Prezados, informo que tivemos mais uma decisao favoravel na Comarca de Barueri, proferida pelo juiz da 5a Vara Civel local, Processo nº 1006172-77.2013.8.26.0068.
Trata-se de uma excelente decisao.
Para fins de publicacao no site de voces, acerca do assunto, consideramos o quanto segue:
“De acordo com a Lei nº 6.766/79, o proprietário de lote (ora executada) não é coproprietário das áreas comuns e das vias internas. Elas são de titularidade do Município, em alguns casos autorizado apenas o fechamento por meio de uma modalidade de contrato administrativo denominado “cessão de uso exclusivo do solo”. Note-se, cessão de uso e não transferência do domínio. Se os proprietários de lotes em loteamentos fechados não são coproprietários das áreas comuns e dos logradouros, a obrigação de arcar com as taxas de associado não tem fundamento no dever do condômino de arcar com as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais.
Desta forma, inviável a analogia com o art. 1.336, inciso I, do Código Civil porque não há fração ideal. O proprietário de lote tem a propriedade apenas do seu próprio lote. E, mesmo no caso do condomínio edilício, não basta a simples copropriedade das áreas comuns para caracterizar a obrigação “propter rem”. São necessárias mais duas formalidades, quais sejam, aquelas previstas nos artigos 1.333 e seu parágrafo único, do Código Civil:
- necessidade de aprovação da convenção que institui o condomínio edilício pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais. Aí sim, ela “se torna obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção” (nas palavras do texto legal); e,
- para ser oponível contra terceiros, deve ainda ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis
Assim, tal obrigação não há como ser cobrada como obrigação “propter rem”, se equiparando a um condomínio, de cunho de direito real, mas sim como obrigação de direito pessoal.
Na lição de Carlos Roberto Gonçalves: “obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa por força de um determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa” (in Direito Civil Brasileiro, vol. II, 3ª edição, 2007, p. 11). Segundo CARLOS ROBERTO GONÇALVES ('in' Direito Civil Brasileiro, vol. II, 3ª Ed, Saraiva, p. 11): “Obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa por força de um determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa”. ANTUNES VARELA, em sua conceituada obra Direito das Obrigações, vol. I, p. 45: “...há uma obrigação dessa espécie sempre que o dever de prestar vincule quem for titular de um direito sobre determinada coisa, sendo a prestação imposta precisamente por causa dessa titularidade da coisa”.
As associações de moradores insistem em buscar resultados jurídicos providos de obrigação de caráter “propter rem”, equiparando pessoas associadas a uma associação, aparentemente sem fins lucrativos (mas é uma maquina de dinheiro com regras criadas na época da ditadura militar e NÃO adaptadas a CF/88 e ao CC/2002), o que, de fato, não há como prosperar.
Tal assertiva foi bem destacada e acolhida pelo acórdão que julgou o AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 630.519 - SP (2014/0319556-4) RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, com a seguinte ementa:
"AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. DÉBITO DECORRENTE DA VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DESCARACTERIZAÇÃO CARÁTER PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. AGRAVO IMPRÓVIDO".
No corpo do acórdão há explicitação das razões que impedem a equiparação do proprietário de lote em loteamento do condômino e daí a diferença entre a natureza da taxa de associação e a taxa condominial, esta “propter rem”, ligada ao imóvel. Segue transcrição:
“Reputa-se como imprópria a assertiva da recorrente em assemelhar a natureza do crédito em analogia à consequência da inadimplência de taxa condominiais regidas pela Lei 4.591/64 e Código Civil (arts. 1.324 e seguintes). Necessário observar que o fundamento da obrigação propter rem no caso do condomínio edilício é o fato de o condômino ser coproprietário das áreas comuns e do solo. E, sendo coproprietário (condômino), tem obrigação de arcar, na proporção de sua parte, com as despesas de conservação da coisa comum na medida das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1.336, inc. I, CC). Daí a previsão no Código Civil da possibilidade de se estabelecer diferenciações para a taxa condominial de cada unidade autônoma, de acordo com a sua área. A ideia é de que, dada uma área maior, caberia também uma fração ideal maior sobre o solo e sobre as áreas comuns, como se observa pelo art. 1.332 que prevê, em seu inciso I, que a convenção condominial deve descrever e individualizar