Portanto, deve ser reformada r. sentença para que a ação seja julgada improcedente de maneira a se adequar ao entendimento firmado pelo Col. STJ, em recurso repetitivo, conforme os REsp nº 1.280.871/SP e REsp nº 1.439.163/SP e ao firmado pelo Colendo STF nos termos do acórdão proferido no RE nº 695.911/SP e, aqui, observo que altero meu posicionamento anterior de modo a acompanhar o proferido nos julgamentos do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal, prezando pela uniformização das decisões e celeridade processual. Desta forma, acomodo o entender, segundo o qual, as contribuições são devidas somente por aqueles efetivamente associados, como fundamentado pelo referido acórdão proferido no REsp nº
1.280.871/SP (...)
15 dezembro 2022
Leia e divulgue a íntegra do V. ACÓRDÃO :
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2022.0001052076
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº
1014972-21.2018.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que é apelante MR GLOBAL PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA., é apelado ASSOCIAÇÃO GREEN VALLEY I.
ACORDAM,
em 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
"Rejeitada a preliminar, deram provimento, nos termos que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MARCIA DALLA DÉA BARONE (Presidente) E ALCIDES LEOPOLDO.
São Paulo, 15 de dezembro de 2022
FÁBIO QUADROS
RELATOR
Assinatura Eletrônica
Apelação Cível nº 1014972-21.2018.8.26.0068 - Barueri -
VOTO Nº 46318 - AEDG
Apelação Cível 1014972-21.2018.8.26.0068
Comarca: Barueri
Apelante: MR Global Participações e Empreendimentos Ltda.
Apelada: Associação Green Valley I
Juíza prolatora: Anelise Soares
Cobrança de taxa de manutenção exigida pela associação de proprietários de imóvel em loteamento Ré formalmente não associada
Liberdade de associação que se sobrepõe ao eventual enriquecimento sem causa Ação julgada procedente.
Sentença que deve ser reformada Matéria pacificada pelo C. STJ quando do julgamento do REsp 1.280.871-SP e do REsp 1.439.163-SP,apreciados sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 882) e pelo C. STF quando do julgamento do RE 695.911/SP (Tema 492) Inadmissibilidade da cobrança. Preliminar de nulidade afastada
Recurso provido.
A r. sentença de fls. 335/339, cujo relatório se adota, julgou procedente a ação de cobrança movida por ASSOCIAÇÃO GREEN VALLEY I em face de MR GLOBAL PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA., condenando a ré “ao pagamento das taxas associativas em atraso no importe de R$ 794.506,41, além daquelas vencidas e não pagas no curso da demanda, todas corrigidas monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, acrescidas de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e de multa contratual” bem como no pagamento das custas e despesas processuais e nos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
Inconformada, apela a ré (fls. 343/364).
Apresenta um relato da ação e do processado, ressaltando que o valor cobrado pela apelada é exorbitante nunca tendo a ela se associado.
Em sede de preliminar, aduz que é fato incontroverso que seu domicílio é em Florianópolis/SC, e tratando-se de pretensão de ordem patrimonial e pessoal,o foro competente é o do seu domicílio, concluindo que, verificada a incompetência relativa, a r. sentença deve ser anulada,encaminhando-se os autos à comarca de Florianópolis/SC para distribuição.
Quanto ao mérito, aduz, em apertada síntese, que jamais se associou à apelada ou anuiu com a cobrança de valores, tendo adquirido os lotes em outubro de 2013, muito antes da constituição da apelada que ocorreu em julho de 2015 e, ainda, que inexiste condomínio de fato e os lotes fazem parte de loteamento aberto e sem controle de entrada.
Por fim, aponta a abusividade dos valores exigidos e o descabimento da aplicação de juros e multa decorrentes do previsto no estatuto da apelada, sobre obrigações que jamais assumiu.
Recurso respondido (fls. 376/390).
Inicialmente a apelação foi distribuída ao Exmo. Sr. Desembargador Rodolfo Pellizari, integrante da 6ª Câmara de Direito Privado (fls. 394).
Por meio do acórdão de fls. 398/403 o recurso não foi conhecido pela 6ª Câmara de Direito Privado, determinando-se a remessa dos autos para que fosse a apelação redistribuída a esta 4ª Câmara de Direito Privado e, assim, os autos foram a mim distribuídos (fls. 407).
Houve oposição ao julgamento virtual (fls.409/410e fls. 412).
É o relatório.
Em juízo de admissibilidade, reconhecida a tempestividade do apelo e verificado o recolhimento do preparo, recebo orecurso nos seus regulares efeitos.
Afasta-se inicialmente a preliminar de nulidade
por incompetência relativa, visto que a ré teve ampla garantia do princípio do
contraditório e da ampla defesa, tanto mais diante do julgamento antecipado,
sendo a questão controvertida meramente de direito.
Quanto ao mérito, o recurso deve ser provido.
Considerando-se o teor dos acórdãos
proferidos nos REsp nº 1.280.871/SP e REsp nº 1.439.163/SP, apreciados sob
a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 882) e o julgamento pelo
Supremo Tribunal Federal do RE nº 695.911, em que reconhecida a
repercussão geral (Tema 492), cada caso deve ser analisado de forma
individualizada.
O cerne da questão reside na existência ou não
da obrigatoriedade da ré apelante em contribuir com as despesas
“condominiais” fixadas no estatuto da associação autora, ora apelada.
