STF RE 695911 NÃO PODE "LEGALIZAR" OS CRIMES NOS REGISTROS DE IMOVEIS

CRIMES EM CARTÓRIOS

  Vista da rua pública RUA DO CAMPO que foi  ilegalmente  fechada pela "coletividade" sem ato constitutivo  que se auto intitula "condominio edilicio da gleba 8D em comary ".  Em frente  dos campos de futebol da CBF na GRANJA COMARY

A VENDA ilegal dos  LOTES SOB A FALSA DENOMINAÇÃO  DE "FRAÇÃO IDEAL"  PARA BURLAR O REGIME JURÍDICO DO LOTEAMENTO DA GRANJA COMARY JÁ  FOI  PROVADA PELO MP RJ NO IC 702/07 ( clique aqui para obter a integra do Parecer de 12 de agosto de 2009 )  e foi   CONFESSADA pelos AUTORES em 16/04/2012

PERANTE o MP RJ após a conclusão  do IC 702/07 .

Loteador, e notário, que lavrou escrituras fraudulentas a partir de junho de 1968 confirmam : 
A partir das vendas de lotes da gleba VI , "advogado do proprietário sugeriu a forma de condomínio pro-indiviso (...) oficial do Registro de Imoveis de início se recusou a abrir as matriculas ( ....)  houve um "acordo verbal  com a Oficial do registro de imóveis( para fazer as matriculas individuais das fictas frações ideais designadas por LOTE)   (...) para efetuação das vendas apresentava-se as áreas ( lotes ) como terreno comum, com recibo de sinal aos interessados, posteriormente a propria urbanizadora comary enviava a documentação ao cartório do rio ( que lavrava as escrituras de vendas das fictas frações ideais sem exigir nenhuma prova da legalidade dos titulos )  "   tudo isso sem passar pelo crivo da  prefeitura   
TRECHOS DA DECLARAÇÃO AO MP NO IC/702 em 16 de abril de 2012 .

INVESTIGAÇÃO GRANJA COMARY – PARCELAMENTO DO SOLO URBANO

IC nº 702 /2007– T – MA e

Procedimento MP Protocolo  nº 2007.00035348

ANÁLISE E SANEAMENTO DO FEITO

EMENTA: Glebas da Granja Comary Teresópolis. Parcelamento do solo urbano. Loteamentos pelo DL58/37 e ‘loteamentos fechados’ na forma de condomínios pro indiviso. Natureza jurídica dos institutos jurídicos de parcelamento do solo urbano. – loteamentos – condomínios edilícios – condomínios pro indiviso – ‘loteamentos fechados’ e condomínios de fato. Decreto –Lei 271/67. Descaracterização da natureza jurídica dos institutos de parcelamento do solo urbano.  Fechamento de logradouros públicos por meio de portões e guaritas de segurança. Cobrança de despesas em rateio particular na forma de quotas condominiais. Penhora das residências pelo não pagamento do rateio, com afastamento das normas de impenhorabilidade do bem de família.

1. HISTÓRICO DA PRESENTE

INVESTIGAÇÃO E DOS DOCUMENTOS ACOSTADOS:

 Trata-se de Inquérito Civil instaurado a partir de representação encaminhada, via Protocolo Geral MP, dando conta de irregularidades na implantação das GLEBAS do LOTEAMENTO DA GRANJA COMARY .

Trechos : 

"Quanto ao fracionamento ideal, foram apenas encontrados em cartório petições requerendo a averbação do fracionamento ideal apresentadas diretamente a Srª. Oficiala do RGI, seguidas de aberturas de matrículas das unidades fracionadas, sem que tenha havido qualquer autorização municipal para ditos fracionamentos, ou expedição de certidões desses fracionamentos.

Não obstante, mesmo nos assentamentos de RGI, os fracionamentos são identificados como UNIDADES AUTÔNOMAS com lançamento individualizado de IPTU, ligação de luz domiciliar, e telefones separados. 

Inexiste qualquer documento municipal que respalde ditos fracionamentos ou identificação de unidades. No acervo do Cartório do 1º Oficio de RGI há o desmembramento das Glebas VI e a seguir a abertura das matrículas das unidades autônomas. Não há nenhuma certidão ou documento expedido pelo Poder Público Municipal a autorizar ditas aberturas de matrículas individuais, senão as petições individualizadas, algumas acompanhadas de plantas das unidades autônomas, não apresentadas ou aprovadas pelo Município. Algumas outras unidades da Gleba VI sequer possuem a referida planta individualizadora da unidade averbada em Cartório, apenas existindo a petição endereçada a Srª Oficiala do Cartório, propondo o fracionamento da área identificada como lote, e em metros quadrados."

" Às fls. 75/92 parecer do jurista SERGIO ANDREAS encomendado pelo administrador da Gleba VI do Comary, embasada em cara circular encaminhada aos chamados ‘condôminos’ analisando o texto do estatuto da convenção e encaminhando sugestões. Nesse parecer, inicialmente, há comento ao texto do contrato elaborado pelo Dr. Carlo Guinle, a seguir comentado, encontrando-se as assertivas seguintes:

“O CONDOMINIO COMARY, que pretende de futuro abranger a totalidade da GRANJA COMARY, embora a isso não se obrigue o primeiro contratante (Dr. CARLOS GUINLE), será organizado por etapas, mediante sucessivos desmembramentos e urbanização das glebas, que, tanto quanto possível, apresentem características físicas comuns. Com esse objetivo, promoveu ele, primeiro outorgante, o desmembramento da gleba nº 6, a ela devendo incorporar-se não só as glebas que venham a organizar-se pelo mesmo regime, como também reincorporar-se às já desmembradas e vendidas pelo regime especial do Decreto –Lei 58, de 10 de dezembro de 1937 (este decreto é pertinente a loteamentos), desde que assim delibere a totalidade de seus adquirentes, restabelecendo-se a primitiva unidade geográfica da ‘GRANJA COAMRY’, sujeita a um só regime jurídico e a sua administração centralizada, embora não excluindo esta a existência de administrações locais responsáveis”(‘SIC’) (grifos e destaques não constam do documento original)”

“Conforme se ressaltou no inicio desta mensagem a clausula acima transcrita, representando a estrutura jurídica do contrato, deixa muito a desejar, sobressaindo a imprecisão e a ofensa à ordem jurídica, sobretudo, quando idealizou, no futuro, o restabelecimento da primitiva unidade geográfica da ‘GRANJA COMARY’, enfatizando que tal premissa ‘carecia da aquiescência de todos os adquirentes’.

Como se não bastasse a indecisão e dubiedade amplamente demonstradas, a segunda clausula ainda registra a pretensão de que se reunirão  no mesmo instituto lotes comercializados sob a égide do Decreto 58, LOTEAMENTO, e aqueles a serem comercializados em frações ideais sob a forma de Condomínio. Tal hipótese, à luz do Direito, é totalmente impossível por tratarem institutos jurídicos diametralmente opostos.

Um divide o domínio de uma propriedade entre diversos co-proprietários, enquanto o outro vende lotes sem qualquer interdependência.

Aliás, em março de 1995, o Juiz desta Comarca, Doutor Carlos Otávio Teixeira Leite, examinando a convenção, deixou registrado:

‘... A convenção em seu corpo diz’... planeja o outorgante nela construir um condomínio ‘pro indiviso’, pelo regime jurídico dos arts. 623 ‘usque’ 641 do Código Civil.

Como é sabido, a literalidade das declarações de vontade é sempre menos significativa que a real intenção (art. 85 do Código Civil).

Poder-se-ia mesmo se dar de afirmando os contratantes que desejavam instituir um condomínio ‘clássico’, terminarem por coisa diversa instituir.’

O parecer discorre com sabedoria a impossibilidade jurídica de união dos dois institutos, sendo impossível reunir, sem lei própria que o defina, institutos do LOTEAMENTO com institutos próprios dos condomínios. “Tal hipótese, à luz do Direito, é totalmente impossível por tratarem institutos jurídicos diametralmente opostos”, como afirma Sergio Andréas, uma vez que institutos com natureza e regramentos próprios e inconciliáveis, já que “um divide o domínio de uma propriedade entre diversos co-proprietários, enquanto o outro vende lotes sem qualquer interdependência.”

"Vale colacionar trecho da lúcida decisão do Dr. Carlos Otávio Teixeira Leite, ao determinar o cancelamento do registro do contrato de constituição do condominio e da convenção do condominio comary 15 glebas (RI 755 , RI 757 , RI 764 )     que se encontrava junto ao RGI:

“Ambos os registros são de ser cancelados, na forma do art. 250, I, LRP, já que provem de erro.

O contrato de fls. 19/25, presumidamente o mesmo que foi dado a conhecer ao Juízo que decidiu a dúvida (pelo menos, está datado de 1968, mesmo ano daquele procedimento administrativo), não incide nas regras do diploma de 1964 (L.nº 4591). E isto, não porque diz, em seu corpo,... planeja o outorgante nela construir um condomínio pro indiviso, pelo regime jurídico dos art. 623, usque,641 do Código Civil.

Como é sabido, a literalidade das declarações de vontade é sempre menos significativa que a real intenção (art. 85 Código Civil).

Poder-se-ia mesmo se dar de, afirmando os contratantes que desejam instituir um condomínio ‘clássico’, terminaram por coisa diversa instituir; sendo dever do Oficial, bem assim do Juiz, fugir do cômodo recurso de querer entender todo um ato extenso e complexo pela só leitura de uma, ou duas fórmulas! (trecho negritado pela subscritora)

As Glebas Comary sob exame informam em suas escrituras tratar-se de condomínio pro indiviso, mas operam na forma de loteamento fechado com formação de diversos entes administrativos ditos ‘condominiais’, com alienação e identificação de unidades autônomas e partes comuns, e livre alienação dos proprietários de suas unidades residenciais, sem uso do direito de preferência, muito menos a possibilidade de extinção do condomínio por vontade unilateral de um dos chamados condomínios. Operam uma modalidade de parcelamento de lotes, com administração como se condomínio fosse, sem nenhum respaldo na Lei.

Embora nas suas escrituras indique o empreendedor que formava condomínio pro indiviso, na realidade alienava lotes de terra nua, sem construções ou contrato de incorporação, e a maior prova de que não se trata de condomínio pro indiviso é a constituição de unidades autônomas, e de áreas comuns, bem como a liberdade de alienação de suas unidades sem o consentimento dos demais condôminos.

A confusão jurídica e interpretativa dos institutos do condomínio pro indiviso, do loteamento e do condomínio horizontal (edilício) causam espanto ao hermeneuta, tamanha a imprecisão no exame de institutos jurídicos tão díspares, que se dá a pensar teria sido melhor se o legislador pátrio tivesse nominado esses institutos com expressões diversas, a fim de evitar a confusão. 

Retornando a analise das referidas Glebas, e à confusão no uso dos institutos, vale analisar o texto da manifestação encaminhada pelos representantes do chamado Condomínio Residencial da Gleba 8 – D, acostado em ANEXO a este Inquérito Civil, quando informa:

“O desmembramento da gleba VIII-D foi aprovado pela Divisão de Viação e Obras Públicas em 03 de fevereiro de 1972, conforme processo nº 813/72, assim como o loteamento foi aprovado pela mesma Divisão da Prefeitura Municipal de Teresópolis em 05 de setembro de 1972, como demonstram as plantas em anexo.... Em 29 de janeiro de 1993 o condomínio registrou sua Convenção e seu Regimento interno no Cartório do 1º Oficio de Teresópolis, com a manifestação expressa de mais de 2/3 dos condôminos, dando-lhes independência e autonomia, legalidade e legitimidade, assim como seu administrador passou a ter incontestável representação, conforme convenção em anexo... ( ESTE REGISTRO  N. 764 FOI CANCELADO JUDICIALMENTE EM 2002 A PEDIDO DA TITULAR DO RGI )  

Denota-se a confusão quando fala que o parcelamento se originou de desmembramento, instituto do Decreto-Lei 58 e da Lei 6766/79, e depois assevera ter convenção averbada no Cartório do 1º Oficio, a qual, examinada, se denota tratar-se de registro em Títulos e Documentos, e não em RGI, e a seguir informa ser condomínio-fechado, usando termo que claramente mistura os institutos do condomínio e do loteamento. 

Não obstante, maior confusão se verifica na leitura da referida CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, acosta às fls. 02/21 do ANEXO III deste Inquérito Civil:

“....composto de 29 (vinte e nove) unidades autônomas (correspondente à fração ideal), fica submetido ao regime instituído pela Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002, bem como sob a égide da Lei nº 4591 de 16 de dezembro de 1964, além das leis correlatas e possíveis alterações futuras, pertinentes a condomínio residencial horizontal, em cujas frações ideais destinadas a utilização autônoma, será destinada exclusivamente a construção de casas para moradia residencial e unifamiliar. Art. 2º O CONDOMÍNIO residencial Gleba 8-D, constituído do desmembramento de área maior que anteriormente compunha a totalidade do denominado CONDOMÍNIO Granja Comary, idealizado desde seu início como condomínio pró indiviso, instituído pelo Código Civil de 1916, desde o ano de 1968, já sendo individualizado, desde sua instalação, sob tal regime, reforçado este intuito, conforme convenção datada de 29.01.1993.”

O dispositivo da Convenção do Condomínio residencial Gleba 8-D, em seu Art. 1º indica que o mesmo se rege pelo instituto do CONDOMÍNIO EDILÍCIO, HORIZONTAL, já que fulcra suas disposições na Lei de Condomínios e Incorporações, constantes da Lei federal 4591/64, revogada pelos art. 1331 da Lei 10.406/2002, qual seja o Código Civil.

