TJ RJ FALSOS CONDOMINIOS COMARY GLEBAS DESAFIAM O ESTADO DE DIREITO USANDO CNPJ E CPF DE "LARANJAS" EM AÇÕES JUDICIAIS

VERGONHA !

 Moradores continuam a ser ilegalmente processados por "coletividades de vizinhos"

Os falsos condominios comary glebas continuam ocupando ilegalmente o polo ativo de processos judiciais inexistentes, onde NUNCA se formou relação triangular processual.

Querella Nulitatis absoluta, instauradas contra as leis, instruidas unicamente com PROVAS ILICITAS, usando de CPF ou CNPJ de "laranjas" para fins de ESTELIONATO e ESBULHO da CASA PRÓPRIA dos moradores que SE RECUSAM a participar de organizações  ilegais .

A magistral sentença do Juiz Federal em 2012 que NEGOU a devolução dos CNPJs anulados  define a VERDADEIRA NATUREZA JURÍDICA dos falsamente  intitulados CONDOMINIOs COMARY GLEBAS :

COLETIVIDADE DE VIZINHOS.

Confira:

"No caso, a coletividade que cada autora representa, além de não ser o  CONDOMINIO  de que trata o inciso IX do art. 12 do CPC, também não é uma pessoa jurídica.

 A coletividade que cada autora representa não possui ato constitutivo inscrito no registro das pessoas jurídicas de direito privado. 

Aliás, não possui sequer ato constitutivo. 

A convenção de fls. 214/222, realizada em 17/01/2004 (Processo n 00000245-14.2011.4.02.5115) e a convenção de fls. 275/303 (Processo n. 0000247-81.2011.4.02.5115) registradas no Cartório de Títulos e documentos desta cidade não são atos constitutivos. 

São convenções. 

E uma convenção não é instrumento de instituição e especificação de um condomínio. 

O instrumento constitutivo de um condomínio em edifícios é e deve ser anterior à elaboração da convenção de condomínio. 

Em outras palavras, somente se pode fazer uma convenção de condomínio de um condomínio que já esteja previamente instituído." 

 Leia a íntegra  aqui

19 de abril de 2012

 ALCIR LUIZ LOPES COELHO 

JUIZ FEDERAL

 

A VERDADEIRA NATUREZA JURÍDICA DE TODOS OS IMOVEIS DAS GLEBAS 1 ATE 16 DO LOTEAMENTO DA GRANJA COMARY é de LOTES INDIVIDUAIS E INDEPENDENTES  na forma do DECRETO 3079/38 que regulamentou o DECRETO LEI 58/37 e da Lei 6766/79, conforme restou PROVADO nos INQUERITOS CIVIS do MP RJ -IC 702/07, IC 1012/09, IC 1013/09, IC 1014/09, IC 1015/09, IC 117/11. 

 Existem 16 sentenças transitadas em julgado DECLARANDO a INEXISTÊNCIA jurídica dos falsos condominios  comary glebas.

A formação de "associação" para fins ILICITOS é  proibida no Codigo Penal e na CF/88  art. 5, inc. XVII.

O STF ao julgar o RE 695911  no TEMA 492 e o STJ no Tema 882 declararam que é  INCONSTITUCIONAL e ILEGAL a cobrança de taxas de associação civil regularmente constituídas contra os moradores NÃO associados FORMALMENTE.

Onde  NÃO existe condominio nem associação civil regularmente constituídos é  ilegal e inconstitucional e IMORAL  permitir que  meras  coletividades de vizinhos  para fins ilicitos,  emitam boletos FRIOS de cobranças e processem judicialmente os cidadãos  usando    CPF ou CNPJ de "laranjas" para impor cobranças de falsas cotas condominiais, e PROVAS ILICITAS  em ações judiciais.

Mais de  300 aações   de cobrança de falsas cotas condominiais  instauradas ilegalmente desde o inicio da década de 1990,  SEM POLO ATIVO LEGALMENTE CONSTITUÍDO e sem direito material a ser tutelado, mediante fraudes no CARTÓRIO DE 1o OFICIO DE REGISTRO DE IMOVEIS DE TERESOPOLIS.

Confira: 

EXMO. SR. JUIZ DE DIREITO DA _____ VARA CÍVEL DA COMARCA DE TERESÓPOLIS.

