
que, no julgamento do agravo regimental, reconsiderou a decisão (e-STJ fls. 616/618) para
dar provimento ao recurso especial (e-STJ fls. 632/633).
A agravante aduz que o entendimento adotado pela decisão impugnada para
reconhecer a ilegitimidade da associação, ora agravante, não considerou o fato de o
documento de aquisição do imóvel constar as seguintes condições:
"Adquirida pelo R-6/29037, consta do título que os adquirentes se obrigam por si,
seus herdeiros e sucessores a cumprir e respeitar as restrições do loteamento, as
quais declaram ter pleno conhecimento - 23 de julho de 1997"
Afinal, requer a reconsideração da decisão monocrática ou sua apreciação
pelo Colegiado.
É o relatório
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA (Relator):
A
insurgência não merece ser acolhida.
Correta a decisão que reconsiderou a decisão (e-STJ fls. 616/618) para dar
provimento ao recurso especial.
Não há, no presente recurso, nenhum argumento capaz de
afastar os termos da decisão agravada, motivo pelo qual deve ser mantida por seus
próprios fundamentos (e-STJ fls. 632/633):
"Trata-se de agravo regimental interposto contra decisão monocrática (e-STJ fls.
624/628) que não conheceu do recurso especial com fundamento na Súmula n.
284/STF.
A agravante aduz a inaplicabilidade da referida súmula ao caso concreto, pois o
recurso não padece de nenhuma mácula, além de o mérito do especial estar
sedimentado nesta Corte em decorrência do julgamento de recurso submetido ao rito
do art. 543 do CPC.
Ao final, requer a reconsideração da decisão monocrática ou sua apreciação pelo
Colegiado, a fim de se dar provimento ao recurso ordinário.
É o relatório.
Decido.
Razão assiste à agravante, uma vez que a decisão impugnada partiu de premissa
equivocada no que se refere à aplicação da Sumula n. 284/STF ao caso concreto.
Em tal circunstância, reconsidero a decisão agravada (e-STJ fls. 616/618) e passo à
análise do recurso especial interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da
CF, contra acórdão do TJSP assim ementado (e-STJ fl. 394):
"COBRANÇA - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES QUE IMPLEMENTA
MELHORIAS NA ÁREA ONDE SE SITUA PROPRIEDADE DA RÉ - LEGITIMIDADE ATIVA E POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO
CONFIRMADAS - CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CARACTERIZADO - RECONHECIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR, SOB PENA DE
ENRIQUECIMENTO ILÍCITO - IRRELEVÂNCIA DA NATUREZA DA
APELADA E DA FORMAL ADESÃO AOS SEUS QUADROS - SENTENÇA
MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO."
A recorrente, em suas razões (e-STJ fls. 406/423), aponta ofensa aos arts. 6º e 12,
IX, do CPC e 22, § 1º, "a", da Lei n. 4.591/1964, argumentando que a recorrida, por
ser uma associação, não possui legitimidade para ajuizar ação de cobrança contra
proprietário de lote em área onde não se estabeleceu regularmente um condomínio
de áreas de uso comum.
Deduziu, ainda, divergência jurisprudencial, indicando também ofensa ao art. 5º, XX,
da CF, sustentando a inconstitucionalidade de se obrigar alguém a aderir ou a
manter-se vinculado a uma associação.
A recorrida apresentou contrarrazões (e-STJ fls. 489/512)
Exercido o juízo de admissibilidade positivo na origem, os autos vieram a esta Corte
Superior (e-STJ fls. 594/596).
O tema não exige maiores ilações, tendo em vista que a jurisprudência da Segunda
Seção deste Tribunal consolidou-se – em sede de recurso repetitivo (CPC, art. 543-C) – no sentido de que a cobrança de cotas por entidades que não constituem
condomínios de direito só pode ser imposta aos que são seus associados ou a quem,
de outra forma, assentiu em contribuir:
"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART.
543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE
FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO
OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: 'As taxas de
manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não
associados ou que a elas não anuíram'.
2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a
ação de cobrança."
(REsp 1.439.163/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
Relator p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
11/3/2015, DJe 22/5/2015.)
O Tribunal de origem, ao analisar o dever de a recorrente arcar com o pagamento das
taxas instituídas pela associação, concluiu que essa obrigação independe da adesão
e da anuência dos condôminos, conforme se infere do excerto do voto condutor do
acórdão recorrido (e-STJ fl. 397)
"A natureza jurídica da apelada e a ausência de adesão formal ao seu
quadro associativo não afastam a obrigação da apelante, uma vez que o
pagamento decorre da execução das benfeitorias e da efetiva prestação dos
serviços, que são indivisíveis e, por isso, a todos aproveita. "
No caso concreto, o acórdão recorrido não encontra respaldo na atual jurisprudência
dessa Corte e deve ser reformado.