A declaração é inútil e desarrazoada, já que o parcelamento não se iniciou, não se manteve, nem mesmo se mantém segundo essas disposições legais. Tal é confirmado nas disposições do próprio art. 2º da Convenção, que logo após a afirmação, assevera tratar-se de “condomínio pro indiviso” originado de DESMEMBRAMENTO. Ora, ou estamos falando em DESMEMBRAMENTO de lotes, disciplinado pela Lei 6799/79 (e anteriormente pelo DL58/37), ou estamos falando em CONDOMÍNIO pro indiviso, disciplinado pelo Código Civil nos artigos 1314 e correlatos (e anteriormente pelos artigos 623 do CC 1916), ou estamos falando de CONDOMÍNIO HORIZONTAL, também dito CONDOMÍNIO EM PLANOS HORIZONTAIS, ou CONDOMÍNIO EDILÍCIO, disciplinado pela Lei 4591/67 e posteriormente pelos art. 1331 e seguintes correlatos do novo Código Civil. 

O texto convencional é uma mixórdia de institutos jurídicos, não deixando ao hermeneuta nenhuma indicação do que pretende disciplinar e qual o embasamento jurídico das regras condominiais. Configura-se, pois, em instrumento convencional teratológico e por completo dissociado da LEI BRASILEIRA.

CONCLUSÃO  DO MP NO IC 702/07 : 

Os parcelamentos  das glebas 6 a 16 : exceto 7A

1º. Foram criados por meio de desmembramentos sucessivos, de áreas desmembradas anteriormente.

2 º. Esses desmembramentos são identificados como unidades autônomas, para as quais se deu correspondência em frações ideais, sem que um memorial descritivo desse fracionamento fosse efetivamente apresentado e aprovado junto à municipalidade, tendo se originado de meras petições acompanhadas de pequenos mapas identificadores das unidades, e que foram apresentados DIRETAMENTE ao oficial de registro de imóveis, que lhe procedeu ao registro diretamente por meio de abertura de novas matrículas. 

3º. As frações ideais indicadas se referem ao total da unidade autônoma, e não abrange as ruas, as quais, muito embora sejam apresentadas como particulares, SÃO PÚBLICAS, como veremos a seguir.

4 º. As unidades contribuem para com as despesas comuns, muito embora os equipamentos urbanos implantados não tenham sido instalados pelos empreendedores, mas pelo PODER PÚBLICO, conforme se verifica dos Processos Administrativos acostados pelos quais o antigo empreendedor solicita a abertura do arruamento ao Sr. Prefeito, bem como pelas declarações da concessionária de energia elétrica que informa ser dela o sistema de iluminação pública implantada nos logradouros. Mesmo assim, todas as Glebas em exame implantaram guaritas, portões e cancelas nos logradouros públicos, SEM A AUTORIZAÇÃO EXPRESSA do Município. Sobre o tema teceremos maiores comentários a seguir.

5º. Embora se intitulem condomínio pro indiviso há identificação de áreas autônomas e a sua alienação é livre, com o direito de preferência determinado pela Lei afastado desde o início por cada primeiro adquirente de cada lote, desnaturando o instituto jurídico. Nenhum condomínio está vinculado ao dever de comunicar aos demais quando da venda de sua unidade, nem há exercício de preferência. 

6º. As convenções de condomínios não podem ser averbadas junto ao Registro Imobiliário, posto não haver previsão legal para o registro imobiliário deste tipo de declaração de vontade fora das hipóteses de Condomínio Edilício, horizontal, formados sob a égide da Lei 4591/64, e do Art. 1.331 do CC. Uma vez que se auto declaram condomínio pro indiviso o registro da convenção somente pode ser feito em Registro de Títulos e Documentos, apenas para fins de preservação do documento, como qualquer declaração de vontade, sem que o mesmo tenha força executiva ou de cobrança especial na lei processual.

VENDA DE LOTE EM 1970 DOIS ANOS ANTES

DA APROVAÇÃO DO DESMEMBRAMENTO DA QUADRA D DA GLEBA 8 E  GLEBA  9:  

Às fls. 860/867 há escritura de promessa de compra e venda de uma das unidades da Gleba VIII-D, com o texto seguinte:

 “....Escrituras de Promessa de Compra e Venda da unidade 27, lavrada nas notas do 23º Oficio de Notas do Rio de Janeiro, no livro 1518, fls. 337, em 15.07.1970, temos o seguinte texto:

“.... 7ª) – Que, o outorgado é dentro do condomínio pro-indiviso ora constituído assegurada a posse perpetua e a utilização exclusiva da área integrante do imóvel descrito e designado na planta já mencionada pelo número Área 27, Quadra D, Gleba 8 com 900,00 m², medindo de frente 20,00m pela rua Projetada; pela lateral direita mede 45,00 m onde limita com área 28 e nos fundos mede 20,00m onde limita com as margens do rio Macacú. 8ª) que, êles outorgantes, sem qualquer ônus para o outorgado se obrigam a promover e concluir no prazo de 3 (três) anos, as obras de urbanização da área condominial, com observância do projeto aprovado, incluindo calçamento e redes de esgoto, água e luz. 11ª) – Que, a partir desta data, passam a correr por exclusiva conta do outorgado todos os impostos, taxas que proporcionalmente incidam ou venham a incidir sobre a propriedade comum, ma, se no tempo devido o outorgado não houver efetuado esses pagamentos e cumprido as exigências dos poderes públicos, poderão os outorgantes substituí-lo na satisfação dos encargos, cobrando, juntamente com a prestação do mês seguinte, as importâncias que para esse fim forem despendidas. 12ª) – Que, os outorgantes e o outorgado expressamente renunciam as preferências legais à aquisição dos respectivos quinhões no Condomínio, assim como das demais frações que integram ou venham de futuro a integrá-lo, podendo os comunheiros, a qualquer tempo e sem consultas prévias, alienar suas frações ideais de solo, bem assim suas posses e benfeitorias..." 

A RETIFICAÇÃO DAS MATRÍCULAS É CONSEQUÊNCIA LEGAL E LÓGICA DO CANCELAMENTO JUDICIAL DAS INSCRIÇÕES NULAS DO ILEGAL "CONTRATO DE CONSTITUIÇÃO DE CONDOMINIO COMARY NO REGISTRO DE IMOVEIS " 

As vendas foram ILEGAIS .

Vale trazer à colação a  ÍNTEGRA  da Sentença proferida no Processo de Levantamento de Dúvidas nº 1.684/94 - decidida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresópolis, em 03.03.1995, Dr. CARLOS OTAVIO TEIXEIRA LEITE, que cancelou o registro do CONTRATO E  CONVENÇÃO  do Condomínio Geral e do REGULAMENTO do ficto Condomínio da Gleba VI:

“ A Senhora Oficiala do Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição desta Comarca requereu ao Juízo Corregedor o cancelamento dos registros nºs. 755 e 757, constantes das fls. 700 e 760 do Livro 3 – C – Registro auxiliar – daquela Serventia. 

Apresentante dos títulos assim registrados é (foi) o CONDOMINIO COMARY – GLEBA VI.

Alega a Srª Oficiala que tais registros derivam de erro, já que a ‘Convenção de Condomínio’ do apresentante, datada de 1968, não reúne os requisitos da Lei 4.591/6; e que, por isto, não sujeita à regra do respectivo art. 9º, §1º, que, em sede de dúvida, o MM.Juiz de Direito então Corregedor dos Registros decidiu que dita convenção melhor estaria em Livro do Oficio de Títulos e Documentos e, enfim, que a certidão de fls. 10 é equivocada no redigir, pois em verdade não existiria qualquer convenção de instituição de condomínio na forma do art. 1º da Lei nº 4591 de 1964.

Ouvido o Ministério Público deu pelo acolhimento de que se requer.

O MM.Juiz titular da Vara ordenou a citação do apresentante, o que fez por carta com aviso de recebimento; quedando-se o citado em silencio.

Eis o curto relatório, e passo a decidir:

Correto o entendimento do preclaro Juiz titular, Dr. Luiz Gustavo G. Castanho de Carvalho, à fls. 50.

Ao mesmo curvo-me, em penitencia, nada havendo a acrescentar à sucinta, mas firme, motivação daquele despacho.

Todavia, não o sigo – data maxima venia - quando entende de rigor nova citação do apresentante.

Ora, a L.nº 8.710/93, em grande agilização da Justiça, tornou regra a citação postal.

Se é assim para os feitos contenciosos, por que doutra arte seria para os, casa dos autos, administrativos?

Estou em que tal repetição não se justifica, e por isto mesmo ordene a conclusão de ordem.

A sra. Oficiala tem razão.

Ambos os registros hão de ser cancelados, na forma do art. 250, I, LRP, já que provem de erro.

O contrato de fls. 19/25, presumidamente o mesmo que foi dado a conhecer ao Juízo que decidiu a dúvida (pelo menos, está datado de 1968, mesmo ano daquele procedimento administrativo), não incide nas regras do diploma de 1964 (L.nº 4591). E isto, não porque diz, em seu corpo,... planeja o outorgante nela construir um condomínio pro indiviso, pelo regime jurídico dos art. 623, usque,641 do Código Civil.

Como é sabido, a literalidade das declarações de vontade é sempre menos significativa que a real intenção (art. 85 Código Civil).

Porder-se-ia mesmo se dar de, afirmando os contratantes que desejam instituir um condomínio ‘clássico’, terminaram por coisa diversa instituir; sendo dever do Oficial, bem assim do Juiz, fugir do cômodo recurso de querer entender todo um ato extenso e complexo pela só leitura de uma, ou duas fórmulas!

Ocorre que o instrumento de fls. 19/25 não cria unidade autônoma nenhuma, mas simplesmente traça diretrizes para quando tal momento chegar.

Não as individualiza, não lhes atribui fração ideal do terreno, nada.

Assim, violado restou o art.7º da Lei de 1964, e bem possível é, pasme, que os contratantes de 1968 sequer tivessem-no em mira, quando se lavrou a escritura de fls. 19 e seguintes.

De fato, como quer que seja, o documento registrado sob o número de ordem ‘755’ não deveria estar no Livro do registro Auxiliar do Registro de Imóveis, nem em qualquer outro do Registro de Imóveis.

E, se não há de falar – ao menos sub stricta specieis iuris – em condomínio da L.nº 4.591, no caso da parte apresentante dos títulos.

Com razão deve o registro sob o número de ordem ‘757’ ser igualmente cancelado.

Isto porque o de nº 757 acede logicamente ao nº 755. 

Cancelado este, impõe-se siga esse o mesmo destino.

Por tais razões, tendo o contraditório constitucional sido ensejado nestes autos, e diligências ulteriores inexistindo que compita ao Juízo ordenar ou deferir.

DETERMINO O CANCELAMENTO DOS REGISTROS SUPRAMENCIONADOS – NºS 755 E 757 DO LIVRO 3-C; O QUE SE FARÁ COM AS CAUTELAS LEGAIS (ART. 268 LRP) E APÓS O TRANSITO EM JULGADO DESTA (art. 259, LRP)......Teresópolis, 03 de março de 1995.”

A inscrição nula da  "convenção de condominio edilicio da gleba 8D " foi CANCELADA em 2002 por determinação  da 13 Câmara Civel do TJ RJ.  

(Leia a integra do PARECER DO IC 702/07

 no link acima )

Constata-se no IC 702/07 e no RGI que TODAS as MATRÍCULAS  das fictas FRAÇÕES IDEAIS  são  nulas e NÃO poderiam ter sido abertas pelo REGISTRADOR porque a verdadeira natureza juridica dos imóveis é de LOTES originários  de Glebas de LOTEAMENTO ABERTO E REGULAR.

Cabe  ainda destacar que DOIS  MANDADOS  JUDICIAIS que importam na  RETIFICAÇÃO  das matriculas já foram expedidos  mas  o  CARTORIO RECUSA-SE a CUMPRIR  e NÃO RETIFICA AS MATRICULAS NULAS DAS GLEBAS 6 A 16 DO LOTEAMENTO DA GRANJA COMARY  

Acima detalhe da escritura de promessa de compra e venda do lote 15 da quadra 6 da gleba 6 do loteamento da granja comary rasurada depois da sentença que  impediu a criação do FALSO CONDOMINIO COMARY 15 GLEBAS.  

CRIMES CONTRA AS LEIS  DE LOTEAMENTOS SÃO CRIMES CONTRA A ADMINISTRACAO PUBLICA E CONTRA A ECONOMIA POPULAR  . 

  MUITAS FRAUDES nos REGISTROS DE IMÓVEIS  e crimes contra a Lei de LOTEAMENTOS,  foram  CONSTATADAS pela CORREGEDORIA GERAL EM SÃO PAULO com implantação de LOTEAMENTOS CLANDESTINOS.

A  DIFERENÇA é  que o LOTEAMENTO DA GRANJA COMARY  é  REGULAR e  FOI APROVADO E REGISTRADO  NO RGI em  21/04/1951 sob o art. 1 do DECRETO 3079/38 e  apenas as GLEBAS 6 a 16 foram ilegalmente vendidas como " FRAÇÃO IDEAL de  condominio INEXISTENTE " a partir de 1968 

TODOS OS LOTES das GLEBAS 6 a 16 do LOTEAMENTO da GRANJA COMARY estão  DESCRITOS em metros e com área em metros quadrados, e perfeitamente individualizados por numero do lote numero da quadra e numero da gleba  nas  MATRICULAS e nas escrituras de compra e venda    tipificando o crime descrito no artigo 647 das Normas da Corregedoria Geral do Extrajudicial do TJ RJ.