Inquérito Civil no. 117/2011

Minuta de acp

O MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, pelo Promotor de Justiça que ao final subscreve, vem, com base nos artigos 1º, caput, e inciso III; 5º, caput, e inciso XX; 127, caput; 129, caput e incisos II e III; e 170, caput e inciso V, da Constituição Federal de 1988; artigos 1º, caput e inciso IV; 2º; 3º; 5º, inciso I; 11 e 12, da Lei nº 7.347/85 (Lei da Ação Civil Pública) e artigo 25, inciso IV, alínea “a” da Lei 8.625/93; propor a presente

AÇÃO CIVIL PÚBLICA 

(com pedido de tutela de urgência)

em face de:

1) CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COMARY GLEBA 6, inscrito no CNPJ sob o nº 11.054.804/0001-90, com sede na Av. Hercílio Ferreira dos Santos, S/N, Bairro Comary, representado por ALCIDES FERNANDO CARDOSO VILLAR, brasileiro, portador da carteira de identidade nº 1717149-7, inscrito no CPF sob o nº 204.950.307-59, Síndico em exercício;

2) ASSOCIAÇÃO DOS PROTETORES DAS RUAS EUCLIDES DA CUNHA, RAUL POMPÉIA, CARLOS DE LAET, EDUARDO PRADO, EVARISTO DA VEIGA E ALVARO MOREIRA – APRECEA, nova denominação conferida ao CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COMARY GLEBA 6-A, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 36.448.074/0001-32, com sede na Rua Carlos de Laet, 410, Bairro Carlos Guinle, Teresópolis, CEP 25.959-045, representada por  Geraldo Rodrigues de Lima, portador da carteira de identidade nº 28292202-7 SSP/SP;

3) CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COMARY GLEBA 8-D, inscrito no CNPJ sob o nº 00.112.867/0001-39, com sede na Rua Carlos Guinle, nº 250, Bairro Comary, representado por LUIZ EDUARDO RIBEIRO GERPE, brasileiro, casado, engenheiro, portador da carteira de identidade nº 08552256-3, inscrito no CPF sob o nº 004.051.797-74, Síndico em exercício;

4) CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COMARY GLEBA 11-A, inscrito no CNPJ sob o nº 36.056.075/0001-31, com sede na Rua Tobias Barreto, nº 58, Bairro Comary, representado por GILBERTO CAMPOS TIRADO, brasileiro, advogado, portador da carteira de identidade nº 3291164-6, inscrito no CPF sob o nº 252.936.807-49, Síndico em exercício;

5) CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COMARY GLEBA 11-B, inscrito no CNPJ sob o nº 36.527.083/0001-19, com sede na Av. Resedá, S/Nº, Bairro Comary, representado por JOSÉ LEVY DE LIMA DELGADO, Síndico em exercício;

6) CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COMARY GLEBA 13, inscrito no CNPJ sob o nº 03.574.174/0001-56, com sede na Avenida das Samambaias, S/Nº, Bairro Comary, CEP 25950-000, representado por CLÁUDIO ANSELMO DE OLIVEIRA, brasileiro, casado, administrador de empresas, portador da carteira de identidade nº 4310406-6 IFP, inscrito no CPF sob o nº 429.425.607-97, Síndico em exercício;

Pelos motivos fáticos e de direito que seguem:

I. DA LEGITIMIDADE ATIVA DO MINISTÉRIO PÚBLICO:

Outorgou a Constituição de 1988 ao Ministério Público a defesa da ordem jurídica, do regime democrático e dos interesses sociais e individuais indisponíveis, conferindo à Instituição a nota de essencialidade à função jurisdicional do Estado (art. 127, caput da Carta de 1988). Na mesma linha, ao enumerar as suas funções institucionais, conferiu ao Parquet, o art. 129, inciso III do mesmo diploma constitucional, o poder-dever de instaurar inquéritos civis e de ajuizar ações civis públicas como forma de tutela do patrimônio público e social, do meio ambiente e de outros interesses difusos e coletivos.

