Basta o processo ser julgado por JUIZ imparcial do GRUPO DE SENTENÇAS, que os falsos - ILEGAIS- "Condominios COMARY Glebas" PERDEM as ações de cobranças ilegais e inconstitucionais, contra os moradores e as ações contra a Prefeitura de "usucapião de RUAS PÚBLICAS " e de "Dúvida de REGISTRO DE IMOVEIS .
Parabéns ao Exmo. JUIZ ALEX QUARESMA RAVACHE do GRUPO de Sentenças do TJ RJ.
POR FAZER JUSTIÇA e defender a CF/88 e o DIREITOS HUMANOS dos cidadãos !
OS CRIMES DO CARTORIO DE 1 OFICIO DE REGISTRO DE IMOVEIS DE TERESOPOLIS NÃO CRIAM CONDOMINIO
!
JA FORAM PROVADOS E CONFESSADOS OS CRIMES DOS LOTEADORES DA GRANJA COMARY E OS CRIMES NO CARTORIO DE PRIMEIRO REGISTRO DE IMOVEIS DE TERESOPOLIS - NO IC 702/07 DESDE 12/08/2009.
Mas as associações irregulares para fins ilícitos dos inexistentes condominios comary gleba continuam extorquindo moradores.
Os 3 JUIZES das 3 Varas Civeis e o Titular do Cartorio já foram denunciados por SUSPEIÇÃO E IMPEDIMENTO, 3 VEZES , ate AGORA.
E esta nova VITÓRIA comprova a falta de IMPARCIALIDADE do juízo da COMARCA.
CONFIRA A SENTENÇA
Estado do Rio de Janeiro Poder Judiciário
Tribunal de Justiça
Comarca de Teresópolis
Cartório da 1ª Vara Cível
Carmela Dutra, 678 5º andarCEP: 25963-140 - Agriões - Teresópolis - RJ e-mail: ter01vciv@tjrj.jus.br
Fls.
Processo: 0006419-52.2017.8.19.0061
Processo Eletrônico
Classe/Assunto: Procedimento Comum - Despesas Condominiais / Condomínio em Edifício
Autor: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DA GLEBA XI-A
Réu: ROBERTO SIMÕES
Réu: ROSA PONZO SIMÕES
Curador Especial: DEFENSOR PÚBLICO
___________________________________________________________
Nesta data, faço os autos conclusos ao MM. Dr. Juiz
Alex Quaresma Ravache
Em 11/02/2022
Sentença
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DA GLEBA XI-A ajuizou a presente ação em face de ROBERTO
SIMÕES e ROSA PONZO SIMÕES, na qual alega que os réus são proprietários do imóvel
constituído do lote 02 Quadra 11 do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DA GLEBA XI-A e estão em
débito com relação à respectiva cota condominial desde novembro de 2014.
Pedem a condenação dos mesmos ao pagamento dos débitos vencidos e vincendos, devidamente
corrigidos e acrescidos de juros e multa.
Citação por edital determinada à fl. 271.
Contestação às fls. 326-327, na qual se alega que a parte autora não é um condomínio, mas sim
associação de moradores, que somente vincula aqueles que expressamente se associaram, não
sendo o caso dos réus.
Réplica às fls. 335-339.
Deferimento de prova documental à fl. 355, produzida à fl.365 e com manifestação das partes às
fls. 371 e 386.
É o relatório do necessário. FUNDAMENTO e DECIDO.
A demanda é improcedente. Com efeito, assiste razão à Defesa.
A parte autora não se desincumbiu do ônus de provar que é um condomínio formalmente
constituído com matrícula própria no Registro de Imóveis. Ao contrário, o documento de fl. 365
comprova o contrário. Ademais, a parte autora não junta matrícula de RGI que demonstre a
existência de um imóvel de titularidade privada do condomínio, servindo-se de vias privadas para
acesso às unidades autônomas.