Não há comprovação nos autos de que a ré
apelante tenha efetivamente se associado à autora, sendo descabido o
entendimento da apelada no sentido de que existe uma relação contratual de
fato, não havendo, tampouco, que se falar em aceitação tácita. Ao contrário, é
firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: “3. É pacífica a
jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de "aceitação
tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de moradores,
sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste adesão
inequívoca ao ato que instituiu tal encargo (REsp's 1.280.871/SP e
1.439.163/SP). Incidência da Súmula 83 do STJ” (REsp nº 1.483.930/DF,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Segunda Seção, julgado em
23/11/2016, DJe 1º/2/2017).
Assim, revela-se descabida a cobrança de despesas pela disponibilização dos serviços, descritas na inicial, na medida em que a autora sequer se desincumbiu de comprovar que ré seja sua
associada ou tenha concordado com a cobrança da taxa ora em questão, destinada à manutenção do loteamento em que localizados os seus 3 lotes.
Portanto, deve ser reformada r. sentença para que a ação seja julgada improcedente de maneira a se adequar ao entendimento firmado pelo Col. STJ, em recurso repetitivo, conforme os REsp nº 1.280.871/SP e REsp nº 1.439.163/SP e ao firmado pelo Colendo STF nos termos do acórdão proferido no RE nº 695.911/SP e, aqui, observo que altero meu posicionamento anterior de modo a acompanhar o proferido nos julgamentos do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal, prezando pela uniformização das decisões e celeridade processual.
Desta forma, acomodo o entender, segundo o qual, as contribuições são devidas somente por aqueles efetivamente associados, como fundamentado pelo referido acórdão proferido no REsp nº
1.280.871/SP:
“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU -IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não ou que a elas não anuíram". 2. No caso
concreto, recurso especial provido para julgar
improcedente a ação de cobrança (...)
(...) Não há como olvidar que as obrigações de
ordem civil, sejam de natureza real ou
contratual, pressupõem, como fato gerador ou
pressuposto, a existência de uma lei que as
exija ou de um acordo firmado com a
manifestação expressa de vontade das partes
pactuantes, pois, em nosso ordenamento
jurídico positivado, vale rememorar, há
somente duas fontes de obrigações: a lei ou o
contrato; e, no caso, permissa venia, não
atuam qualquer dessas fontes. Inexiste,
portanto, espaço para a concepção de uma
"aceitação tácita" a ser imposta pelo Poder
Judiciário como preceitua o voto do eminente
relator, pois, na ausência de uma legislação
que regule especificamente a presente matéria,
prepondera, na hipótese, o exercício da
autonomia da vontade a ser manifestado pelo
proprietário ou, inclusive, pelo comprador de
boa-fé, emanada da própria garantia
constitucional da liberdade de associação e da legalidade, uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de associados lei.”
E, também, conforme trecho do acórdão
proferido na Apelação 0001071-30.2014.8.26.0654, da relatoria do Exmo. Sr.
Desembargador Maia da Cunha:
“Durante vários anos o Tribunal de Justiça de
São Paulo debateu a questão. E esta 4ª Câmara de Direito Privado entendia,
majoritariamente, que a cobrança era devida para evitar o enriquecimento
sem causa de quem recebe os benefícios e nada paga em detrimento dos
demais moradores. A partir da decisão do Colendo Superior Tribunal de
Justiça sobre o tema, com natureza vinculante pela forma do julgamento com
natureza de repetitivo, nada mais se discute a não ser se há a filiação que é
indispensável à cobrança. No caso, com a devida vênia, não há. Nem cabe a
presunção de existência pelo pagamento de uma ou outra mensalidade
cobrada anteriormente pela associação. O que ficou decidido pelo Colendo
Superior Tribunal de Justiça foi que, ou se prova a filiação, ou nada pode ser
cobrado pela impossibilidade de exigência de taxas associativas por serviços
prestados de qualquer natureza. O que se impunha, a partir da decisão do
Colendo Superior Tribunal de Justiça, era que as associações, em nova
postura compatível com a maneira como definida a questão jurídica,
buscassem junto aos proprietários, mediante convencimento da sua
conveniência e necessidade, as suas filiações.
Isso porque, ausente a possibilidade de cobrança sem a anuência expressa que pudesse se contrapor à recusa do pagamento, obtê-la junto aos proprietários e moradores é a única possibilidade de cobrança.”
E pelo Colendo STF, conforme o julgamento do RE 695.911-SP (Tema 492), restando assim definida a tese:
“É inconstitucional a cobrança por parte de
associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário
urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou
de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna
possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou
moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote,
adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de
imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da
obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”
Por fim, oportuno trazer julgado desta Quarta
Câmara:
Recurso de apelação. Associação de moradores. Insurgência
contra sentença que julgou improcedente o pleito de cobrança
de taxa associativa. Ausência de manifesta demonstração de
vontade dos apelados em aderir à apelante. Impossibilidade de associação tácita por mera aquisição de imóvel. Obrigação que não tem natureza “propter rem”. REsp 1280.871/SP e REsp 1439.163/SP.
Sentença mantida. Recurso improvido. (Apelação Cível 0003585-44.2014.8.26.0075 Bertioga 4ª Câm. Dir.Priv., Rel. Maurício Campos da Silva Velho, v.u., j. 24.06.2021).
Diante do que ora se decide, os ônus sucumbenciais são integralmente atribuídos à autora, fixando-se os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa atualizado.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso para julgar a ação improcedente, carreando à autora os ônus sucumbenciais.
FÁBIO QUADROS
Relator
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