Seguindo a esteira do regramento constitucional, o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) ampliou o microssistema de tutela coletiva, já estruturado a partir da Lei 7.347/85 e deu efetividade ao comando de proteção aos interesses sociais da coletividade, prevendo a possibilidade de utilização da Ação Civil Pública como instrumento capaz de viabilizar essa tutela. É o que prevê seu artigo 81, verbis:

Art. 81. A defesa dos interesses e direitos dos consumidores e das vítimas poderá ser exercida em juízo individualmente, ou a título coletivo. Parágrafo único. A defesa coletiva será exercida quando se tratar de:

I - interesses ou direitos difusos, assim entendidos, para efeitos deste código, os transindividuais, de natureza indivisível, de que sejam titulares pessoas indeterminadas e ligadas por circunstâncias de fato;

II - interesses ou direitos coletivos, assim entendidos, para efeitos deste código, os transindividuais, de natureza indivisível de que seja titular grupo, categoria ou classe de pessoas ligadas entre si ou com a parte contrária por uma relação jurídica base;

III - interesses ou direitos individuais homogêneos, assim entendidos os decorrentes de origem comum.

Essa disposição foi ratificada, posteriormente, com a Lei Orgânica Nacional do Ministério Público dos Estados (Lei 8.625/93), que também previu a possibilidade de tutela coletiva pelo Ministério Público de direitos individuais homogêneos.

Art. 25. Além das funções previstas nas Constituições Federal e Estadual, na Lei Orgânica e em outras leis, incumbe, ainda, ao Ministério Público:

IV - promover o inquérito civil e a ação civil pública, na forma da lei:

a) para a proteção, prevenção e reparação dos danos causados ao meio ambiente, ao consumidor, aos bens e direitos de valor artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico, e a outros interesses difusos, coletivos e individuais indisponíveis e homogêneos;

O Supremo Tribunal Federal, em aresto proferido no bojo do Recurso Extraordinário nº 472.489/RS, publicado no Informativo de Jurisprudência nº 488 (transcrições), não destoa do que aqui se sustenta, conforme a seguinte transcrição:

“Direitos Individuais Homogêneos - Ação Civil Pública - Ministério Público - Legitimidade Ativa (Transcrições) - 

RE 472489/RS - RELATOR: MIN. CELSO DE MELLO - 

EMENTA: DIREITOS INDIVIDUAIS HOMOGÊNEOS. SEGURADOS DA PREVIDÊNCIA SOCIAL. CERTIDÃO PARCIAL DE TEMPO DE SERVIÇO. RECUSA DA AUTARQUIA PREVIDENCIÁRIA. DIREITO DE PETIÇÃO E DIREITO DE OBTENÇÃO DE CERTIDÃO EM REPARTIÇÕES PÚBLICAS. PRERROGATIVAS JURÍDICAS DE ÍNDOLE EMINENTEMENTE CONSTITUCIONAL. EXISTÊNCIA DE RELEVANTE INTERESSE SOCIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LEGITIMAÇÃO ATIVA DO MINISTÉRIO PÚBLICO. DOUTRINA. PRECEDENTES. RECURSO EXTRAORDINÁRIO IMPROVIDO. DECISÃO: O presente recurso extraordinário foi interposto contra decisão, que, proferida pelo E. Tribunal Regional Federal/4ª Região, acha-se consubstanciada em acórdão assim ementado (fls. 428/429):

"PREVIDENCIÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL. DIREITO À CERTIDÃO PARCIAL DE TEMPO DE SERVIÇO. ART. 130, II, 'A', DO DECRETO Nº 3.048/99. NULIDADE. COISA JULGADA. EFEITOS. 1. O Ministério Público Federal tem legitimidade para ajuizar ação civil pública em defesa de direitos individuais homogêneos, desde que esteja configurado interesse social relevante.

2. Precedentes do STJ. 3. A Constituição Federal, em seu art. 5º, XXXIV, 'b', garante ao segurado a obtenção de certidões perante as repartições públicas, com a finalidade precípua de defesa de seus direitos e esclarecimento de situações de interesse pessoal. Não é lícito ao INSS a restrição ao cidadão de obtenção de certidão parcial de tempo de serviço, baseada em norma regulamentar que importa óbice ao exercício de um direito constitucionalmente assegurado. Ademais, não existe no ordenamento pátrio lei em sentido estrito que impeça o segurado de obter mencionada certidão. Com precisão, o jurista Celso de Mello (José Celso Mello Filho. Constituição Federal Anotada. 2ª edição. Saraiva. p. 488) aponta os pressupostos necessários para a utilização do direito de certidão: legítimo interesse (existência de direito individual ou da coletividade a ser defendido); ausência de sigilo e 'res habilis' (atos administrativos e atos judiciais são objetos certificáveis).