A matrícula imobiliária de fl. 35 comprova a existência de um imóvel independente, qual seja, o lote 2, da quadra 11, da Gleba 11, de titularidade dos réus. O mesmo documento, aliás, registra que a
aquisição do imóvel se deu no ato de extinção - e não instituição - do condomínio (fl. 35, R-1).
Em consulta ao "google maps" realizada nesta data, com captura de imagens de ago/2021,
constata-se que todas as casas da região estão localizadas em vias públicas.
Assim, conclui-se que o documento de fls. 8-34, embora tenha o nome de "convenção de
condomínio", caracteriza instrumento que institui em verdade uma associação de moradores em
loteamento. Aliás, sequer existe prova de que se trate de loteamento fechado, havendo fortes
indícios pelas imagens do "google maps" que o acesso ao loteamento seja aberto ao público. De
todo modo, como se verá adiante, mesmo que o loteamento fosse fechado e constituísse um
condomínio de fato, não é possível a cobrança pretendida.
Como bem observou a Defesa, os autores NÃO assinaram o ato (vide fls. 28-32), inexistindo
qualquer prova de que tenham se associado de forma voluntária ou anuído a qualquer uma das
taxas.
Portanto, a questão em exame é saber se são lícitas as cobranças realizadas pela associação de
moradores ao proprietário de loteamento (ainda que fechado) em área pública.
Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça fixou o seguinte entendimento em sede de recurso
repetitivo:
"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC -
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE
MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas
por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".
2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança".
(REsp 1439163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro
MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015)
O precedente do STJ em sede de demandas repetitivas vincula o juízo, nos termos do art. 927,
inciso III, do CPC.
Ainda que assim não fosse, no conflito entre a norma infraconstitucional da vedação ao
enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) e a norma constitucional da liberdade de associação
(art. 5º, incisos II e XX, da CF), esta deve prevalecer.
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a demanda, com resolução do mérito, nos termos do
art. 487, inciso I, do CPC. Condeno a parte autora o pagamento das despesas processuais e
honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa.
Publique-se e intimem-se.
Teresópolis, 17/02/2022.
Alex Quaresma Ravache - Juiz de Direito
___________________________________________________________
Autos recebidos do MM. Dr. Juiz
Alex Quaresma Ravache
110 ALEXRAVACHE
PARABENS À EXMA.DES. DRA.
MAFALDA LUCCHESE
Desembargadora Relatora e aos Exmos. desembargadores da 19 CÂMARA CIVEL!!!
Confira: Acórdão dia 26 de setembro de 2022
Confirma a sentença do Juiz do GRUPO DE SENTENÇAS que julgou a cobrança IMPROCEDENTE !
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro
Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro
Décima Nona Câmara Cível
Gabinete da Desembargadora Mafalda Lucchese
Apelação nº 0006419-52.2017.8.19.0061 (2)
Secretaria da Décima Nona Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro
Endereço: Rua Dom Manoel, nº 37, 2º Andar – Anexo da Lâmina III.
Telefone: 3133-6019
E-mail: 19cciv@tjrj.jus.br
APELAÇÃO Nº. 0006419-52.2017.8.19.0061
APELANTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DA GLEBA XI-A
APELADOS: ROBERTO SIMÕES e ROSA PONZO SIMÕES,
representados pela CURADORIA ESPECIAL
JUÍZO DE ORIGEM: 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE
TERESÓPOLIS/RJ
JUIZ: ALEX QUARESMA RAVACHE
RELATORA: DESEMBARGADORA MAFALDA LUCCHESE
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. COTA
CONDOMINIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.
“CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO” QUE CONSTITUI
MERO ACORDO DE VONTADE DOS MORADORES
LOCAIS. AUSÊNCIA DE REGISTRO. RECURSO NÃO
PROVIDO.
1. Autor que objetiva a cobrança de cota
condominial desde novembro de 2014.
2. Réus citados por edital. Curador Especial que
apresentou contestação afastando a presunção
legal da veracidade das alegações autorais.
3. Sentença de improcedência. Condenação
do Autor ao pagamento das despesas
processuais e honorários advocatícios fixados
em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.