Ocorre ainda que a PLANTA de LOTEAMENTO TOTAL DA GRANJA COMARY  com 15 GLEBAS   foi  aprovada em 28/12/1966, muito antes das FRAUDES  iniciadas  em 04/04/1968.  

Então  a LEI 13.465/2017 não pode ser usada para "LEGALIZAR" os fictos condominios  comary glebas , como querem fazer  os falsos sindicos dos INEXISTENTES "condominios" da granja comary, porque a VERDADEIRA NATUREZA JURÍDICA  DOS IMOVEIS é de LOTES INDIVIDUAIS e AUTONOMOS desde 1951.

A unica coisa que falta fazer é RETIFICAR  as matriculas no RGI.

Porque na PREFEITURA existem  todas as PLANTAS  dos LOTES.

 CASOS EM SÃO  PAULO

 O uso da figura juridica do condominio  civil para fraudar  a lei de loteamentos  infelizmente  é  COMUM. 

Veja os casos abaixo descritos e combatidos pela CORREGEDORIA GERAL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO. 

Boletim Eletrônico do IRIB - nº 322

São Paulo, 12 de junho de 2001.

Corregedoria-Geral da Justiça - SP

Parcelamento irregular do solo urbano. Fraude. Fração ideal. Caohurb - Ministério Público

O Parecer abaixo, aqui publicado na íntegra, representa o coroamento de um trabalho sério, desenvolvido pelo Ministério Público do Estado de São Paulo, em colaboração com o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil e com a Magistratura Paulista.

Fruto de reuniões de trabalho, empreendidas em parceria com ditas instituições, o problema de alienação de frações ideais surgia nos debates como o mais grave desafio para notários, registradores, promotores de justiça e juízes de direito. O tema recorrente das fraudes mereceu vários artigos e notas nas publicações do Irib, seja em sua Revista de Direito Imobiliário - que dedicou uma edição exclusiva ao tema do parcelamento do solo - bem como nos Boletins impresso e eletrônico.

Abaixo o leitor encontrará uma síntese desse trabalho.

PROCESSO CG-2.588/2000 - CAPITAL - CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

PARECER Nº 348/2001-E

Registro de Imóveis - Alienação de partes ideais quantificadas em metragem quadrada - Indícios registrários de que se trata de expediente para irregular desmembramento do imóvel - Fraude à lei que impede o registro - Situação evidenciada na verificação das certidões das matrículas, e que deve ser necessariamente observada pelos tabeliães de notas, dada a irregularidade administrativa da lavratura de instrumentos públicos cujo registro se mostra inviável - Necessidade da inclusão, em todos os instrumentos públicos que envolvam a alienação de partes ideais que possam caracterizar fraude à lei de parcelamento do solo, de advertência às partes quanto ao fato de que não está sendo transmitida a propriedade de área certa e localizada - Alteração das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça.

Trata-se de expediente iniciado a partir de cópia do termo de visita em correição geral ordinária realizada em 05 de julho de 2.000, junto ao Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Atibaia, com o objetivo de viabilizar a coleta de dados e os estudos necessários para a adoção de medidas administrativas tendentes a obstar a proliferação de parcelamentos informais do solo, realizados à margem da legislação protetiva em vigor, por meio da simples alienação, em grande número, de partes ideais de unidades imobiliárias, situação preocupante e que foi constatada durante os trabalhos correcionais então levados a efeito na referida Comarca.

Foi autuado em apenso o Protocolado nº 37.944/00, apresentado em 23 de agosto de 2.000 pelo Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justiça de Habitação e Urbanismo - CAOHURB, do Ministério Público do Estado de São Paulo, por meio do qual esse órgão expõe sua preocupação com a constatação de inúmeros casos, em todo o Estado, de fraude à Lei nº 6.766/79 implementada com a manipulação jurídica do condomínio do Código Civil.

Narra o Ministério Público, de maneira precisa e concisa, o modo como se pratica a fraude, com o fracionamento do imóvel pelo loteador irregular, que "dá ao parcelamento a roupagem de condomínio ordinário do Código Civil, denominando as parcelas do imóvel, nos instrumentos de compra e venda que celebra com os adquirentes, de frações ideais, partes ideais, quotas sociais ou apenas quotas, quando, de fato, cada uma dessas porções é na verdade um LOTE, com localização exata na gleba, conferindo posse e domínio exclusivo ao adquirente, que até mesmo o escolheu a partir de visita feita ao local em que está situado."

Tais vendas são instrumentalizadas, no entanto, sem referência a metragem certa, numeração e localização dos lotes, de forma a contornar a vedação administrativa expressa no item 151 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, tendo sido objeto da lavratura de escrituras públicas pelos tabeliães de notas, muitas das quais ingressam no registro imobiliário, o que lhes confere a falsa aparência de legalidade e legitimidade.

Sugere o CAOHURB medidas que poderiam auxiliar no combate à fraude, propondo: a) determinação administrativa de comunicação do fato, pelos notários e registradores, ao Ministério Público, ao Juiz Corregedor Permanente e à Municipalidade, sempre que presentes indícios objetivos que pudessem ser extraídos da própria documentação apresentada; b) inserção, nas escrituras públicas, de declaração do adquirente no sentido de que a venda não dará ensejo à formação de novo núcleo urbano, em desacordo com o contido nas Leis nºs 6.766/79, 4.591/64 e Decreto-lei nº 58/37, assim como da extensão da declaração ao ato de registro das escrituras que eventualmente não a contiverem; e c) a suscitação de dúvida com base nos critérios fornecidos pelas Normas de Serviço.

Com o requerimento oferece o Ministério Público cópia de julgados e de itens das normas de serviços de outros Estados, todos pertinentes ao assunto em tela.

Com o intuito de obtenção de maiores dados sobre a situação, em todo o Estado de São Paulo, dos parcelamentos irregulares implementados por meio de frações ideais, desvirtuando o instituto jurídico do condomínio regulado no Código Civil, foram realizadas, pela Equipe de Correições, visitas aos Oficiais de Registro de Imóveis das Comarcas de Jundiaí e São José do Rio Preto, cujos resultados se somam aos dados colhidos no curso das correições gerais ordinárias efetuadas no período.

Dentre todo o material coletado foi escolhido aquele que melhor exemplifica e dimensiona a gravidade do problema objeto deste estudo, tendo sido determinada a juntada, dentre outros documentos: a) de cópia da matrícula nº 11.253 do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jundiaí, com 1.001 registros e averbações; b) de "fichas de controle das partes ideais" correspondentes a dezenas de matrículas do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jundiaí; c) de cópia da matrícula nº 35.155 do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jundiaí e da correspondente "matrícula auxiliar de controle das partes ideais"; d) de cópia da matrícula nº 80.516 do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jundiaí, aberta em 12 de dezembro de 1996 e que já retrata a situação registrária do parcelamento irregularmente implementado por meio do condomínio de partes ideais; e) de cópia da matrícula nº 9.761 do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jundiaí, cujo R.103/9.761 trata da instituição de usufruto sobre parte ideal, cancelado nos termos da Av. 304/9.761, assim como da correspondente "matrícula auxiliar de controle"; f) de material enviado pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Atibaia, com histórico da orientação administrativa do Estado de São Paulo a respeito do tema, acompanhada de instrumento particular de compromisso de compra e venda de "fração ideal" apresentado para registro acompanhado de planta do parcelamento irregular, com indicação da posse, identificada como Lote 8 da Quadra C; e g) de cópia do traslado de escritura pública lavrada pelo responsável pelo expediente vago do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do Distrito de Engenheiro Schmidt, Comarca de São José do Rio Preto.

Foi determinada a juntada, ainda, de cópia do acórdão referente ao julgamento da Apelação Cível nº 72.365-0/7, por meio do qual o Colendo Conselho Superior da Magistratura, em decisão na qual Vossa Excelência foi o relator, explicitou o entendimento no sentido da viabilidade de recusa de registro sempre que o oficial do registro de imóveis verifique, no exame de qualificação, a presença, na matrícula ou no título, de elementos que revelem a ocorrência de fraude à legislação cogente.

Vieram à conclusão, juntamente com estes autos, os do procedimento administrativo nº 147/99 (anteriormente registrado sob o nº 044/98) da Corregedoria Permanente da Comarca de São José do Rio Preto, no qual foram relacionadas dezenas de matrículas daquela Comarca objeto de irregular parcelamento por meio do condomínio de partes ideais. Tais matrículas foram objeto de bloqueio conjunto, posteriormente levantado, e oferecem farto material comprobatório da irregularidade dos parcelamentos do solo correspondentes.

Também são objeto de conclusão conjunta os autos do Protocolado CG nº 19.512/01, da Comarca de Taquaritinga, em apenso, e os autos do Protocolado CG nº 22.091/01, formado por cópia integral dos autos de ação penal processada perante a 4ª Vara Criminal da Comarca de São José do Rio Preto, cuja sentença, da qual não consta notícia de trânsito em julgado, condenou o autor do parcelamento do solo em frações ideais como incurso nas penas do artigo 50, inciso I, c.c. o parágrafo único, inciso I, da Lei Federal nº 6.766/79 e noticiou os fatos à Corregedoria Geral da Justiça, para verificação da regularidade da conduta do responsável pelo expediente vago do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do Distrito de Engenheiro Schmidt, de lavratura de escrituras relativas à transmissão de frações ideais em condomínio sem alerta para as partes contratantes quanto à irregularidade do fracionamento do solo.

É o relatório, no essencial.

OPINAMOS

É grave a situação hoje vivenciada pelo registro imobiliário de praticamente todo o Estado de São Paulo, representada pela proliferação de casos de parcelamento irregular do solo, efetuado em manifesta fraude à legislação cogente que rege a matéria, com a indevida utilização do instituto jurídico do condomínio do Código Civil, por meio da alienação, a significativa pluralidade de condôminos que não guardam entre si relação de parentesco ou outro fato que justificasse a comunhão, de diminutas e similares frações ideais do todo do imóvel, sem identificar, nos títulos levados a registro, metragem certa, localização ou identificação dos lotes, não obstante esteja a posse de cada adquirente perfeitamente definida e delimitada, tanto no local como em plantas e outros documentos particulares que não são apresentados ao registrador, evitando, desta forma a incidência da vedação expressa no item 151 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

E, embora sempre tenha havido efetiva preocupação desta Corregedoria Geral no sentido de obstar a difusão e multiplicação também dessa modalidade de parcelamento irregular, verifica-se que as pessoas interessadas na continuidade e no desenvolvimento da presente conduta fraudulenta passaram a se utilizar da correta argumentação, expressa na orientação administrativa emanada do Colendo Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justiça, no sentido de que somente poderiam ser considerados na qualificação os elementos registrários e aqueles expressos no título, para, desvirtuando esse entendimento, obter a lavratura de instrumentos públicos junto aos tabeliães de notas e o registro desses títulos pelo oficial de registro de imóveis, conferindo a essas alienações a falsa aparência de legitimidade.

Fundada nesta orientação manifestou-se, esta Corregedoria Geral, em agosto de 1.999, no Protocolado nº 18.965/99, quanto à inocorrência, em tese, de falta administrativa por parte dos tabeliães de notas ou dos registradores de imóveis, ou de vício registrário que autorizasse a determinação de bloqueio das matrículas atingidas, limitando-se a recomendar, apenas a título de cautela, aos notários e registradores que, no exercício de sua atividade, viessem a ter ciência de fundados indícios da efetivação de parcelamento irregular, promovessem a remessa das informações ao Ministério Público, viabilizando a pronta atuação desse órgão.

Na seqüência, passou a determinar, nos termos de correição, a necessidade dessa comunicação para o Juiz Corregedor Permanente, para o Ministério Público e para a Prefeitura Municipal, como expresso, por exemplo, no termo de correição referente ao Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Atibaia, que deu origem a este procedimento.

Seguiu-se a afirmação, nos autos do Protocolado CG nº 8.505/00 da Comarca de Piracicaba, da viabilidade da recepção e arquivamento, pelo oficial de registro de imóveis, de comunicação oficial do Ministério Público da instauração de procedimento ou ação que verse sobre irregularidade no parcelamento do solo, informação que constará das certidões dos registros abrangidos pela notícia, com a advertência e o esclarecimento de que esse arquivamento não se confunde com ato de averbação, nem impede a prática de atos de registro ou averbação nos registros atingidos.

Todas as medidas acima enumeradas foram tomadas no âmbito de competência da Corregedoria Geral da Justiça, que passou a contar, a partir do julgamento, pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura, em 15.02.01, da Apelação Cível nº 72.365-0/7, em que Vossa Excelência foi o relator, com eficiente instrumento no combate à fraude.

Neste aresto foi explicitado o entendimento administrativo de que a qualificação registrária não é um simples processo mecânico, chancelador dos atos já praticados, mas parte, isso sim, de uma análise lógica, voltada para a perquirição da compatibilidade entre os assentamentos registrários e os títulos causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita à luz das normas cogentes em vigor, o que autoriza e impõe a recusa do registro sempre que o oficial registrador verifique, em face da análise de elementos registrários, entendidos como tais os dados constantes das matrículas e revelem a evidência de parcelamento irregular do solo, a existência de fraude e de ofensa à legislação cogente.