Cumpre ressaltar que a Lei 8.213/91 não estabelece restrição em nenhum dispositivo quanto à exigência de que as certidões expedidas pelo setor competente do INSS devam abranger o período integral de filiação à previdência social, por isso, não cabe a regulamento impor esta restrição. Não assiste à autarquia federal tal esfera de poder discricionário. Portanto, não há no ordenamento jurídico pátrio, lei que impeça o segurado de obter certidão parcial do tempo de serviço que tem averbado em seu favor, constituindo-se o art. 130 do Decreto 3.048/99 em verdadeiro óbice ao exercício de um direito constitucionalmente garantido, que extrapola os limites que lhe são próprios, configurando abuso do poder regulamentar. 4. A inovação insculpida no art.16 da Lei nº 7.347/85, fruto da edição da Lei nº 9.494/97, em nada alterou a disciplina dos efeitos da coisa julgada nas ações coletivas, em razão do disposto nos arts. 103 do CDC e 21  da Lei nº 7.347/85. 5. Improvimento da apelação e da remessa oficial."

(AC 2000.71.00.010059-0, Rel. Des. CARLOS EDUARDO THOMPSON FLORES LENZ - grifei)

Isso significa, portanto, presente o contexto em exame, que, tratando-se de interesses ou direitos individuais homogêneos, "assim entendidos os decorrentes de origem comum" (CDC, art. 81, parágrafo único, n. III), justifica-se o reconhecimento da legitimidade ativa "ad causam" do Ministério Público para o ajuizamento da ação civil pública, pois, segundo entendimento desta própria Corte Suprema, os direitos ou interesses individuais homogêneos qualificam-se como "subespécie de direitos coletivos" (RTJ 178/377-378, Rel. Min. MAURÍCIO CORRÊA, Pleno), o que viabiliza a utilização - inteiramente adequada ao caso - desse importante instrumento de proteção jurisdicional de situações jurídicas impregnadas, como sucede na espécie, de metaindividualidade.

Esse entendimento - que reconhece legitimidade ativa ao Ministério Público para a defesa, em juízo, dos direitos e interesses individuais homogêneos impregnados de relevante natureza social - reflete-se na jurisprudência firmada por esta Suprema Corte (RTJ 185/302, Rel. Min. CARLOS VELLOSO - AI 491.195-AgR/SC, Rel. Min. SEPÚLVEDA PERTENCE - RE 213.015/DF, Rel. Min. NÉRI DA SILVEIRA - RE 255.207/MA, Rel. Min. CEZAR PELUSO - RE 394.180-AgR/CE, Rel. Min. ELLEN GRACIE - RE 424.048-AgR/SC, Rel. Min. SEPÚLVEDA PERTENCE - RE 441.318/DF, Rel. Min. MARCO AURÉLIO - RE 470.135-AgR-ED/MT, Rel. Min. CEZAR PELUSO):

"RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CONSTITUCIONAL. LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO PARA PROMOVER AÇÃO CIVIL PÚBLICA EM DEFESA DOS INTERESSES DIFUSOS, COLETIVOS E HOMOGÊNEOS. (...).

1. A Constituição Federal confere relevo ao Ministério Público como instituição permanente, essencial à função jurisdicional do Estado, incumbindo-lhe a defesa da ordem jurídica, do regime democrático e dos interesses sociais e individuais indisponíveis (CF, art. 127).

.......................................................

4. Direitos ou interesses homogêneos são os que têm a mesma origem comum (art. 81, III, da Lei n° 8.078, de 11 de setembro de 1990), constituindo-se em subespécie de direitos coletivos.

4.1. Quer se afirmem interesses coletivos ou particularmente interesses homogêneos, 'stricto sensu', ambos estão cingidos a uma mesma base jurídica, sendo coletivos, explicitamente dizendo, porque são relativos a grupos, categorias ou classes de pessoas, que, conquanto digam respeito às pessoas isoladamente, não se classificam como direitos individuais para o fim de ser vedada a sua defesa em ação civil pública, porque sua concepção finalística destina-se à proteção desses grupos, categorias ou classe de pessoas.

Recurso extraordinário conhecido e provido, para, afastada a alegada ilegitimidade do Ministério Público, com vistas à defesa dos interesses de uma coletividade, determinar a remessa dos autos ao Tribunal de origem, para prosseguir no julgamento da ação."