Em face do exposto, com fundamento no art. 259 do RISTJ, RECONSIDERO a
decisão agravada (e-STJ fls. 616/618), para DAR PROVIMENTO ao recurso especial
reconhecendo a ilegitimidade ativa da associação, ora recorrida, com base no no art.
557, § 1º-A, do CPC.
Publique-se e intimem-se."
A associação defende sua legitimidade para ajuizar a ação de cobrança de
taxas por ela instituídas, sob o argumento de que a agravada, ao assinar o contrato de
aquisição do imóvel teve ciência da posterior criação de sociedade administradora ou de
condomínio.
Contudo, consoante se colhe do contexto fático delineado na origem, a
agravada não aderiu aos quadros da referida associação e também não anuiu com o
pagamento da referida taxa.
A Segunda Seção no REsp nº 1.439.163/SP, submetido ao rito dos recursos
repetitivos, no qual ficou sedimentada a tese de que "as taxas de manutenção criadas por
associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram"
(REsp 1.439.163/SP, rito do art. 543-C do CPC).
Sob esse aspecto, confira-se à guisa exemplo os seguintes precedentes:
"AGRAVO REGIMENTAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PREMATURIDADE RECURSAL. SÚMULA 418/STJ.
MITIGAÇÃO DO ENTENDIMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE
MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DESCABIMENTO CONTRA
NÃO ASSOCIADO. RESP 1.439.163/SP.
RITO DO ART. 543-C DO CPC.
1. Inaplicabilidade da Súmula 418/STJ na hipótese em que o 'decisum' fora alterado
em capítulo não impugnado pela parte recorrente.
Entendimento recente da Corte Especial (RESP REsp 1.129.215/DF, DJe
03/11/2015).
2. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os
não associados ou que a elas não anuíram" (REsp 1.439.163/SP, DJe 22/05/2015,
rito do art. 543-C do CPC).
3. Hipótese em que o condomínio não comprovou o ingresso do morador nos quadros
societários, tampouco a anuência ao ato que instituiu a taxa de manutenção.
4. Limitação dos efeitos do contrato de cessão de direitos às partes contratantes, não
aproveitando à associação recorrente.
5. Improcedência do pedido de cobrança, na espécie.
6. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.
(AgRg nos EDcl no REsp n. 1.489.005/DF, Relator Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/12/2015, DJe 4/2/2016.)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PREMATURIDADE RECURSAL. SÚMULA 418/STJ.
MITIGAÇÃO DO ENTENDIMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE
MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DESCABIMENTO CONTRA
NÃO ASSOCIADO. RESP 1.439.163/SP.
RITO DO ART. 543-C DO CPC.
1. Inaplicabilidade da Súmula 418/STJ na hipótese em que o 'decisum' fora alterado
em capítulo não impugnado pela parte recorrente.
Entendimento recente da Corte Especial (RESP REsp 1.129.215/DF, DJe
03/11/2015).
2. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os
não associados ou que a elas não anuíram" (REsp 1.439.163/SP, DJe 22/05/2015,
rito do art. 543-C do CPC).
3. Hipótese em que o condomínio não comprovou o ingresso do morador nos quadros
societários, tampouco a anuência ao ato que instituiu a taxa de manutenção.
4. Limitação dos efeitos do contrato de cessão de direitos às partes contratantes, não
aproveitando à associação recorrente.
5. Improcedência do pedido de cobrança, na espécie.
6. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.
(AgRg nos EDcl no REsp n. 1.489.005/DF, Relator Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/12/2015, DJe 4/2/2016.)
Em tais circunstâncias, não prosperam as alegações constantes no
regimental, incapazes de alterar os fundamentos da decisão impugnada.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo regimental.
É como voto.
RAMO DO DIREITO:DIREITO CIVIL
ASSUNTO(S): DIREITO CIVIL, Coisas, Propriedade, Condomínio em Edifício, Despesas Condominiais. Partes e Procuradores, Legitimidade. Processo e Procedimento, Provas, Indeferimento, Cerceamento de Defesa.
TRIBUNAL DE ORIGEM:TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO - CONSELHEIRO FURTADO
NÚMEROS DE ORIGEM: 01279716120068260000, 127971612006826000, 329003, 32902003, 4710544, 47105441, 4710544100, 994061279710.
3 volumes, nenhum apenso.
ÚLTIMA FASE:30/09/2016 (15:55) BAIXA DEFINITIVA PARA TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO - CONSELHEIRO FURTADO