Apelo do Autor.
4. Réus que adquiriram o imóvel livre de
qualquer obrigação de natureza condominial.
5. Moradores locais que instituíram
posteriormente “Convenção do Condomínio
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
APELAÇÃO Nº 0006419-52.2017.8.19.0061, sendo Apelante
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DA GLEBA XI-A e Apelados ROBERTO
SIMÕES e ROSA PONZO SIMÕES, representados pela CURADORIA
ESPECIAL.
ACORDAM, à unanimidade, os Desembargadores
que integram a Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de
Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em CONHECER, mas NEGAR
PROVIMENTO ao recurso de Apelação, majorando-se os
honorários advocatícios sucumbenciais a favor do C.E.J.U.R. da
Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro, que atuou na
qualidade de Curador Especial, em 2% (dois por cento), tendo em
vista o trabalho adicional realizado em fase recursal, em especial,
o oferecimento das contrarrazões (index 489), nos termos do voto
da relatora.
Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.
MAFALDA LUCCHESE
Desembargadora Relatora
RELATÓRIO
Trata-se de Recurso de Apelação interposto pelo
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DA GLEBA XI-A contra sentença
proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de
Teresópolis/RJ, nos autos da Ação de Cobrança de Cotas
Condominiais ajuizada pelo ora Apelante em face de ROBERTO
SIMÕES e ROSA PONZO SIMÕES, representados pela CURADORIA
ESPECIAL.
Na forma regimental (art. 92, §4º, do RITJERJ), adoto
como relatório a sentença (index nº 426), ora transcrita:
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DA GLEBA XI-A ajuizou a
presente ação em face de ROBERTO SIMÕES e ROSA
PONZO SIMÕES, na qual alega que os réus são
proprietários do imóvel constituído do lote 02 Quadra 11
do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DA GLEBA XI-A e estão em
débito com relação à respectiva cota condominial
desde novembro de 2014. Pedem a condenação dos
mesmos ao pagamento dos débitos vencidos e
vincendos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros
e multa. Citação por edital determinada à fl. 271.
Contestação às fls. 326-327, na qual se alega que a parte
autora não é um condomínio, mas sim associação de
moradores, que somente vincula aqueles que
expressamente se associaram, não sendo o caso dos
réus. Réplica às fls. 335-339. Deferimento de prova
documental à fl. 355, produzida à fl.365 e com
manifestação das partes às fls. 371 e 386. É o relatório do
necessário. FUNDAMENTO e DECIDO. A demanda é
improcedente. Com efeito, assiste razão à Defesa. A
parte autora não se desincumbiu do ônus de provar que
é um condomínio formalmente constituído com matrícula
própria no Registro de Imóveis. Ao contrário, o
documento de fl. 365 comprova o contrário. Ademais, a
parte autora não junta matrícula de RGI que demonstre a
existência de um imóvel de titularidade privada do
condomínio, servindo-se de vias privadas para acesso às
unidades autônomas. A matrícula imobiliária de fl. 35
comprova a existência de um imóvel independente, qual seja, o lote 2, da quadra 11, da Gleba 11, de titularidade
dos réus. O mesmo documento, aliás, registra que a
aquisição do imóvel se deu no ato de extinção - e não
instituição - do condomínio (fl. 35, R-1). Em consulta ao
´google maps´ realizada nesta data, com captura de
imagens de ago/2021, constata-se que todas as casas
da região estão localizadas em vias públicas. Assim,
conclui-se que o documento de fls. 8-34, embora tenha
o nome de ´convenção de condomínio´, caracteriza
instrumento que institui em verdade uma associação de
moradores em loteamento. Aliás, sequer existe prova de
que se trate de loteamento fechado, havendo fortes
indícios pelas imagens do ´google maps´ que o acesso
ao loteamento seja aberto ao público. De todo modo,
como se verá adiante, mesmo que o loteamento fosse
fechado e constituísse um condomínio de fato, não é
possível a cobrança pretendida. Como bem observou a
Defesa, os autores NÃO assinaram o ato (vide fls. 28-32),
inexistindo qualquer prova de que tenham se associado
de forma voluntária ou anuído a qualquer uma das taxas.