São esclarecedoras as razões apontadas pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura, o que recomenda sua integral transcrição:

"A presente dúvida foi suscitada pelo oficial registrador de imóveis da Comarca de Atibaia que, nas suas razões, relata a evolução do entendimento deste C. Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justiça na questão relativa ao ingresso de títulos referentes à alienação de partes ideais de imóveis, afirmando que se encontra pacificado o entendimento no sentido de que documentação estranha ao título não pode ser utilizada para a negativa do registro, o qual somente pode ser obstado quando presente, no título, localização, designação de quadra e lote, ou cláusulas que contrariem as disposições que regem o condomínio comum.

Noticia o registrador que não obstante venha cumprindo tal orientação, provocou, em face da gravidade da situação presenciada em Atibaia, o Juiz Corregedor Permanente, que expediu a Portaria nº 04/97, determinando, dentre outras providências, que os títulos de transmissão de parte ideal de imóveis estivessem acompanhados de certidão da Prefeitura Municipal que atestasse quanto à regularidade da utilização do solo.

Apresentadas as certidões municipais, que por se referirem ao cadastro de apenas parte do imóvel objeto da matrícula e não esclarecerem quanto à regularidade do uso do solo deixam de dar integral cumprimento aos termos da Portaria nº 04/97 da Corregedoria Permanente, caracterizando fundada suspeita de implantação irregular de parcelamento urbano, com infração da lei nº 6.766/79, foi recusado o registro.

Seguiu-se a impugnação da apresentante do título, que defendeu sua regularidade formal, a ausência de elementos que revelassem localização ou identificação da parcela ideal, e o respeito ao princípio da continuidade, em face da anterior inscrição da mencionada parte ideal (R.9/50.046). Afirmou, ainda, ser contraditória a conduta do registrador, que ao expedir a certidão utilizada na formalização do negócio jurídico omitiu qualquer vício ou irregularidade, o que somente foi apresentado por ocasião do registro.

Posta a questão nestes termos, mostra-se oportuna e importante a discussão do tema do ingresso no registro imobiliário de títulos que representem a transmissão de parte ideal do imóvel, assim como a correta expressão do entendimento adotado por este C. Conselho Superior da Magistratura, cujas decisões anteriores, no sentido de que o registrador deve ater-se aos elementos tabulares ou expressamente constantes do título, não podem ser indevidamente utilizadas para viabilizar a fraude às normas cogentes que disciplinam o uso e o parcelamento do solo.

A qualificação registrária não é um simples processo mecânico, chancelador dos atos já praticados, mas parte, isso sim, de uma análise lógica, voltada para a perquirição da compatibilidade entre os assentamentos registrários e os títulos causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita à luz das normas cogentes em vigor.

No caso vertente, é preciso visualizar, em sua totalidade, a situação jurídico-real do imóvel matriculado sob o nº 50.046, tal como indicada pelo fólio real, o que, demonstrada a fraude à lei, implementada com o uso de procedimento aparentemente lícito, inviabiliza o registro postulado.

Verifica-se, na hipótese dos autos, a procedência da dúvida, o que, no entanto, se dá por razões diversas das constantes da argumentação do registrador, fundada em documentação estranha ao registro imobiliário e ao título, ou da decisão de primeiro grau, que na esteira da manifestação do Ministério Público amparou-se na necessidade de retificação do registro para apuração do remanescente.

O que se constata, de forma inequívoca, com a análise dos elementos registrários e do que consta do título causal relativo ao registro pretendido, é a utilização de expediente aparentemente lícito, qual seja, o condomínio tradicional, previsto no Código Civil, com a alienação de partes ideais não localizadas e sem identificação no título, para burla da legislação cogente que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, viabilizando, por meio de fraude, se não a implantação de loteamento irregular, ao menos a efetivação do desmembramento de no mínimo cinco pequenas glebas, que não obstante indicadas apenas como partes ideais, já foram, em sua maioria, alienadas pelos primeiros adquirentes a outros, como verdadeiras unidades imobiliárias autônomas, o que se verifica pelo exame da matrícula (R.5 e R.10; R.6 e R.7; R.11 e R.12; e , agora, a pretensão de nova transferência do que consta do R.9), situação registrária suficiente para, com fundamento no item 151, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que regulamenta a legislação pertinente, obstar o registro postulado.

Alterou-se de forma deliberada uma situação de fato para escapar à incidência da norma. Simulou-se uma situação para a lei não atingir, livrando-se dos seus efeitos. Na clássica lição de Miguel Maria de Serpa Lopes: "O significado do negócio em fraude à lei é o de um ato realizado de um modo aparentemente legal, mas com o escopo de burlar uma norma coercitiva do Direito. Quando a lei veda um determinado ato, as partes simulam um ato permitido para atingir o objetivo proibido" ("Curso de Direito Civil - Introdução, Parte Geral e Teoria dos Negócios Jurídicos", vol. I, 5ª ed., 1971, Freitas Bastos, nº 300, pág. 398).

Complementa esta idéia o Des. Antonio Cezar Peluso: "A fraude à lei, que no fundo é fraude aos resultados práticos das normas cogentes, à medida que é inevitável a incidência e a eficácia destas (não se frauda norma não cogente, porque sua incidência não é necessária), aponta, desde logo, para idéia de frustração objetiva do ordenamento jurídico: a tipicidade da fraude à lei está na contrariedade a direito, não propriamente na intenção ou no estado de ânimo dos agentes. A palavra 'fraude' está aqui no sentido primeiro do seu radical latino, de frustração (da lei cogente), não sendo essencial, na caracterização dessa figura jurídica, tenham os interessados agido de maneira maliciosa, com o propósito de eludir os resultados desfavoráveis da incidência infalível da lei, embora quase sempre seja positiva a resposta a tal indagação. O que pesa, basta e decide, sob tal aspecto, é que tenha havido a frustração objetiva do resultado prático previsto por norma jurídica cogente que incidiu, isto é, sua não aplicação". E exemplifica: "Está-se a usar de categoria jurídica lícita, que, objeto de regras não cogentes, é o condomínio disciplinado pelo Código Civil, como sortilégio para evitar os resultados práticos das normas cogentes da Lei de Parcelamento do Solo... ("Temas de Direito Urbanístico 2" da Caohurb - Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justiça da Habitação e Urbanismo, palestra sob o tema Fraude à Lei de Parcelamento do Solo e à Lei de Incorporação Imobiliária, pag. 369 a 371).

Não há dúvida, pois, quanto à irregularidade do desmembramento efetuado, feito de maneira a tangenciar a aplicação de normas cogentes, o que se denota pelos elementos registrários e se mostra suficiente para impedir o ingresso da escritura de venda e compra.

Não autoriza o registro pretendido, por fim, a existência de anterior registro de venda da parte ideal em questão (R.9/50.046), pois, como já decidido: "Não socorre o recorrente o fato de ter obtido anteriormente o registro de outras partes ideais relativas à mesma matrícula, sendo pacífica a jurisprudência deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura ... no sentido de que erros pretéritos do registro não autorizam novos e reiterados erros, dada a inexistência de direito adquirido ao engano, como expresso no v. acórdão que decidiu a apelação cível nº 28.280-0/1, da Comarca de São Carlos, Relator o Desembargador Antônio Carlos Alves Braga: 'Tranqüila a orientação do Conselho Superior da Magistratura no sentido de que erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registrário irregular, inexistindo direito adquirido ao engano (Ap. Cív. nºs. 14.094-0/5, 15.372-0/1, 13.616-0/1, 3.201-0, 5.146-0 e 6.838-0, entre outras)" (Ap. Cív. nº 41.855-0/1 - Comarca de Jaú, Rel. Des. Nigro Conceição, j. 6.2.98).

Ante o exposto nego provimento ao recurso."

Verifica-se, portanto, que após a publicação do aresto acima mencionado já não se pode aceitar como regular a efetivação, por registrador de imóveis do Estado de São Paulo, de registros referentes a imóveis que se encontrem em situação similar, o que se mostra suficiente para estancar, de pronto, ao menos junto ao registro imobiliário, a continuidade de prática deletéria e que já contaminou um significativo número de matrículas, dispersas por todo o nosso Estado.

A preocupação da Corregedoria Geral da Justiça passa a se voltar, portanto, no âmbito do registro de imóveis, para a obtenção de soluções e meios tendentes à regularização, quando possível, desses imóveis já irregularmente parcelados, estudos que poderão prosseguir nestes mesmos autos, dando continuidade ao trabalho até agora realizado.

Mostra-se imprescindível, ainda, em face da clareza com que a orientação administrativa atual impede o registro de novos títulos, a tomada de outras providências, abrangentes, também da atividade dos notários.

A mais simples delas é a de que seja dado caráter normativo à determinação de que os tabeliães e registradores do Estado de São Paulo, sempre que, no exercício de sua atividade, vierem a ter ciência de fundados indícios da efetivação de parcelamento irregular, promovam a remessa das informações relativas ao fato ao Juiz Corregedor Permanente, para o Ministério Público e para a Prefeitura Municipal, permitindo a cada um desses órgãos a promoção das medidas pertinentes a sua respectiva esfera de competência.

A essa última providência deve somar-se a determinação, em caráter normativo, de que os tabeliães, à semelhança do que consta do artigo 685 da Consolidação Normativa Notarial e Registral da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, se abstenham de lavrar atos notariais que tenham por objeto negócios jurídicos de alienação de frações ideais sempre que a análise de elementos objetivos revelem a ocorrência de fraude à legislação cogente disciplinadora do parcelamento do solo, o que se justifica tanto em razão do dever imposto aos notários de orientação dos usuários de seus serviços, expresso na Lei Federal nº 8.935/94, quanto à irregularidade da instrumentalização, pelos tabeliães de notas, de títulos que sabidamente não terão ingresso no registro imobiliário.

Havendo insistência dos interessados na lavratura do ato notarial, mesmo alertados pelo tabelião de que a transferência de fração ideal para a formação de condomínio tradicional não implica na alienação de parcela certa e localizada de terreno, deverá ser obrigatoriamente inserida no instrumento público que formaliza o negócio jurídico expressa declaração das partes quanto à ciência dessa circunstância.

Portanto, o parecer que nos permitimos, respeitosamente, submeter ao elevado exame de Vossa Excelência é no sentido de, em face do inequívoco impedimento do registro de novos títulos decorrente da orientação administrativa do Conselho Superior da Magistratura firmada no julgamento da Apelação Cível nº 72.365-0/7, determinar, em caráter normativo: a) aos notários e registradores do Estado de São Paulo, sempre que, no exercício de sua atividade, vierem a ter ciência de fundados indícios da efetivação de parcelamento irregular, que promovam a remessa das informações relativas ao fato para o Juiz Corregedor Permanente, para o Ministério Público e para a Prefeitura Municipal, e b) aos tabeliães de notas, que se abstenham de lavrar atos notariais que tenham por objeto negócios jurídicos de alienação de frações ideais sempre que a análise de elementos objetivos revelem a ocorrência de fraude à legislação cogente disciplinadora do parcelamento do solo, determinando, quando da insistência dos interessados na lavratura do ato notarial, a obrigatória inserção, no instrumento público que formaliza o negócio jurídico, de expressa declaração das partes da ciência de que a transmissão de fração ideal para a formação de condomínio tradicional não implica na alienação de parcela certa e localizada de terreno.

Alvitramos, ainda, caso venha a ser aprovado o presente parecer, seja publicado juntamente com a r. decisão de Vossa Excelência, para conhecimento geral, assim como sua autuação, pelo DEGE 1.1. para a efetivação de estudos tendentes à necessária adaptação das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

Sub-censura.

São Paulo, 01 de junho de 2.001.

ANTONIO CARLOS MORAIS PUCCI
EDUARDO MORETZSOHN DE CASTRO
LUÍS PAULO ALIENDE RIBEIRO
MARCELO FORTES BARBOSA FILHO
MARIO ANTONIO SILVEIRA
Juízes Auxiliares da Corregedoria

DECISÃO:
Tratam os autos da questão relativa à proliferação de casos de parcelamento irregular do solo, efetuado em manifesta fraude à legislação cogente que rege a matéria, com a indevida utilização do instituto jurídico do condomínio tradicional, por meio da alienação, a significativa pluralidade de condôminos que não guardam entre si relação de parentesco ou outro fato que justificasse a comunhão, de diminutas e similares frações ideais do todo do imóvel, sem identificar, nos títulos levados a registro, metragem certa, localização ou identificação dos lotes, não obstante esteja a posse de cada adquirente perfeitamente definida e delimitada, tanto no local como em plantas e outros documentos particulares que não são apresentados ao registrador, evitando, desta forma a incidência da vedação expressa no item 151 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

Essa matéria apresenta, hoje, indiscutível importância e relevância, razão pela qual vem sendo objeto de estudos empreendidos pela Corregedoria Geral da Justiça, que, em face da gravidade da situação constatada no registro imobiliário de praticamente todo o Estado de São Paulo, apurada no curso de correições gerais ordinárias e de visitas extraordinárias, busca alternativas e soluções no sentido de obstar a difusão e multiplicação também dessa modalidade de parcelamento irregular, evitando que as pessoas interessadas na continuidade e no desenvolvimento da presente conduta fraudulenta sigam desvirtuando a correta argumentação, expressa na orientação administrativa emanada do Colendo Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justiça, no sentido de que somente poderiam ser considerados na qualificação os elementos registrários e aqueles expressos no título, para obter a lavratura de instrumentos públicos junto aos tabeliães de notas e o registro desses títulos pelo oficial de registro de imóveis, conferindo a essas alienações a falsa aparência de legitimidade.