(RTJ 178/377-378, Rel. Min. MAURÍCIO CORRÊA)

A existência, na espécie, de interesse social relevante, amparável mediante ação civil pública, ainda mais se põe em evidência, quando se tem presente - considerado o contexto em causa - que os direitos individuais homogêneos ora em exame revestem-se, por efeito de sua natureza mesma, de índole eminentemente constitucional, a legitimar, desse modo, a instauração, por iniciativa do Ministério Público, de processo coletivo destinado a viabilizar a tutela jurisdicional de tais direitos.”

Como se irá demonstrar, a cobrança compulsória de contribuições feita por Associações e condomínios de fato em face de moradores não associados, violando direta e frontalmente o direito fundamental à liberdade de associação (contido no artigo 5o, inciso XX da Constituição da República), tem produzido graves e contínuos danos à coletividade, sendo claramente verificável o interesse social intrínseco à questão, apto a caracterizar o interesse tutelado como individual homogêneo.

Note-se, ainda, que o Código de Processo Civil prevê a legitimidade do Ministério Público para, atuando na defesa dos interesses sociais, consoante função que constitucionalmente lhe foi atribuída, propor a dissolução de sociedades civis que promovam atividades ilícitas ou imorais, consoante artigo 670 do Código de Processo Civil de 1939, mantido em vigor pelo artigo 1218, VII, do atual estatuto processual, verbis:

Art. 670. A sociedade civil com personalidade jurídica que promover atividade ilícita ou imoral será dissolvida por ação direta, mediante denúncia de qualquer do povo, ou órgão do Ministério Público.

II.  DOS FATOS:

O Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro, através da 2ª Promotoria de Justiça de Tutela Coletiva tem recebido contínuas representações sobre a existência de condomínios de fato situados neste Município os quais estariam efetuando cobranças de cotas associativas em face de cidadãos não associados, em semelhança às cotas de manutenção cobradas pelos condomínios de direito.

Ocorre que tais “associações” – e este é exatamente o caso dos réus – não constituem verdadeiros condomínios na acepção técnica da palavra, isto é, inexiste propriedade comum entre elas e seus associados, entre seus associados reciprocamente considerados ou entre estes e moradores adjacentes, como se verá mais a frente.

Ainda assim, constrangem cidadãos a pagarem contribuições financeiras para sua manutenção, seja expedindo-lhes boletos de cobrança (Fls. 09/11; 75/76; 83/84 do Anexo I e fls.141/143 do Anexo II do IC n.º 117/2011-T-CID), seja ajuizando-lhes ações de cobrança ( fls. 81/85 e 102/115 do IC n.º 117/2011-T-CID , bem como de fls. 37/42; 63/71; 90/91; 97 e 112/117 do seu Anexo I e fls. 148; 252/324; 333/338; 342 e 345/372 do seu Anexo II). 

Esta prática constitui grave ato ilícito, já que retira toda a efetividade do direito constitucional à liberdade de associação e subverte por completo o Estado Democrático de Direito, ainda que com uma aparente finalidade de utilidade pública (inobstante se proponha a prestar serviços cuja responsabilidade seria do próprio Estado).

Veja-se, ainda, que – mutatis mutandis e guardadas as devidas proporções - esta nada mais é do que a mesma prática utilizada pelas chamadas “milícias”, que exigem o pagamento de contribuições de todos os moradores de determinada localidade em troca de proteção e segurança (deveres do Estado), sendo que a única diferença reside na modalidade de cobrança, que, na hipótese ora ventilada, se faz por meio de boletos bancários e ações ajuizadas.

Deve ainda ser destacada a relevância social da intervenção do Ministério Público, pois, no caso de “inadimplência” dos não associados têm sido ajuizadas inúmeras ações de cobrança e execução em face dessas pessoas, privando-as de seus bens de família, cuja penhora só poderia advir, como a frente se demonstrará, de dívida oriunda de condomínio de direito, que não é a hipótese dos demandados.

A permanência desta situação ensejará, portanto, a possibilidade jurídica de realização de penhora recaindo sobre os bens dos associados e dos não associados, pois a Lei 8009/90 preconiza em seu artigo 3º, inciso IV, uma exceção, dentre várias, à impenhorabilidade do bem de família, qual seja aquela decorrente do inadimplemento de cota condominial, in verbis:

“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;”

Nesse contexto, resta inaceitável admitir a continuidade do funcionamento de ditas associações nestes moldes, razão pela qual forçoso o atuar ministerial, a permitir o exercício de direitos fundamentais e sociais intrínsecos a questão de direito subjacente.