Portanto, a questão em exame é saber se são lícitas as
cobranças realizadas pela associação de moradores ao
proprietário de loteamento (ainda que fechado) em área
pública. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça fixou
o seguinte entendimento em sede de recurso repetitivo:
´RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA
- ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES -
CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE
MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO
ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do
CPC, firma-se a seguinte tese: ´As taxas de manutenção
criadas por associações de moradores não obrigam os
não associados ou que a elas não anuíram´. 2. No caso
concreto, recurso especial provido para julgar
improcedente a ação de cobrança´. (REsp 1439163/SP,
Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/
Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015) O precedente
do STJ em sede de demandas repetitivas vincula o juízo,
nos termos do art. 927, inciso III, do CPC. Ainda que assim
não fosse, no conflito entre a norma infraconstitucional da
vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC)
e a norma constitucional da liberdade de associação
(art. 5º, incisos II e XX, da CF), esta deve prevalecer. Ante o
exposto, JULGO IMPROCEDENTE a demanda, com
resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do
CPC. Condeno a parte autora o pagamento das
despesas processuais e honorários advocatícios fixados
em 10% do valor da causa. Publique-se e intimem-se.
Embargos de Declaração opostos pelo Condomínio-
Autor (index 167) sustentando haver omissão no julgado quanto à
aplicação dos efeitos da revelia, bem como, quanto à aplicação
do disposto no art. 36-A, da Lei nº 6.766/79.
Contrarrazões dos Embargados (index 454)
pugnando pela rejeição dos embargos de declaração.
Decisão (index 458) que rejeitou os embargos de
declaração nos seguintes termos:
Não se vislumbra qualquer das hipóteses
previstas no art. 1.022 do CPC. Em verdade, o
embargante pretende a reapreciação de fatos e
questões jurídicas já analisadas no julgamento, o
que é inviável em sede de embargos de
declaração. Por tais razões, REJEITO-OS. P.I.
Apelação do Condomínio-Autor (index 469),
tempestiva e preparada (index 484), reprisando os argumentos
apresentados na inicial, sustentando que: 1. os Réus são
proprietários do imóvel constituído do lote 02, quadra 11, do
Condomínio Residencial da Gleba XI-A, sendo obrigados a
concorrer para as despesas de conservação e manutenção do
condomínio; 2. apesar de regularmente estabelecida a cota
condominial e encaminhada a cobrança, os Suplicados se
recusam a adimplir sua parte na contraprestação mensal, razão
pela qual ajuizou a demanda objetivando receber o valor
devido; 3. os Réus se encontram em local incerto e não sabido,
sendo citados por edital, com posterior nomeação de curador
especial, diante da revelia; 4. o pedido foi julgado improcedente,
pois o Juízo a quo descaracterizou a natureza condominial do
Autor para aproximá-la de uma associação de moradores, não
levando em consideração os efeitos da revelia quanto à
presunção da veracidade dos fatos narrados na inicial que
indicam a existência de condomínio; 5. o fato do imóvel fazer
parte de uma fração ideal, expressamente vincula a existência
do condomínio, ainda que a convenção vigente não esteja
averbada na matrícula do imóvel, sendo certo que a convenção
é registrada no Cartório do Registro de Imóveis unicamente para
ser oponível a terceiros; 6. a Convenção originária do Condomínio
foi registrada em cartório em 12/07/1968, com base na legislação
da época que previa a transcrição do Registro de Títulos e
Documentos, ou seja, antes da vigência da atual Lei de Registros
Públicos; 7. ainda que seja considerada como Associação de
Moradores, estariam os Réus obrigados a cumprir as obrigações
do Estatuto Social, inclusive quanto à forma e valores de
pagamento.