Com a publicação da decisão proferida pelo Conselho Superior da Magistratura no julgamento da Apelação Cível nº 72.365-0/7, da Comarca de Atibaia, foi explicitado o entendimento administrativo de que a qualificação registrária não é um simples processo mecânico, chancelador dos atos já praticados, mas parte, isso sim, de uma análise lógica, voltada para a perquirição da compatibilidade entre os assentamentos registrários e os títulos causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita à luz das normas cogentes em vigor, o que autoriza e impõe a recusa do registro sempre que o oficial registrador verifique, em face da análise de elementos registrários, entendidos como tais os dados constantes das matrículas e revelem a evidência de parcelamento irregular do solo, a existência de fraude e de ofensa à legislação cogente.

Inviável, em face da clareza com que agora expressa a orientação administrativa, demonstrativa da irregularidade administrativa da efetivação de novos registros referentes a imóveis em situação similar, revela-se necessária a adoção de medidas complementares.

Por tais razões, aprovo, por seus fundamentos, o parecer dos MM. Juízes Auxiliares desta Corregedoria e determino, em caráter normativo: a) aos notários e registradores do Estado de São Paulo, sempre que, no exercício de sua atividade, vierem a ter ciência de fundados indícios da efetivação de parcelamento irregular, que promovam a remessa das informações relativas ao fato para o Juiz Corregedor Permanente, para o Ministério Público e para a Prefeitura Municipal, e b) aos tabeliães de notas, que se abstenham de lavrar atos notariais que tenham por objeto negócios jurídicos de alienação de frações ideais sempre que a análise de elementos objetivos revelem a ocorrência de fraude à legislação cogente disciplinadora do parcelamento do solo, determinando, quando da insistência dos interessados na lavratura do ato notarial, a obrigatória inserção, no instrumento público que formaliza o negócio jurídico, de expressa declaração das partes da ciência de que a transmissão de fração ideal para a formação de condomínio tradicional não implica na alienação de parcela certa e localizada de terreno.

Publique-se, juntamente com o parecer.
São Paulo, 05.6.01.
LUÍS DE MACEDO
Corregedor Geral da Justiça

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18. Cooperativas Habitacionais e Algumas Considerações sobre Associações - Dora Bussab Castela - rdi 46/134

19. Bens Públicos de Loteamentos e sua Proteção Legal - José Carlos de Freitas - rdi 46/183

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STF RE 695911 VEJAM A VERDADE POR TRÁS DOS MUROS DOS FALSOS CONDOMINIOS

ISSO  É "BENEFICIENCIA" ?

O vídeo foi enviado junto com a denúncia ao Procurador Geral de Justiça de São Paulo que tomou as providências necessárias para a restauração da ORDEM PÚBLICA . 

Mas milhares de pessoas NÃO tem coragem de denunciar os crimes dos falsos condominios e por isto eles continuam  sendo explorados e os falsos condominios continuam agindo livremente.

TODOS ESTES FALSOS CONDOMINIOS TEM SUA ORIGEM EM ATOS ILEGAIS, SEJA DOS LOTEADORES QUE FRAUDAM AS LEIS DE LOTEAMENTO 

OU DE CONSTRUTORAS QUE OBRIGAM AS PESSOAS A SE ASSOCIAR  NO ATO DA VENDA DO APARTAMENTO VIOLANDO O CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR QUE  PROIBE A VENDA CASADA , 

OU POR ATOS DE IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA E DE ABUSO DE AUTORIDADE  DE PREFEITOS QUE FECHAM BAIRROS E "JOGAM A CHAVE FORA" DEIXANDO OS    MORADORES NAS MÃOS DOS FALSOS CONDOMINIOS  

OU,  POR PESSOAS QUE FECHAM AS RUAS NA "MARRA" PARA EXTORQUIR OS VIZINHOS.

ESTE ARTIGO DO DR. JOSÉ CARLOS DE FREITAS PROCURADOR DE JUSTIÇA HABITAÇÃO E URBANISMO DO MP SP EXPÕE COM CLAREZA A ILEGALIDADE DOS LOTEAMENTOS FECHADOS QUE AGORA O STF QUER "LEGALIZAR" NO JULGAMENTO DO RE 695911, AMPLIANDO O TEXTO DA LEI 13.465/2017 MUITO ALÉM DO QUE NELA ESTÁ  ESCRITO. LEIA E DIVULGUE: 