as unidades autônomas (incluindo a sua área) e, logo em seguida, no inciso II, possibilita que se determine a fração ideal atribuída a cada unidade relativamente ao terreno e partes comuns. E o art. 1.334 vem arrematar o assunto, estabelecendo que a convenção condominial deva prever a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. Entretanto, no caso de loteamento fechado ou 'condomínio de fato', que não conta com previsão legal específica, vigoram ainda as regras do loteamento comum (Lei n. 6.766/79). Havendo lacunas, possível a aplicação por analogia do regime do condomínio edilício, porém de forma restrita, de modo a não imputar ao proprietário de lotes desvantagens se comparado com um condômino. Nesse sentido, de acordo com a Lei n. 6.766/79, o proprietário de lote não é coproprietário das áreas comuns e das vias internas. Elas são de titularidade do Município, autorizado apenas o fechamento por meio de uma modalidade de contrato administrativo denominado 'cessão de uso exclusivo do solo'. Note-se, cessão de uso e não transferência do domínio. Se os proprietários de lotes em loteamentos fechados não são coproprietários das áreas comuns e dos logradouros, a obrigação de arcar com as taxas de associado não tem fundamento no dever do condômino de arcar com as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais. Desta forma, inviável a analogia com o art. 1.336, I, do Código Civil porque não há fração ideal. O proprietário de lote tem a propriedade apenas do seu próprio lote. E, mesmo no caso do condomínio edilício, não basta a simples copropriedade das áreas comuns para caracterizar a obrigação propter rem. São necessárias mais duas formalidades, quais sejam, aquelas previstas nos artigos 1.333 e seu parágrafo único, do Código Civil: a- necessidade de aprovação da convenção que institui o condomínio edilício pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais. Aí sim, ela 'se torna obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção' (nas palavras do texto legal). E, b- para ser oponível contra terceiros, deve ainda ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Situações estas, veja-se bem, não evidenciadas pela recorrente, motivo pelo qual lhe refoge razão em querer parelhar a natureza executiva das taxas do Condomínio Edilício com as devidas por proprietários de lotes regidas pela Lei n. 6.766/79. Em suma, por todas as razões acima expostas conclui-se que não se pode simplesmente equiparar as taxas de associado com as despesas condominiais e, consequentemente, não podem ser caracterizadas como obrigações 'propter rem', seja porque: a) Na hipótese, a condenação decorre da vedação ao enriquecimento sem causa, fundando-se o presente título extrajudicial exigido em obrigação de natureza pessoal; b) Como no loteamento fechado o proprietário de lote não é coproprietário das áreas comuns e dos logradouros, não se aplica o art. 1.366, inciso I, do Código Civil, de modo que o fundamento para a condenação do não associado só pode ser mesmo o princípio que veda o enriquecimento sem causa e não o dever de contribuir com a manutenção da coisa comum, ínsito ao condomínio; não sendo possível, portanto, analogia com tal dispositivo; c) Inviável de se atender no loteamento fechado os requisitos do art. 1.333 caput e parágrafos do Código Civil, que conferem caráter propter rem à obrigação do condômino de arcar com as taxas condominiais. Se são exigidas tais formalidades para o condomínio, devem ser também para o loteamento. Na falta de previsão legal específica, a melhor orientação é de interpretação restritiva do Código Civil e Lei 4.591/64 no que tangem ao condomínio, aplicando-se os mesmo ônus ao loteamento fechado sob pena de tratamento desigual entre o proprietário de lote e o condômino'. (...)”
Assim, a tese que as associações apresentam nas cobranças judiciais, no sentido de que poderia caracterizar o enriquecimento sem causa por parte da executada, não vinga.
Dentre muitas decisões do Superior Tribunal de Justiça no mesmo sentido acima destacado, temos: REsp n. 1.071.772/RJ, Rel. Min. Carlos Fernando Mathias - EREsp n. 44.931/SP, Rel. Min. Fernando Gonçalves – Resp n. 636.358/SP, Rel. Min. Nancy Adrighi – Resp 623.274/RJ, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito – Resp 588.533/RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior – Resp 78460/RJ, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito – AgRg no REsp n. 1.034.349/SP, Rel. Min. Massami Yueda – AgRg no REsp n. 613.474/RJ, Rel. Min. Joao Antônio de Noronha – AgRg no REsp n. 1.061.702/SP, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior – AgRg no REsp n. 1.056.442/RJ Rel. Min. Sidnei Beneti – REsp n. 1.163.613/SP, Rel. Min. Nancy Andridhi.