Requer a reforma da sentença para que seja
reconhecida a existência de um condomínio de fato e julgado
procedente o pedido inicial. Caso mantido o entendimento de
natureza de associação de moradores, que seja consignada a
previsão legal do art. 36-A, da Lei de Loteamento (Lei nº 6.766/79),
com a consequente condenação dos Réus ao pagamento das
contribuições indicadas na inicial.
Contrarrazões (index 489) que pugnam pelo não
provimento do recurso de apelação.
É O RELATÓRIO. VOTO.
O recurso de apelação preenche os requisitos
objetivos e subjetivos de admissibilidade, devendo, portanto, ser
conhecido.
Trata-se de demanda em que o Apelante-Autor
objetiva a cobrança das cotas condominiais desde novembro de
2014.
O pedido foi julgado improcedente sob o
fundamento de que o Postulante não comprovou ser um
condomínio formalmente constituído com matrícula própria no
Registro de Imóveis.
Insurgiu-se o Demandante alegando que não houve
a apreciação do Juízo quanto à presunção de veracidade dos
fatos narrados na inicial, diante da revelia, para considerar a
existência do condomínio, ainda que de fato, justificando a
cobrança das cotas condominiais, tampouco, deixou de
consignar a previsão legal do art. 36-A, da Lei de Loteamento (Lei
nº 6.766/79), ao considerar a sua natureza jurídica como de
associação de moradores.
Pois bem.
Quanto à presunção de veracidade dos fatos
alegados na inicial, verifica-se que os Réus foram citados por
edital, tendo-lhes sido nomeado o Dr. Defensor Público vinculado
à Vara para o exercício da Curadoria Especial, que ofertou
contestação afastando a presunção legal da veracidade das
alegações autorais quanto à sua qualidade condominial (index
320 e 326).
Ademais, a referida presunção não equivale ao
reconhecimento da procedência do pedido, nem exime o
Suplicante/Apelante de trazer provas do direito alegado,
consoante disposto no art. 373, I, do C.P.C.
Compulsando os autos, verifica-se que o imóvel foi
adquirido pelos Réus em 02/02/1979, conforme se verifica da
Certidão do R.G.I. (index 35).
Note-se que, embora tratar-se de fração ideal, não
havia condomínio instituído, constituindo-se o imóvel em unidade
independente, conforme bem observado pelo o Juízo a quo:
A matrícula imobiliária de fl. 35 comprova a existência de
um imóvel independente, qual seja, o lote 2, da quadra
11, da Gleba 11, de titularidade dos réus. O mesmo
documento, aliás, registra que a aquisição do imóvel se
deu no ato de extinção - e não instituição - do
condomínio (fl. 35, R-1).
Em consulta ao "google maps" realizada nesta data, com
captura de imagens de ago/2021, constata-se que todas
as casas da região estão localizadas em vias públicas.
Confira-se:
A esse respeito a Lei nº 4.591/64 dispõe em seu art. 2º
que: “Cada unidade com saída para a via pública, diretamente
ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como
objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de
suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-
garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham”.
E ainda os artigos 7º e 9º, §§ 1º e 3º, alínea “a”, do
referido diploma legal, estabelecem a obrigatoriedade da
inscrição do ato que o instituiu junto ao Registro de Imóvel:
Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-
á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição
obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando; a
individualização de cada unidade, sua identificação e
discriminação, bem como a fração ideal sôbre o terreno
e partes comuns, atribuída a cada unidade,
dispensando-se a descrição interna da unidade.
(sublinhei)
(...)
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores,
cessionários ou promitentes cessionários dos direitos
pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em
edificações a serem construídas, em construção ou já
construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de
condomínio, e deverão, também, por contrato ou por
deliberação em assembléia, aprovar o Regimento
Interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de
Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais
alterações.
...