LOTEAMENTOS CLANDESTINOS: UMA PROPOSTA DE PREVENÇÃO E REPRESSÃO JOSÉ CARLOS DE FREITAS Promotor de Justiça em São Paulo   1- Introdução. 2 - Parcelamento do solo. O loteamento . 3- Loteamento clandestino . 4- Expedientes fraudulentos. 4.1 - Associações e cooperativas habitacionais. 4.2 - Falsos condomínios. 4.3 - Sítios ou chácaras de recreio. 4.4 - Parceria entre prefeitura e loteador. 5 - Proposta de prevenção e repressão. 5.1 - Os registradores. 5.2 - A prefeitura. 5.3 - A autoridade policial. 5.4 - O ministério público. 5.5 - O poder judiciário. 1- Introdução            A população no Brasil é essencialmente urbana. Em 40 anos, de 1940 a 1980, passamos de 41 milhões de habitantes para 119 milhões. Nesse mesmo período a população urbana cresceu de 31,2% para 67,6%. Em 1991 esse percentual chegou a 76% 1. Estima-se uma taxa de urbanização na casa de 80% no ano 2000.            Esse crescimento urbano veio desacompanhado de um planejamento que pudesse absorver as necessidades de oferta de equipamentos urbanos (água, luz, esgoto, etc.) e de serviços públicos de transporte, educação e saúde pública.                    A ocupação desordenada do solo deu ensejo à formação de habitações subnormais, como as favelas, mas, também, a um segmento do mercado informal da habitação que continua crescendo, consumindo as economias dos incautos, degenerando os padrões de desenvolvimento urbano das cidades e, muitas vezes, degradando o meio ambiente natural: os loteamentos clandestinos.            Visamos aqui à formulação de uma proposta simples e prática de repressão e prevenção que envolva os principais agentes com aptidão para refrear o processo de clandestinidade, para que o Poder Público possa atuar na correção dos defeitos da urbanização e no implemento de políticas públicas de urbanificação.2 2- Parcelamento do Solo. O Loteamento.            O parcelamento do solo é uma das atividades urbanísticas voltadas ao ordenamento territorial e à expansão da urbe. Interessa-nos neste estudo aquele destinado a integrar a gleba na cidade, com características de bairros ou vilas, regido pela Lei 6.766/79, para fins urbanos 3, e não o rural, ainda submetido ao Decreto-lei 58/37.            O parcelamento urbanístico visa à formação de lotes vocacionados à edificação para moradia, lazer, comércio, indústria ou para fins institucionais, dotados de equipamentos urbanos (redes de água, esgoto, sistema de captação e drenagem das águas pluviais, energia domiciliar, iluminação pública, telefonia, etc.) e comunitários (áreas de lazer e recreio, educação e cultura, saúde, etc.).            A Lei 6.766/79 4, além do desmembramento, contempla o loteamento, cuja execução se mostra mais freqüente e de maior impacto, uma vez que a gleba loteada perde sua individualidade objetiva, transformando-se em ruas, logradouros e em lotes. Os lotes passam a ter vida autônoma, são unidades autarquicamente bastantes em si mesmas5 com acesso direto às vias de circulação criadas pelo fracionamento da gleba.            As áreas públicas formadas com o registro do projeto do loteamento (áreas verdes, de lazer, institucionais, praças) passam para o domínio do município, que as recebe como bens de uso comum do povo, com peculiar natureza jurídica, vocação urbanística e proteção legal, sobre o que já escrevemos a respeito.6            O loteamento para fins urbanos transforma a paisagem do local ocupado pela gleba, até então indivisa, em espaço integrado à cidade, como instrumento de sua expansão. Confere ao solo uma qualificação urbana. Matriz de um novo bairro residencial, o loteamento é um patrimônio da coletividade, pois essa nova realidade urbanística afeta a cidade, sobrecarregando seus equipamentos urbanos, sua malha viária, toda a infra-estrutura e os serviços públicos da urbe.            A sua implantação, assim, transcende os direitos subjetivos dos proprietários dos lotes, podendo-se falar na "existência de um direito comunitário, de todo o povo, ao desfrute do novo bairro, como unidade urbanística do todo que é a Cidade. O loteamento, sob essa visão, não é patrimônio de um conjunto de pessoas, mas, sim, núcleo urbano de interesse comum de todos".7                      Daí a razão para se afirmar que a implantação de um loteamento tem direta influência no meio ambiente urbano ou construído, irradiando efeitos sobre a população difusa e coletivamente considerada, pois a inobservância das normas urbanísticas pode gerar problemas que afetam a segurança, a salubridade e o conforto dos citadinos e transeuntes, bem como a funcionalidade e a estética da cidade. 3- Loteamento clandestino.            Pelo menos três etapas distintas são necessárias para a implementação lícita de um loteamento: a administrativa, que se processa perante os órgãos públicos (aprovações e licenças); a civil e registrária, caracterizada pelo ingresso do projeto de loteamento e do contrato-padrão no ofício predial; e a urbanística, consistente na execução das obras de infra-estrutura.            Algumas razões explicam - mas não justificam -, o aparecimento dos parcelamentos implantados à margem da lei: os clandestinos.            A execução de um loteamento demanda custos para a sua implantação. Começando-se pela fase de obtenção de diretrizes urbanísticas junto ao município, passa-se pela elaboração de planta, memorial descritivo e projeto, com o auxílio e a contratação de técnicos, dentre engenheiros, arquitetos, geólogos e topógrafos.            Ao depois, percorrido um caminho burocrático de aprovações pelos órgãos públicos (municipais e, em alguns casos, estaduais, sob o aspecto ambiental e de saneamento básico), promove-se o registro do loteamento, marcado pela prévia apresentação de um rol de documentos que demonstram a regularidade dominial e a idoneidade financeira do proprietário loteador, inclusive perante o fisco.            As vendas dos lotes, precedidas de uma campanha publicitária onerosa (produção de panfletos e faixas, anúncios nos meios de comunicação, etc.), são intermediadas por imobiliárias, gerando custos com a remuneração dos corretores.            Essa empreitada se perfaz com a execução das obras de fragmentação e demarcação física do solo (terraplenagem, cortes e aterros, abertura de ruas, cravação de piquetes, etc.) e de infra-estrutura (implantação do sistema de captação e drenagem de águas pluviais, das redes de água, luz e esgoto, pavimentação das ruas, etc.), transferindo-se parte da gleba ao patrimônio do município, gratuitamente, para a formação das vias de circulação, espaços livres, áreas verdes e de lazer, praças e prédios públicos, etc.                       Naturalmente, o empreendedor repassará todos os custos gerados para o preço do lote, ao comprador, destinatário final da atividade de lotear, encarecendo sobremaneira o produto.                       Nota-se, destarte, que são poucos os estímulos para quem pretende lotear de maneira rápida, a custos baixos, com altos ganhos financeiros e total aproveitamento da gleba, razão pela qual, não raro, proprietários de terras têm contornado o comando da Lei 6.766/79, promovendo os chamados loteamentos clandestinos. Clandestino não é, apenas, o loteamento feito às ocultas. Tanto o é aquele desconhecido oficialmente pelo Poder Público, porque inexistente solicitação de aprovação, quanto o que deriva do indeferimento do respectivo pedido, por não atender às exigências legais. Num e noutro caso, sempre sem a chancela oficial, ele é implantado fisicamente pelo loteador com a abertura de ruas, demarcação de quadras e lotes, e com a edificação de casas pelos adquirentes.            Mas os parcelamentos também se denominam clandestinos nas hipóteses em que a gleba não tenha sofrido qualquer fragmentação, porque "algumas vezes, não são executados, embora haja, segundo uma planta ou projeto, ocorrido a venda dos lotes. Assim, tanto são clandestinos os parcelamentos executados como os não-executados".8            O parcelamento é uma operação que normalmente se desdobra em diferentes fases, além daquela marcada pela transformação física da área, sendo uma delas a que "se realiza mediante a indicação do loteamento ou desmembramento, com a delimitação dos novos terrenos em plantas ou documentos. A ação se desenvolve frente ao público ou a pessoas determinadas, adquirentes, proponentes ou interessados, com a assinatura de escritura pública ou particular de venda ou promessa de venda, com ofertas, promessas ou comunicações relativas ao parcelamento, feitas através de correspondência, prospectos, volantes, letreiros, anúncios ou propaganda pela imprensa, com ou sem propósito manifesto de vender".9            Essa diferenciação tem significativa importância no âmbito penal para a configuração do crime de parcelamento clandestino, previsto nos arts. 50 e seguintes da Lei 6.766/79, sendo conduta bastante para caracterizar a prática do delito.10            Nesses loteamentos, as glebas são retalhadas em quadras, lotes e ruas sem qualquer planejamento prévio ou preocupação com o meio físico urbano lindeiro. Executam-se movimentos de terra, cortes e aterros sem o compromisso com as comezinhas normas e técnicas de engenharia. Remove-se a cobertura vegetal prejudicando a estabilidade do solo, favorecendo sua erosão e o assoreamento de cursos d'água.            Quando previstos, raros são os espaços reservados às áreas públicas para fins comunitários (praças, áreas verdes, sistema de recreio), formando um maciço de casas modestas amontoadas, sem respeito aos recuos que garantam aeração e insolação.            A ausência de áreas institucionais nesses assentamentos, que se prestariam a comportar, por exemplo, a edificação de creches e escolas para as crianças, ou mesmo de postos de saúde destinados a oferecer os serviços básicos de atendimento ambulatorial à comunidade local emergente, ocasiona a saturação dos equipamentos públicos dos bairros vizinhos a esses loteamentos, dando margem à superlotação de seus hospitais e estabelecimentos de ensino.            Os compradores dos lotes, à falta de aprovação e registro do projeto de parcelamento, pactuam as vendas sem um contrato-padrão que lhes proporcionem um mínimo de formalidades e garantias legais traçadas pela lei, inclusive a escritura pública. Sujeitam-se a imposições unilaterais e cláusulas abusivas dos loteadores.            As casas que constroem seguem a mesma sorte da clandestinidade por não serem precedidas de alvará de construção, sendo, por isso, geralmente desprovidas dos critérios técnicos de solidez e estabilidade.            Paralelamente a essa prática da autoconstrução em lotes ilegais, seguem as ligações inoficiais das redes públicas de luz e água às casas, gerando riscos para os próprios moradores e transeuntes. Cruzando o espaço aéreo local, um emaranhado de fios condutores de eletricidade, distantes poucos metros dos tetos das casas e do leito das ruas, oferecem perigo constante à integridade física dos passantes, com riscos de descargas elétricas e de incêndio.            Perfuram-se poços para a captação de água nas proximidades das fossas negras abertas, favorecendo sua contaminação. É comum o despejo do esgoto doméstico, sem tratamento, no solo e nos córregos contribuintes dos rios e mananciais.            Formam-se focos de sujidades com o depósito de lixo em locais impróprios, como terrenos baldios ou leito dos cursos d'água, dando azo à proliferação de transmissores de doenças (roedores, moscas e urubus), exalando mau cheiro e causando poluição, por vezes na forma de infiltração do chorume no solo, que atinge o lençol freático, comprometendo a saúde dos moradores e vizinhança.            As ruas abertas são desprovidas de sistema para drenagem das águas pluviais (guias, sarjetas, bocas de lobo, canaletas e galerias), o que gera o acúmulo de água de chuva no solo, e quando implantadas com larguras mínimas, dificultam a circulação, o serviço de transporte coletivo, de coleta de lixo, de limpeza e manutenção das vias, e mesmo o ingresso de viaturas de salvamento (ambulâncias, corpo de bombeiros) e patrulhamento policial, favorecendo o domínio da marginalidade.            Apesar das restrições ambientais, topográficas e sanitárias impostas pela Lei 6.766/79 ao parcelamento de áreas nas situações definidas no seu art. 3º, proprietários de terras nessas condições, motivados pela ganância de extrair o máximo de seu aproveitamento econômico, não divisam qualquer impossibilidade fática em parcelá-las.            Ao contrário, alguns terrenos sujeitos a inundações, com declividade excessiva e topografia irregular são loteados sem as mínimas condições de habitabilidade e segurança, portanto, aptos à acomodação de moradias em áreas de risco, proporcionando escorregamentos e deslizamentos de taludes e encostas sobre as habitações.            Parcelam-se terrenos com fins urbanos na zona rural das cidades, apesar da proibição (art. 3º, caput, Lei 6.766/79), pois sua localização geográfica não os habilita urbanisticamente a comportar um adensamento residencial, porque distantes dos serviços públicos e das obras de infra-estrutura, os quais, para sua implementação, demandariam altos custos para o município e, de conseqüência, para os contribuintes.            Outros imóveis localizados em áreas de proteção ambiental são objeto da ação predatória dos loteadores, cuja ocupação ocasiona, em vários casos, prejuízos ao abastecimento hídrico da cidade (loteamentos nas áreas de proteção aos mananciais), ou mesmo o assoreamento de corpos d’água com o desmatamento de vegetação ciliar que guarnece as margens de rios (áreas de preservação permanente), carreando para seu leito os detritos residenciais produzidos (águas servidas, esgoto e lixo doméstico, etc.).            Nem mesmo as indefinições na titularidade jurídica das glebas, muitas vezes derivadas de sucessão causa mortis, têm obstado os loteamentos clandestinos. Ao contrário, como resultado dos conflitos dominiais entre herdeiros nos intermináveis inventários, os mais afoitos demarcam suas "frações", correspondentes a uma imaginária partilha, promovem a alienação das partes em "lotes", cedendo a terceiros os direitos possessórios e hereditários por escrituras públicas expressas em "frações ideais".            De um modo geral, concomitantemente ao ato de parcelar, os lotes resultantes são lançados no mercado de consumo através de panfletos e faixas publicitárias espalhados pela cidade, notadamente na periferia. Imobiliárias de duvidosa reputação filiam-se à prática, intermediando as vendas dos lotes, a preços módicos, sem qualquer preocupação com a regularidade formal do loteamento.            Junte-se a esse panorama o déficit habitacional, os movimentos migratórios para as grandes cidades e a procura da casa própria pelas classes mais modestas. Eis a receita para a produção informal de casas populares, para assentamentos não planejados e descontrolados, para o caos urbano.            A desordenada ocupação do solo com a implantação dos loteamentos clandestinos, em virtude da inobservância das normas urbanísticas, conduz, assim, à proliferação de habitações edificadas sem critérios técnicos (insegurança) e em condições subumanas (insalubridade); ao surgimento de focos de degradação do meio ambiente e da saúde; ao adensamento populacional desprovido de equipamentos urbanos e comunitários definidos na Lei 6.766/79 (art. 4º, § 2º e art. 5, parágrafo único) e incompatível com o meio físico (má localização), gerando o crescimento caótico da cidade; à marginalização dos seus habitantes com o incremento das desigualdades sociais e reflexos na segurança da população local e circunvizinha (violência, comércio de drogas, promiscuidade).            A população sofre com a formação da "cidade ilegal", arcando com os custos das inevitáveis intervenções do Poder Público para a sua urbanificação. Na Cidade de São Paulo a população que habita edificações subnormais em favelas, cortiços, loteamentos clandestinos e casas sem alvará, não existe oficialmente: "Nos mapas que delimitam os perímetros das zonas, o que é considerado subnormal não aparece, definindo algumas vezes claros e interrupções do desenho da cidade. Em outras, são pintados com a mesma cor da zona onde se inserem, sem ‘existir’ dentro dela".11            Poucos ganham com os loteamentos clandestinos: os estelionatários políticos, "que negociam com a irregularidade em troca do voto"; e os estelionatários econômicos, "que se apropriam das glebas e das terras e as lançam num mercado irregular".12 4- Expedientes fraudulentos.            Os loteadores clandestinos valem-se de expedientes destinados a mascarar e ocultar a venda de lotes e a implantação dos loteamentos, pondo à margem a Lei 6.766/79. Causam danos aos adquirentes e aos padrões urbanísticos dos municípios. Dentre as manobras mais comuns destacamos as que seguem. 4.1- Associações e cooperativas habitacionais            Tem sido freqüente a utilização de associações e cooperativas habitacionais para a implantação de loteamentos. Muitas são constituídas fraudulentamente, escondendo uma prática empresarial de alta rentabilidade13. Mesmo quando bem intencionadas, olvidam-se dos requisitos básicos, gerando parcelamentos clandestinos.            Comumente, agrupam-se interessados na compra de lotes, arrecadando valores mensais desses "associados" ou "cooperados", a título de cotas, cujo montante será empregado na compra de uma gleba. Também pagam prestações para a contratação dos serviços de topografia, elaboração de planta do futuro loteamento, terraplenagem, abertura de ruas, demarcação de quadras e lotes, enfim, para a execução do parcelamento do solo.            O grupo fundador da associação ou cooperativa busca sua legitimação perante os adquirentes de lotes mediante a formalização de um estatuto e a realização de assembléias que deliberam sobre a sorte do empreendimento e dos associados em mora.            No entanto, o loteamento é implantado sem as formalidades legais de aprovação, registro do projeto (por vezes inexistente), titularidade do domínio da gleba parcelanda, vale dizer, de forma clandestina. Os compradores são orientados a construir no local, gerando uma ocupação desordenada. Por vezes, os componentes dos quadros diretivos dessas cooperativas e associações desaparecem com o dinheiro arrecadado, levando consigo o sonho dos supostos cooperados e associados.            4.2- Falsos condomínios            Outra modalidade consiste na constituição fraudulenta de "condomínios". Proprietários de glebas vendem partes ideais em percentuais numericamente iguais ou muito próximos, mediante alienações sucessivas, formando condomínio com pessoas sem nenhuma afinidade familiar ou inter-relação, em escala empresarial, mediante contratos padronizados. As escrituras de venda e compra das "frações ideais" são registradas no serviço imobiliário de forma seqüencial, numa mesma matrícula.            Ainda que as escrituras não tragam a localização da parte, na verdade, quando da contratação, são exibidas plantas indicando onde a "fração ideal" está situada e, de fato, o terreno do "condômino" se apresenta como parte certa demarcada, localizada, cercada e destacada do todo, com frente para ruas abertas pelo proprietário originário. Portanto, sem relação com o condomínio ordinário (Cód. Civil, art. 623 e segs.).            O Superior Tribunal de Justiça, reconhecendo a fraude, entendeu ser lícito ao juiz determinar o bloqueio da matrícula de imóvel nessas condições.14            Esse expediente também não se equipara ao condomínio de casas da Lei 4591/64 (art. 8º), que reclama a discriminação da parte do terreno ocupada pela edificação (cujo projeto de construção deve ser previamente aprovado e conhecido do adquirente) e a indicação da fração ideal do terreno e das partes comuns. No condomínio especial o empreendedor entrega a casa pronta, ainda que a sua venda tenha se processado "na planta". Nos loteamentos clandestinos disfarçados de "condomínios especiais", há, na verdade, venda de lotes sem a construção presente ou futura. Ocorre a alienação de "lotes em condomínio", sem qualquer previsão legal. 4.3 - Sítios ou chácaras de recreio            Outra fraude é a venda de chácaras ou sítios de recreio na zona rural, em local que oferece atrativos de uma paisagem bucólica, adornada por vegetação nativa e ladeada por rios, lagos e outros cursos d’água15. No Interior do Estado de São Paulo também se apresentam como ranchos ao redor de represas.            Mas esses empreendimentos, que também são vendidos como frações ideais, não escondem sua ilegalidade, quer pela natureza do assentamento que visam formar (lazer = fim urbano), quer pela implantação em zona imprópria (zona rural).            Nos vários municípios do Estado de São Paulo, o INCRA estabeleceu que a Fração Mínima de Parcelamento (FMP) dos imóveis rurais é de 02 ou 03 hectares (20.000 ou 30.000 m2), segundo Instrução Especial Incra nº 26, de 09/06/82 (D.O.U. de 21/06/82, p. 11.533).            A legislação específica inviabiliza a divisão de imóvel rural em dimensão inferior ao módulo ou fração mínima de parcelamento (Lei 5868/72, art. 8º, caput; Lei 4504/64, art. 65, par. 1º - Estatuto da Terra), ainda que para as hipóteses de desmembramento rural (em que a parte desmembrada confina com via de circulação preexistente), partilha judicial ou amigável e para divisão operada causa mortis, como já decidiu o Conselho Superior da Magistratura Paulista.16            Para o CSM, o loteamento destinado a chácaras de recreio não está dispensado dos requisitos registrários da legislação de parcelamento urbano, mesmo em se tratando de empreendimento anterior à vigência da Lei 6.766/79, ou do Estatuto da Terra, de vez que o registro especial já era exigido pelo Decreto-lei 58/37.17            O parcelamento em imóvel rural (que se localizar em zona urbana), para fins urbanos, deve ser precedido da anuência do INCRA (art. 53, Lei 6.766/79), para a alteração do uso do solo (rural para urbano). Já o parcelamento para fins urbanos em zona rural encontra óbice na Lei 6.766/79, que limita esse tipo de parcelamento (para fins urbanos) exclusivamente para zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica (art. 3º, caput). Conforme explica Diógenes Gasparini, "Na zona rural, dada a luminar clareza desse dispositivo, nenhum terreno pode ser loteado ou desmembrado para fins urbanos, ou seja, para a implantação de novo núcleo residencial, comercial, industrial ou de lazer".18            Sob a ótica penal, considera-se crime contra a Administração Pública (art. 50, I, c.c. art. 3º, caput, Lei 6.766/79) executar parcelamento do solo, para fins urbanos, em zona rural, onde não se admite essa prática, ainda que seja para chácaras ou sítios de recreio, pois essa atividade (lazer) é tipicamente urbana.19            Se os lotes prometidos à venda tiverem áreas inferiores ao módulo rural, não passíveis, pois, de utilização rurícola (atividade extrativa, agrícola, pecuária ou agroindustrial), evidencia-se um critério objetivo de que a destinação é urbana. Mesmo quando respeitam o módulo rural, a destinação dada ao empreendimento pode encerrar finalidade urbana, com implicações penais.20 4.4 - Parceria entre prefeitura e loteador            Constata-se certa freqüência na "parceria" entre a prefeitura e o loteador, quando o município desapropria faixas de terras particulares para compor o sistema viário numa determinada gleba indivisa, sem finalidade de interligação entre um bairro e outro, ou entre duas vias urbanas (ou, quando isso ocorre, outras vias transversais e paralelas são expropriadas sem necessidade), vale dizer, ligando o nada a lugar algum (...), sem qualquer interesse público, quase sempre para beneficiar o loteador, que só tem o trabalho de parcelar as quadras resultantes e auferir lucro com a venda dos lotes.21            Com essa prática, o município não recebe gratuitamente as áreas públicas, e as obras de infra-estrutura são suportadas pelo erário, pelo contribuinte que paga os impostos, e não pelo loteador, como deveria ser (art. 18, V, Lei 6.766/79). Ocorre flagrante desvio de finalidade do ato expropriatório e prejuízo ao patrimônio público, passível de ação popular ou ação civil pública de conteúdo desconstitutivo, em especial quando esses atos são maquiados com desapropriações amigáveis (raras) e por preços simbólicos, sob a alegação de que não houve dano de grande monta. 