Há solido entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no sentido acima destacado, vejamos:
“as contribuições criadas por Associações de Moradores não podem ser equiparadas, para fins e efeitos de direito, a despesas condominiais, não sendo devido, portanto, por morador que não participa da Associação, o recolhimento dessa verba. Contudo, se tal obrigação foi reconhecida por sentença transitada em julgado, a modificação do comando sentencial não pode ser promovida em sede de execução. O fato do trânsito em julgado da sentença não modifica a natureza da obrigação de recolher a contribuição. Trata-se de dívida fundada em direito pessoal, derivada da vedação ao enriquecimento ilícito. Sendo pessoal o direito, e não tendo a dívida natureza 'propter rem', é irregular a sua equiparação a despesas condominiais, mesmo para os fins da Lei 8.009/90. É possível, portanto, ao devedor alegar a impenhorabilidade de seu imóvel na cobrança dessas dívidas” (REsp. nº 1.324.107 SP, 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, v. un., Relª. Minª. Nancy Andrighi, em 13/11/12, DJe de 21/11/12).
Neste mesmo sentido, formando a uma RECENTÍSSIMA jurisprudência, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo se posicionou, vejamos:
“Agravo de Instrumento – taxa de associação de moradores - débito decorrente da vedação ao enriquecimento sem causa – sem natureza propter rem - penhora de bem de família - impossibilidade – matéria de ordem publica que pode ser arguida a qualquer tempo e grau de jurisdição, desde que antes da arrematação do imóvel, consoante jurisprudência do STJ - não incidência da exceção prevista no artigo 3º, IV, da Lei 8.009/90 - exceção legal que deve ser interpretada restritivamente – Recurso parcialmente provido.” (TJ/SP – Agravo de Instrumento n. 2003228-56.2017.8.26.0000 - Relator(a): Moreira Viegas; Comarca: Monte Mor; Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 19/04/2017; Data de registro: 19/04/2017)
“IMPENHORABILIDADE. Cobrança de taxa de associação. Cumprimento de sentença. Decisão que acolheu alegação de impenhorabilidade do imóvel constrito, determinando a sustação da expropriação. Decisão mantida. Taxa de associação de moradores que possui natureza de obrigação pessoal e não "propter rem". Precedentes do C. STJ e deste Egrégio Tribunal. Impossibilidade de penhora de bem de família. Inaplicabilidade da exceção prevista no inciso IV do art. 3º da Lei 8009/90 e §1º do art. 833 do CPC, que deve ser interpretada restritivamente. Recurso desprovido.” (TJ/SP – Agravo de Instrumento n. 2227514-51.8.26.0000 - Relator(a): Teixeira Leite; Comarca: Mirassol; Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 27/03/2017; Data de registro: 27/03/2017)
“EXECUÇÃO. Cumprimento de sentença. Taxa de associação. Decisão proferida em sede de cumprimento de sentença que acolheu a impugnação ofertada pelo agravado e declarou impenhorável o bem imóvel atrelado ao débito discutido na demanda principal. Taxa de associação de moradores que possui natureza de obrigação pessoal e não "propter rem". Precedentes do C. STJ e deste Egrégio Tribunal. Impossibilidade de penhora de bem de família. Inaplicabilidade da exceção prevista no inciso IV, do artigo 3º da Lei no. 8009/90, que deve ser interpretada restritivamente. Decisão mantida. Recurso desprovido.” (TJ/SP – Agravo de Instrumento n. 2137643-10.2016.8.26.0000 - Relator(a): Teixeira Leite; Comarca: São José dos Campos; Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 03/03/2017; Data de registro: 03/03/2017)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXA DE MANUTENÇÃO – Alegada identidade de objeto - Tratando-se de débito expressamente reconhecido pelo executado, não cabe a discussão sobre a exigibilidade da obrigação e nem se admite 'perda do objeto' – A natureza da obrigação é pessoal, não 'propter rem' - Bem de família – O art. 3°, IV, da Lei n. 8009/90 deve ser interpretado de forma restritiva – Penhora levantada – Decisão reformada – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJ/SP – Agravo de Instrumento n. 2267106-39.2015.8.26.0000 - Relator(a): J.B. Paula Lima; Comarca: Cotia; Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 18/10/2016; Data de registro: 20/10/2016)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE DESPESAS. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
Decisão proferida em sede de cumprimento de sentença que acolheu a impugnação ofertada pelo executado e declarou impenhorável o bem imóvel atrelado ao débito discutido na demanda principal.
Exigência consolidada processualmente no que se refere a débito referente à taxa de associação de moradores. Natureza de obrigação pessoal e não "propter rem". Precedentes do C. STJ e deste Egrégio Tribunal.