3° Além de outras normas aprovadas pelos interessados,
a Convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva,
e as de Condomínio, com especificações das diferentes
áreas (sublinhei)
Ressalto que o documento denominado
“Convenção do Condomínio Comari Gleba XI-A”, datado de
19/08/2006 (index 08), não contou com a assinatura dos Réus,
proprietários do imóvel, não podendo supor a existência de
relação jurídica entre as partes, sendo certo que o referido
documento sequer foi averbado junto à matrícula do imóvel, a
fim de dar oponibilidade a terceiros, fato este reconhecido pelo
próprio Demandante, conforme constou da ata da Assembleia
Geral Ordinária ocorrida em 04/04/2015, (index 39):
Ademais, a residência dos Réus se localiza em rua
pública, num loteamento de casas independentes, não se
verificando a existência de áreas comuns a serem usufruídas pelos
moradores, além do que, os “serviços” supostamente prestados
(segurança e limpeza) e de conservação e reparação das áreas
públicas (ruas e praças) são atividades inerentes ao Poder
Público.
Logo, assiste razão ao Juízo a quo ao concluir que
não se trata de condomínio instituído, diante da ausência de
inscrição no registro de imóveis, inexistindo descrição ou
especificação das áreas comuns e exclusivas que o compõem.
Deste modo, não restou configurada a alegada
relação condominial que justifique a obrigatoriedade do
pagamento de taxas.
Assim, entendeu acertadamente, o Juízo, por afastar
a pretensão quanto à cobrança de cota condominial, impondo-
se a improcedência de tal pedido.
Noutro giro, o “acordo” denominado convenção de
condomínio, em verdade, reflete a vontade de alguns moradores
do local em estipular normas objetivando zelar pelo lugar onde
residem.
Assim, não pode a cobrança das taxas serem
impostas a quem não se associou, uma vez que tal imposição
importaria em violação ao direito constitucional insculpido no art.
5º, XX, da CRFB/88: “ninguém poderá ser compelido a associar-se
ou a permanecer associado”.
Em relação à aplicação do art. 36-A, da Lei de
Loteamento (Lei nº 6.766/79), acrescentado pela Lei nº 13.465/17,
diante da natureza de associação de moradores in verbis:
Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações
de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou
moradores em loteamentos ou empreendimentos
assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos,
bem como pelas entidades civis organizadas em função
da solidariedade de interesses coletivos desse público
com o objetivo de administração, conservação,
manutenção, disciplina de utilização e convivência,
visando à valorização dos imóveis que compõem o
empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica,
vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e
conexão, à atividade de administração de imóveis.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).
Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do
caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e
à disciplina constantes de seus atos constitutivos,
cotizando-se na forma desses atos para suportar a
consecução dos seus objetivos. (Incluído pela Lei nº
13.465, de 2017)
O Supremo Tribunal Federal, em sede de repercussão
geral (RE 695911/SP), apreciou a Lei nº 13.645/2017, assim como a
licitude da cobrança da taxa de manutenção e conservação de
loteamento fechado e firmou o a seguinte tese (tema 492):
É inconstitucional a cobrança por parte de associação
de taxa de manutenção e conservação de loteamento
imobiliário urbano de proprietário não associado até o
advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal
que discipline a questão, a partir da qual se torna possível
a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em
loteamentos de acesso controlado, que: (I) já possuindo
lote, adiram ao ato constitutivo das entidades
equiparadas a administradoras de imóveis ou (II) sendo
novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da
obrigação esteja registrado no competente Registro de
Imóveis (sublinhei).
Diante disto, a prévia concordância dos proprietários
e sua expressa adesão ao teor da “convenção”, em especial à
cobrança de taxa de manutenção ou cota condominial, é
condição indispensável para sua exigibilidade.
Assim, os Réus adquiriram a propriedade do imóvel
em 02/02/1979, e não aderiram à “convenção do condomínio”
instituída posteriormente, não podendo ser-lhes imposta a
cobrança da taxa de manutenção/cota condominial.
Neste sentido nosso Tribunal vem se manifestando em
situações análogas:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CHAMADAS
"COTAS CONDOMINIAIS". SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.