5 - Proposta de prevenção e repressão            Assim como a implantação de loteamentos clandestinos afeta a cidade como um todo, é razoável concluir que todos devam colaborar para a sua prevenção e repressão. A sociedade tem seus representantes com o perfil que os habilita a essa empreitada.            É necessária uma conjugação de esforços dos principais agentes com atribuições na seara do mercado imobiliário, da fiscalização e aplicação de sanções administrativas, da repressão a crimes, da esfera judicial. Falamos dos registradores, das Prefeituras, da Polícia, do Ministério Público e do Poder Judiciário.            Ordinariamente a notícia do parcelamento clandestino chega ao conhecimento desses atores depois de implantado. No entanto, quando possível, é imperiosa uma atuação preventiva e concomitantemente repressiva pelos principais agentes com poderes para interferir na sua pronta paralisação, pois a regularização de um loteamento consolidado é problemática e, às vezes, juridicamente impossível. 5.1 - Os registradores            O cartório de registro de imóveis é o primeiro a tomar conhecimento da existência dos fraudulentos condomínios ordinários, diante dos diversos registros seqüenciais das escrituras de "frações ideais" que ingressam numa mesma matrícula. Deveria o registrador impedir essa prática de ofício, pois os serviços de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.22            No entanto, tal não ocorre porque o Conselho Superior da Magistratura Paulista decidiu que ao oficial do registro imobiliário não é dado o poder de - obtendo informes extra-registrários (comunicação por terceiro, p. ex.) sobre a execução camuflada de loteamento clandestino -, impedir o registro de escrituras de venda de frações ideais, ainda que tragam a identificação das áreas (p. ex., fração ideal de 300,00 m2), feitas mediante alienações sucessivas, por pessoas sem qualquer inter-relação.23            Mas, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu que o registrador não necessita de determinação judicial para impedir o registro dessas frações ideais, podendo agir de ofício.24            Aliás, o registrador deve comunicar tais fatos ao Promotor de Justiça local, pois, já afirmamos, agindo como servidor público, lato sensu, no exercício de uma função pública delegada (CF, art. 236; Lei 8.935/94, art. 3°), tem o dever de municiar o Parquet com elementos que constituam objeto de ação civil (Lei 7.347/85, art. 6°).25                                 O registrador, ainda, pode e deve promover o controle das cláusulas contratuais do contrato-padrão - sua correlação com o art. 26 e segs. da Lei 6.766/79 e com o Código de Defesa do Consumidor -, quando da análise dos documentos que acompanham os projetos de loteamentos. E quanto à inexecução das obras de infra-estrutura de loteamento registrado, ao término do prazo fixado no cronograma, deve comunicar ao Promotor de Justiça a não-apresentação do termo de verificação de obras expedido pela prefeitura, para as providências pertinentes.27 5.2 - A prefeitura            A prefeitura, quando ainda não tenha tomado conhecimento do loteamento, pode ser instada por qualquer do povo, no exercício de seu direito de petição (CF. art. 5°, XXXIV, a), ou por simples ofício a acionar seu serviço de fiscalização para a aplicação de multas, expedição de notificações, execução administrativa de embargos, interdições e demolições, as chamadas medidas de polícia repressiva.28            O poder de polícia da prefeitura autoriza o embargo de edificações não licenciadas (clandestinas) e sua demolição sem procedimento formal, mediante ordem sumária precedida de simples constatação por auto de infração.29            Eventual inércia pode gerar tanto sua responsabilização em eventual ação civil pública (por omissão), quanto do agente ou servidor público por improbidade administrativa (Lei 8.429/92, art. 11, II) e crime de prevaricação. O servidor omisso, nessa hipótese, poderá ser investigado em sindicância requisitada pelo Ministério Público ao órgão da Administração (art. 26, III, Lei nº 8.625/93 - Lei Orgânica Nacional do Ministério Público). 5.3 - A autoridade policial                       Ainda na fase pré-processual, a Autoridade Policial poderá promover a busca e apreensão de coisas e dos instrumentos do crime relacionados com a prática delituosa (maquinário empregado na execução física do parcelamento, faixas publicitárias, panfletos, contratos, computadores, impressoras, etc), representar ao juízo competente pedindo o bloqueio de contas bancárias recepcionárias das prestações pagas pelos adquirentes dos lotes, efetivar a prisão em flagrante dos agentes loteadores e co-autores (loteador, corretor de imóveis, presidente de associação ou cooperativa habitacional, engenheiros, arquitetos, etc) e outras medidas visando à repressão criminal.            O corretor de imóveis é figura de exponencial importância na disseminação da prática ilícita de lotear, pois as vendas de lotes de loteamento não registrado são a fonte de renda do loteador, sendo que por elas (as vendas) o corretor percebe comissão, auferindo benefício patrimonial, às custas dos incautos adquirentes. Ao intermediar as alienações de lotes em parcelamento não registrado, concorre para a prática delituosa, na forma do art. 51 da Lei 6.766/79.30            A legislação regente de sua profissão (Lei 6.530/78) lhe impõe um comportamento que veda prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados e anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento (art. 20, I e V). E a lei penal estabelece a relação de causalidade para quem tem o dever legal de agir e evitar o resultado delituoso (Cód. Penal, art. 13).31 5.4 - O Ministério Público             O Promotor de Justiça, diante da legislação dos interesses difusos e coletivos, além da tradicional atribuição criminal, conta com instrumentos preciosos para promover a repressão e prevenção dos loteamentos clandestinos. Portanto, enumeraremos aqueles passíveis de utilização na esfera extrajudicial para, ao depois, indicar os que devem ser empregados com o Judiciário.            Ao receber informação sobre a clandestinidade de um loteamento, após instaurar inquérito civil ou procedimento preparatório, o Promotor pode oficiar ao registrador comunicando o fato, para que este, identificando a respectiva matrícula do imóvel parcelando, promova a devida anotação, fazendo constar essa informação nas futuras certidões a serem expedidas pelo oficial.            Há orientação no sentido de se considerar "como comunicação oficial, para fins registrários, os ofícios da Promotoria de Habitação e Urbanismo, da espécie, conhecidos, pois, como elementos tabulares e, como tal, arquivados são e, por sua vez recebem a publicidade ínsita aos registros, por força do artigo 18, da Lei 6.015/73, e item 136, Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, de tal sorte que acaso tivesse o Ministério Público singelamente oficiado à Serventia Predial, o ofício seria recepcionado e o Oficial Registrador, salvo melhor juízo, não poderia subtrair seus informes de eventual certidão de inteiro teor, de maneira que, a informação afloraria, ainda que não houvesse o ato de averbação...".32            Ao mesmo tempo, poderá acionar a prefeitura para exercer seu poder-dever de polícia, que, para determinadas providências de polícia repressiva, deverá instaurar procedimentos administrativos, visando à punição dos infratores 33, sendo lícito ao Promotor de Justiça, independentemente das investigações próprias que promover, acompanhar os procedimentos em trâmite nos órgãos administrativos dos municípios34 , inclusive para aquilatar a boa vontade da Administração na esperada repressão.            Extrajudicialmente, além do adquirente e da Prefeitura, o Ministério Público pode promover a notificação do art. 38 da Lei 6.766/79, sinalizando a intenção do Parquet em paralisar a atividade ilícita e regularizar o parcelamento, pela via administrativa. Essa medida também dá ensejo a que os adquirentes dos lotes façam o depósito das prestações em cartório, atingindo diretamente a fonte de renda do loteador e proporcionando verba para a regularização do loteamento, a ser levantada por ordem judicial e a pedido do município.            Essa notificação prévia "não constitui requisito para a propositura da ação, já que, em se tratando de obrigação positiva e líquida, seu inadimplemento no seu termo constitui de pleno direito em mora o devedor (art. 960, do Código Civil). A notificação prevista no art. 38, da Lei 6.766/79 tem natureza eminentemente administrativa, para fins de regularização do loteamento"35 e sua expedição, com vistas à regularização de loteamento clandestino, é ato que se insere entre as funções cometidas ao Ministério Público (CF, art. 129, VI; Lei 6.766/79, art. 38, § 2º), nada tendo de ilegal ou abusivo e, portanto, não sujeita a ser obstada por "habeas corpus" (TJSP - RT 668/281; JTJ 132/564).            Deverá ainda o Promotor requisitar a instauração de inquérito policial, principalmente se tiver notícias da prefeitura e do registro imobiliário de que o loteamento não foi aprovado nem registrado, solicitando à autoridade policial que adote as medidas assecuratórias e cautelares pertinentes (CPP, arts. 125, 126 e 132). 5.5 - O Poder Judiciário            Muitas das medidas preventivas só poderão ser autorizadas e ter eficácia com a participação do Judiciário.            Na esfera penal, além das condenações, diante dos males e problemas advindos da implantação dos loteamentos clandestinos, que abalam o planejamento municipal e sugam as economias dos incautos, é imperiosa a manutenção das prisões feitas em flagrante delito, assim como o decreto de prisões preventivas dos agentes loteadores e seus co-autores, mormente dos contumazes, para a preservação da ordem pública, inibindo a ação de outros e o sentimento de impunidade.            Em sede de jurisdição civil, citaremos algumas das medidas deferidas como antecipação de tutela ou liminares nas ações civis públicas que vêm sendo sufragadas pela jurisprudência.            Averbação publicitária da ação civil pública. O juízo por onde tramita ação civil pública sobre loteamento ilegal pode comunicar seu ajuizamento ao registro predial, por ofício, para promover a averbação publicitária.36                                            Abstenção do recebimento das prestações e cobrança. É possível e necessária decisão que determina a suspensão da cobrança de contribuições relativas à manutenção de vias de uso comum, em razão da inexecução das obras de infra-estrutura e urbanização.37                                           Abstenção da comercialização de lotes, publicidade e de parcelamento material. É lícita a proibição de vendas, promessas de venda, reserva de lotes, de fazer publicidade, receber prestações e de qualquer atuação antrópica no loteamento (fracionamento da gleba e a alteração física do solo como terraplanagem, abertura de ruas, demarcação de quadras e lotes, edificações, etc).38            Exibição dos contratos e do rol de adquirentes em juízo. Tem-se determinado ao loteador a exibição dos contratos firmados e a apresentação do rol de compradores de lotes, viabilizando sua identificação e localização, bem como as condições de pagamento avençadas.39            Colocação de placas. Pode-se exigir liminarmente do loteador ou do poder público a colocação de placas no loteamento, comunicando aos adquirentes de lotes sua clandestinidade ou sua localização em área de proteção ambiental.40            Proibição de ocupação de lotes. Diante da irregularidade da divisão da área em lotes (frações ideais em área de proteção ambiental), nos quais foram construídas moradias sem licença do Poder Público, pode-se inibir os proprietários de ocupá-las, pois a propriedade não pode ser considerada somente sob o ponto de vista de aproveitamento pelo titular do domínio, haja vista sua vinculação social que impede uma destinação prejudicial ao direito de outros cidadãos.41            Bloqueio dos lotes dados em caução. Admite-se medida que visa assegurar a realização de obras de loteamento aprovado e registrado, garantindo eventual execução da condenação.42            Bloqueio de matrícula. Na hipótese de loteamento clandestino com fins urbanos, mas realizado na zona rural, admitiu-se liminar em ação civil pública do município para evitar futura distorção de seu planejamento urbano43 , o surgimento de novos desmembramentos e prejuízos para futuros adquirentes.44            Indisponibilidade ou bloqueio dos bens dos loteadores45 . O loteador que executa parcelamento clandestino, sem oferecer garantia legal (art. 18, V, Lei 6.766/79), e vende lotes violando expressa vedação da lei (art. 37, Lei 6.766/79), pratica ilícito civil e penal (art. 50, Lei 6.766/79), suga as economias de centenas de pessoas desinformadas e ocasiona prejuízos ao padrão de desenvolvimento da cidade. Como responde com seu patrimônio pessoal (arts. 159 c.c. 1.518, Cód. Civil), de forma solidária (art. 47, Lei 6.766/79) e objetiva pelos danos causados ao meio ambiente urbano (art. 14, § 1º, Lei 6.938/81), pode-se, em tese, decretar a indisponibilidade de seus bens por meio de medida cautelar ou de tutela antecipatória (arts. 273, 461 e 588 do CPC; art. 84, CDC). A decisão deve ser averbada no registro imobiliário, para publicidade e eficácia "erga omnes", pois "o averbamento no Registro Imobiliário é o conseqüente necessário da medida cautelatória de decretação de indisponibilidade de bens, se imóveis".46            Execução de obras emergenciais. Imposição ao loteador faltoso de ordem liminar para a execução das obras de infra-estrutura, sob pena de multa diária, estando presente o periculum in mora, ainda que o ajuizamento da ação civil pública pela prefeitura tenha ocorrido dez anos após a implantação do loteamento, diante da série de contratos firmados e dos prejuízos urbanísticos causados aos compromissários compradores e ao Poder Público, com o parcelamento irregular.47     Notas: 1Dados do IBGE - Censos Demográficos. Apud: FARIA, José Eduardo. Justiça e conflito. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1991, p. 97. 2A urbanização é "um fenômeno espontâneo de crescimento das aglomerações urbanas em relação com a população rural". Urbanificação é "atividade deliberada de beneficiamento ou rebeneficiamento do solo para fins urbanos, quer criando áreas urbanas novas pelo beneficiamento do solo ainda não urbanificado, quer modificando solo já urbanificado". SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. 2ª ed. São Paulo: Malheiros, p. 289. 3"Fins urbanos são os que se obtêm por exclusão, já que o ordenamento jurídico só indica os rurais. São rurais os voltados às atividades extrativa, agrícola, pecuária e agroindustrial (art. 4º, I e II, da Lei Federal n. 4.504/64 - Estatuto da Terra), sendo, portanto, urbano qualquer outro". GASPARINI, Diógenes. O município e o parcelamento do solo. 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 1988, p. 5. 4Esta lei foi substancialmente alterada pela Lei 9.785, de 29.01.99, cujas inovações interpretamos em nossos Comentários à Lei 9.785, de 29.01.99, sobre as alterações introduzidas na Lei 6.766/79, artigo publicado em co-autoria na RDI 46/9-29. 5PESSOA, Álvaro. O loteamento e o condomínio no desenvolvimento urbano brasileiro. Boletim Informativo do Departamento de Assistência Jurídica e Consultiva aos Municípios, da Secretaria da Justiça do Estado do Rio de Janeiro - nº 40, ano IV, dezembro/1978. 6FREITAS, José Carlos de. Bens públicos de loteamentos e sua proteção legal. RDI 46/183-192. 7BARROSO, Roberto. O município e o parcelamento do solo urbano. RDA 194/ 56-61. 8GASPARINI, Diógenes. O município e o parcelamento do solo. 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 1988, pp. 129-130. 9JÚNIOR, Ruy Rosado de Aguiar. Normas penais sobre o parcelamento do solo urbano. In Direito do Urbanismo - Uma Visão Sócio Jurídica, coordenação de Álvaro Pessoa, IBAM/SP, 1981, pp. 207-208. 10STOCCO, Rui. Código Penal e sua Interpretação Jurisprudencial. FRANCO, Alberto Silva, e Outros. 3ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1990, p. 1882, nota 2.00 ao art. 50, da Lei 6.766/79. 11ROLNIK, Raquel. A cidade e a lei: legislação, política urbana e territórios na Cidade de São Paulo. São Paulo: Studio Nobel, Fapesp, 1997, p. 183. 12ROLNIK, Raquel. Regulação urbanística e exclusão social no Estado de São Paulo: mitos e verdades. RDI 46/126-133. 13Sobre a formação e funcionamento das genuínas cooperativas e associações habitacionais, e bem assim a demonstração das "de fachada", constituídas fraudulentamente, que operam, na verdade, como empresas imobiliárias, consultar: CASTELO, Dora Bussab. Cooperativas habitacionais e algumas considerações sobre associações. RDI 46/134-182. PINTO, Yves Atahualpa. Constituições fraudulentas de associações habitacionais para promoção de loteamentos ilegais. In FREITAS, José Carlos de (coord.). Temas de Direito Urbanístico. Co-edição Ministério Público do Estado de São Paulo e Imprensa Oficial do Estado - IMESP,1999, pp. 157-174. 14Recurso ordinário em MS n° 9.876, São Paulo, Rel. Ministro Ari Pargendler, j. em 17.08.99, DJ de 18.10.99. 15Quanto aos loteamentos implantados dessa forma em áreas de proteção ecológica, consultar: AKAOUI, Fernando Reverendo Vidal. Parcelamento do solo em áreas de proteção ecológica: a tentativa de burla à legislação urbanística através da instituição de condomínio ordinário. In FREITAS, José Carlos de (coord.). Temas de Direito Urbanístico. Co-edição Ministério Público do Estado de São Paulo e Imprensa Oficial do Estado - IMESP,1999, pp. 149-153. 16Acórdão CSM nº 11.447-0/5, São José do Rio Preto, D.O.J. 08/11/90, citado por VICENTE DO AMARAL GURGEL, in Decisões do Conselho Superior da Magistratura e Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo", triênio 88/89/90, p. 149; e Acórdão CSM nº 11.890-0/6, Mairiporã, D.O.J. 22/01/91: Autor e ob. cit., ano 1991, pp. 144/5. 17Acórdão CSM nº 11.447-0/5, ob. cit., triênio 88/89/90, p. 135 18O município e o parcelamento do solo. 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 1988, p. 25. 19RJTJESP - LEX-135/406; RT 628/312; RT 666/286; RT 677/349. 20Supremo Tribunal Federal, Recurso de Habeas Corpus nº 66.277-3 - DF - Rel. Ministro Néri da Silveira, j. 06.05.88, JSTF Lex 138/356-361. 21Sobre essa prática, consultar: LYRA, Marcos Mendes. O parcelamento do solo urbano e o sistema viário. In FREITAS, José Carlos de (coord.). Temas de Direito Urbanístico. Co-edição Ministério Público do Estado de São Paulo e Imprensa Oficial do Estado - IMESP,1999, p. 228. 22Art. 1° da Lei 8.935/94, que regulamenta o art. 236 da Constituição Federal e dispõe sobre os serviços notariais e de registro. 23Apelação Cível nº 17.447-0/9, Moji das Cruzes, j. 06.08.93, RDI 33/177-180. 24"CIVIL. VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRAS, PARA TRANSFERIR LOTE CERTO E DETERMINADO, SEM O REGULAR PARCELAMENTO DO SOLO. IMPOSSIBILIDADE. A venda de fração ideal de terras parceladas irregularmente não pode ser objeto de registro imobiliário, porque frauda a legislação específica; o Juiz que proíbe o registro desses negócios, sem a prévia oitiva do proprietário, não fere a garantia do contraditório, porque só ordenou o que o Oficial do Cartório já estava obrigado a fazer. Recurso ordinário não provido." Recurso Ordinário em MS n° 9.876, São Paulo, j. em 17.08.99, DJ de 18.10.99, Rel. Min. Ari Pargendler, 3ª Turma do STJ. 25TAMISO, Cláudia Helena, SAMBURGO, Beatriz Augusta Pinheiro, FREITAS, José Carlos de. Comentários à Lei 9.785, de 29.01.99, sobre as alterações introduzidas na Lei 6.766/79. RDI 46/27-28. 26LIMA, Ary José de, CHICUTA, Kioitsi e JACOMINO, Sérgio. Alguns aspectos da qualificação registrária no registro do parcelamento do solo urbano e o código de defesa do consumidor. RDI 41/5-36. 27Item 170.2 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo. 28PIETRO, Maria Sylvia Zanella Di. Poder de polícia em matéria urbanística. In FREITAS, José Carlos de (coord.). Temas de Direito Urbanístico. Co-edição Ministério Público do Estado de São Paulo e Imprensa Oficial do Estado - IMESP,1999, p.33. 29MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 6ª ed. São Paulo: Malheiros, 1990, p.166; no mesmo sentido: TJSP, RDA 34/297; TJSC, RT 684/145; STJ, RMS nº 137-PA, 1ª Turma, j. 02.04.90, Rel. Min. Garcia Vieira; STJ, RMS nº 4.583-8-DF, 1ª Turma, j. 08.03.95, Rel. Min. Garcia Vieira. 30Sobre os aspectos penais da Lei 6.766/79, consultar: SAMBURGO, Beatriz Augusta Pinheiro. Dos crimes da lei de parcelamento do solo para fins urbanos: Lei 6.766/79. In FREITAS, José Carlos de (coord.). Temas de Direito Urbanístico. Co-edição Ministério Público do Estado de São Paulo e Imprensa Oficial do Estado - IMESP,1999, pp. 327-343. 31A 5ª Câmara do TJSP apreciou a responsabilidade criminal do corretor de imóveis, tendo-o como potencial co-autor dos delitos da Lei 6.766/79 - Habeas Corpus nº 108.464-3/5, in "Justitia" 156/171, espelhando o entendimento de TOSHIO MUKAI e Outros - Loteamentos e Desmembramentos Urbanos. 2ª edição. Sugestões Literárias, pp. 282-283. 32MS nº 232.080-1/5, São Paulo, TJSP, 3ª Câm. Civil, j. 07/03/95, v.u., Rel. Toledo Cesar, RDI 46/251-253, sem destaques no original. 33PIETRO, Maria Sylvia Zanella Di. ob.cit., p. 33. 34Supremo Tribunal Federal - Representação nº 1.300 - Rel. Min. Francisco Rezek, j. 22.05.86 - RDA 164/363. 35AI nº 261.000.2/2, Ibiúna, TJSP, Rel. Ruiter Oliva, j. em 15.08.95. 36Mandado de Segurança nº 232.080-1/5, São Paulo, TJSP, Rel. Toledo Cesar, j. 07/03/95 - RDI 46/251-253. 37AI nº 11.424.4/5, Amparo, TJSP, Rel. Munhoz Soares, j. 27.06.96; AI nº 234.757-1/0, São Paulo, TJSP, Rel. Alvaro Lazzarini, j. 04.04.95. 38AI n° 066.519-4/6-00, 068.157-4/8-00, 068.159-4/7-00, 068.160-4/1-00, São Carlos, TJSP, Rel. Cesar Peluso, j. 04.08.98; AI n° 094.109.5/9, Campinas, Rel. Aldemar Silva, 05.08.99; AI n° 113.604-4/0, Barueri, TJSP, Rel. Oswaldo Breviglieri, j. 04.08.99. 39AI nº 234.757-1/0, São Paulo, TJSP, Rel. Alvaro Lazzarini, j. 04.04.95; AI nº 6.036-4/2, São Paulo, TJSP, Rel. Ricardo Feitosa, j. 02.04.96. 40AI nº 277.640-2-4, São Paulo, TJSP, Rel. Franklin Neiva, j. 27.02.96. 41AI nº 38.397-5/1, Ubatuba, TJSP, Rel. Demóstenes Braga, j. 12.08.97. 42AI n°101.119-5/8, Barueri, TJSP, Rel. Menezes Gomes, j. 16.09.99. 43AI n° 107.879-4/5, São José do Rio Preto, TJSP, Rel. Ivan Sartori, j. 19.08.99. 44 AI nº 75.697-4/8, São Vicente, TJSP, Rel. Thyrso Silva, j. 09.11.99. 45AI n° 104.159-4/8, Bauru, TJSP, Rel. Roberto Stucchi, j. 08.06.99; AI n° 119.657-5/9, Guarujá, TJSP, Rel. Correa Vianna, j. 28.09.99; AI n° 99.040-4/6, Bauru, TJSP, Rel. Roberto Stucchi, j. 09.03.99; AI n° 116.273-4/0, Mauá, TJSP, Rel. Silva Rico, j. 05.10.99; AI nº 119.217-4/8, Vicente de Carvalho/Guarujá, TJSP, Rel. Salles de Toledo, j. 01.12.99. 46STJ, Recurso Especial nº 38.615-2, São Paulo, j. 22/03/94, 4ª Turma, Rel. Min. Fontes de Alencar, RDI 34/116-119. 47AI n° 35.731-4/1, Cotia, TJSP, Rel. Francisco de Assis Vasconcelos Pereira da Silva, j. 25.03.97.