Impossibilidade de penhora de bem de família. Inaplicabilidade da exceção prevista no inciso IV, do artigo 3º da Lei no. 8009/90. Recurso de Agravo de Instrumento não provido.” (Relator(a): Alexandre Bucci; Comarca: Atibaia; Órgão julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 26/07/2016; Data de registro: 24/08/2016)
“CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE ASSOCIAÇÃO. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO RECHAÇADA. PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE INEXISTENTE. DÍVIDA EXCUTIDA DE NATUREZA PESSOAL. QUESTÃO DIRIMIDA PELO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA EM SEDE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. IMPENHORABILIDADE DO IMÓVEL A SER AFERIDA EM PRIMEIRO GRAU. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.” (TJ/SP – Agravo de Instrumento n. 2149986-72.2015.8.26.0000 - Relator(a): Paulo Alcides; Comarca: Barueri; Órgão julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 15/07/2016; Data de registro: 15/07/2016)
“AÇÃO DE COBRANÇA - Taxa de manutenção cobrada por associação de moradores - Extinção processo sem resolução do mérito em relação a um réu - Inconformismo - Acolhimento parcial - Ação ajuizada em face da empreendedora do loteamento e dos adquirentes de dois lotes - Ilegitimidade passiva da empreendedora afastada - Taxas de associação que não têm natureza propter rem - Obrigação pessoal - Cobrança - Incidência do art. 515, § 3º, do Código de Processo Civil - Improcedência do pedido - Entendimento firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça segundo qual "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (Recurso Especial Repetitivo n. 1.439.163/SP, julgado nos moldes do art. 543-C do Código de Processo Civil) - Ré que nunca foi associada da autora - Sentença parcialmente reformada - Recurso provido em parte. (TJ/SP – Apelação n.0003279-74.2011.8.26.0659 - Relator(a): J.L. Mônaco da Silva; Comarca: Vinhedo; Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 16/06/2016; Data de registro: 16/06/2016)
“Agravo de instrumento – Ação de cobrança (taxas de manutenção de associação) – Execução – Penhora – A obrigação é pessoal, não propter rem - Era ônus da autora (exequente) demonstrar que o imóvel em discussão não é bem de família – O art. 3°, IV, da Lei n. 8009/90 deve ser interpretado de forma restritiva - Confirma-se decisão que determina o levantamento da penhora – Nega-se provimento ao recurso.” (TJ/SP – Agravo de Instrumento n. 2256190-43.2015.8.26.0000 - Relator(a): Mary Grün; Comarca: Barueri; Órgão julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 06/06/2016; Data de registro: 06/06/2016)
Assim, de acordo com este entendimento, a taxa de associação é obrigação pessoal, já que para o surgimento da obrigação de seu pagamento é necessário ato de manifestação de vontade do morador em se associar, e não propter rem.
Nesse raciocínio, a dívida dessa natureza não está abrangida pela exceção à regra da impenhorabilidade prevista no art. 3º IV da Lei 8009/90 ou art. 833 §1º do CPC, já que as taxas não são devidas em função do imóvel, mas sim em função do exercício do direito fundamental de liberdade de associação.
Importante ressaltar, também, que, tratando-se de exceção, a hipótese prevista no art. 3º IV da Lei 8009/90 e art. 833 §1º do CPC deve ser interpretada restritivamente.
Nesta linha posiciona-se o Colendo Superior Tribunal de Justiça:
“se o fundamento do direito ao pagamento da taxa de despesas é um direito pessoal, não se pode enquadrar a verba no amplo permissivo do art. 3º, IV, da Lei 8.009/90, que excepciona a impenhorabilidade do bem de família nas hipóteses de 'cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar.” (REsp 1.324.107, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 21.11.2012).
Ademais, ha um caso julgado no Superior Tribunal de Justica muito curioso, do loteamento da Morada dos Passaros na Aldeia da Serra, Barueri/SP, aonde o proprietario da casa era associado e pediu a desassociacao justificando que nao se sentia seguro com a seguranca proposta pela associacao. Em primeira instancia o caso foi imprcedente a epoca, bem como na segunda instancia. Contudo tal caso foi revertido no Superior Tribunal de Justica e autorizou a desassociacao do morador, observado que o mesmo esta em dia com as taxas da associacao, ou seja, se estiver inadimplente, ao que tudo indica, um pedido neste sentido nao seria bem visto pelo Poder Judiciario.”
Nosso escritorio fica em local central da cidade de Sao Paulo
Atenciosamente,
Carlos Henrique Di Grazia
OAB/SP n. 292.017