Apelo da autora, aduzindo que é um Condomínio, não
sendo imprescindível, para a cobrança de taxas de
rateio das despesas comuns, que o associado tenha se
integrado à associação nem que dela usufrua, bastando
que sua unidade imobiliária seja contemplada com os
serviços disponibilizados pela associação. Ausência de
registro no RGI e de descrição ou especificações das
áreas das partes comuns e privadas. Falta de requisito
legal para configuração de condomínio. Condomínio de
fato que não se reconhece. Ilegalidade de impor
contribuições compulsórias de todo e qualquer morador,
em violação à autonomia de vontade. Decisão do STF. RE
695911, de repercussão geral reconhecida. A prévia
concordância e a expressa adesão à cobrança de taxa
de manutenção ou "cota condominial" é condição
indispensável a que ela seja considerada exigível, o que
não existe na hipótese. (sublinhei) Sentença que se
mantém. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
(0029550-52.2016.8.19.0203 - APELAÇÃO. Des(a). ANDREA
MACIEL PACHA - Julgamento: 08/08/2022 - TERCEIRA
CÂMARA CÍVEL).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO
VILLAGE DAS ROSAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO
DA RÉ. 1. Ação em que o Autor objetiva a condenação
da Ré ao pagamento das cotas condominiais em aberto.
2. Sentença de procedência, sob o fundamento de que,
ainda que não se trate de condomínio formalizado, o
Autor encontra-se constituído porque assim é
reconhecido por seus condôminos, os quais se reúnem
periodicamente em assembleias devidamente
registradas. 3. Apelo interposto pela Ré, reiterando a
argumentação vertida em sua peça de bloqueio, no
sentido de que o Autor é mera associação de moradores,
e não um condomínio, o que inviabilizaria a pretensão de
cobrança aqui veiculada, notadamente por não ser
associada ao Autor. 4. De fato, o Autor não possui ato de
instituição registrado no Cartório de Registro de Imóveis,
como reconhecido pelo próprio. 9. E, não tendo ato
constitutivo registrado perante o Cartório de Registro de
Imóveis, impõe-se concluir que o Autor é mero
condomínio de fato, situação que atrai o entendimento
firmado pelo STF no Tema nº 492, segundo o qual: É
inconstitucional a cobrança por parte de associação de
taxa de manutenção e conservação de loteamento
imobiliário urbano de proprietário não associado até o
advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal
que discipline a questão, a partir da qual se torna possível
a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de
direitos ou moradores em loteamentos de acesso
controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato
constitutivo das entidades equiparadas a
administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos
adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação
esteja registrado no competente Registro de Imóveis. 10.
Nesse passo, considerando que a Ré, residente no
loteamento em questão desde 2011, não se filiou ao
Autor, não merece ser acolhida a pretensão de
cobrança aqui formulada. (sublinhei) RECURSO A QUE SE
DÁ PROVIMENTO.
(0037928-60.2017.8.19.0203 - APELAÇÃO. Des(a).
BENEDICTO ULTRA ABICAIR - Julgamento: 04/08/2022 -
VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL).
Deste modo, merece a sentença ser prestigiada.
Em atenção ao disposto no § 11, do art. 85, do C.P.C.,
e considerando o não provimento do recurso do Autor, majoro os
honorários advocatícios sucumbenciais a favor do C.E.J.U.R. da
Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro, que atuou na
qualidade de Curador Especial, em 2% (dois por cento), tendo em
vista o trabalho adicional realizado em fase recursal, em especial,
o oferecimento das contrarrazões (index 489).
Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER, mas,
de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, majorando-se
os honorários advocatícios sucumbenciais a favor do C.E.J.U.R. da
Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro, que atuou na
qualidade de Curador Especial, em 2% (dois por cento), tendo em
vista o trabalho adicional realizado em fase recursal, em especial,
o oferecimento das contrarrazões (index 489).
Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.
DESEMBARGADORA MAFALDA LUCCHESE
Relatora
26 de Setembro de 2022