TJ SP É O FIM DO ENRIQUECIMENTO ILICITO DOS FALSOS CONDOMINIOS

Morador não é obrigado a pagar encargos a associação de loteamento, decide TJSP

08/02/2021

PARABÉNS a todos os DEFENSORES dos  DIREITOS HUMANOS ! 

FORAM DÉCADAS DE ATUAÇÃO EM DEFESA DA DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA E  LIBERDADE!

Video com Denuncia na TV em 2007 contra "bolsões residenciais" em Cotia SP

NOSSA HOMENAGEM AO SAUDOSO DR. NICODEMO SPOSATO NETO . AMIGO FIEL  E CO-FUNDADOR  DO MINDD - 13/06/2008

Cobrança viola direito constitucional de livre associação.

A 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo julgou improcedente ação de cobrança de parcelas e encargos feita por associação de loteamento contra morador que não faz parte da entidade. A decisão foi unânime.
De acordo com os autos, a associação de moradores ajuizou ação de cobrança contra um proprietário por inadimplemento de parcelas de encargos que seriam para manutenção do loteamento. Após sentença de 1º grau decidir em favor da associação, o morador apelou alegando que nunca se associou à entidade.
Para o relator da apelação, desembargador Álvaro Passos, a associação “não apresentou consentimento para a cobrança dos serviços colocados à disposição do morador, não podendo, desta forma, cobrar daquele que não é associado, sob pena de violação ao direito de livre associação, garantido constitucionalmente. Só há vínculo de associação formalizado, e juridicamente válido, com expressa manifestação de vontade do interessado, sendo descabido o seu reconhecimento de forma tácita”

Apelação nº 1005294-50.2020.8.26.0152