III. OS RÉUS NAÕ OSTENTAM A QUALIDADE DE  “CONDOMÍNIO”, EM QUAISQUER DE SUAS MODALIDADES EXISTENTES.

Nenhum dos réus ostenta a qualidade de condomínio. Seja aquele  intitulado edilício (cujo arcabouço normativo era descrito na Lei 4591/64 e, atualmente, se acha normatizado no art.1331 a 1358 do Código Civil de 2012), seja aquele conhecido como condomínio pro indiviso, em que perante terceiros, todos os condôminos são vistos como proprietários do todo e na administração interna do bem há que se analisar a participação nos bônus e nos ônus ofertados pela titularidade da coisa, segundo a fração ideal que cada um tiver sobre o bem .

 E daí advém a impossibilidade de cobrarem cotas condominiais, sobretudo de promoverem, em caso de inadimplência, a execução forçada de eventual débito. 

Com o escopo de comprovar o acerto das assertivas acima, faz-se necessária breve digressão, já que as ilegalidades que servem de substrato a esta ação civil pública vem se acumulando há décadas.

Inicialmente, convém registrar que a área sobre a qual estão estabelecidos todos os réus totalizava, inicialmente, 6.006.760m² (???) (seis milhões e sessenta e seis mil e setecentos e sessenta metros quadrados) e foi adquirida pelo Sr. Carlos Guinle e esposa, conforme assentamentos registrais do Cartório do 1° Ofício de RGI de Teresópolis, no ano de 1944.

Sete anos depois, mais exatamente em 21 de abril de 1951, delibera o Sr. Carlos Guinle em loteá-la. Para tanto, tudo em conformidade com a Lei então vigente (Dec-Lei 58/37 e decreto regulamentar 3079/38), inscreveu memorial e documentos do Loteamento da Granja Comary no Registro de Imóveis.

Do memorial do plano de loteamento, datado de 1951, seguiram-se, nos anos posteriores, modificações e alterações, bem como desmembramentos sucessivos. Foram, nestas oportunidades, parceladas, por exemplo, as Glebas I,II, III e IV. 

 Até aqui, tudo de conformidade com o Direito.

Da frustrada tentativa de constituição de condomínio pro indiviso:

Porém, no ano de 1968, na contramão de tudo que havia feito nos dezessete anos após a inscrição do memorial descritivo (e ignorando por conseguinte os seguidos  desmembramentos), o Sr. Carlos Guinle efetua  registro de “contrato”  onde revela que planejava, doravante, “construir um condomínio “pro indiviso” pelo regime jurídico dos artigos 623 usque 641 do Código Civil, ao qual se subordinará e cuja vida se regerá pelo estatuto convencional”, asseverando ainda que “ O Condomínio Comary, que pretende de futuro e totalidade da Granja Comary (...) será organizado por etapas mediante sucessivos desmembramentos e urbanização das glebas”.

A intenção, revelada pela simples leitura do instrumento contratual, era unificar e remembrar o que havia sido, por ele próprio, loteado e desmembrado.

Mas a constituição de um “condomínio pro indiviso”, como pretendera o ilustre e festejado cidadão fluminense, não tinha qualquer respaldo no ordenamento jurídico, consistindo em verdadeira aberração e esdruxularia. Pra dizer o mínimo. 

E é justamente aqui que reside a gênese de toda a celeuma acerca da constituição do condomínio Comary. Por inúmeras razões.

Em primeiro lugar, unificar a totalidade da área inicialmente loteada era juridicamente impossível. Afinal de contas, tão logo aprovado o primeiro parcelamento pela Prefeitura, nos idos de 1951, as vias de comunicação (ruas) a partir daí criadas tornaram-se públicas, por expressa disposição legal. É a redação do art.3° do Dec-Lei 58/37 :

Art. 3º A inscrição torna inalienáveis, por qualquer título, as vias de comunicação e os espaços livres constantes do memorial e da planta. 

O Supremo Tribunal Federal  assim também já se manifestara:

Loteamento. Aprovado o arruamento, para urbanização de terrenos particulares, as áreas destinadas às vias e logradouros públicos passam automaticamente para o domínio do Município, independentemente de título  aquisitivo e transmissão, visto que o efeito jurídico do arruamento é exatamente, o de transformar o domínio particular em domínio público, para uso comum do povo. Não tem o loteador infringente do Dec.lei 58/1937 mais direitos para o locador a ele obediente.

As vias públicas, transmudadas como tal após a inscrição inicial de loteamento, jamais poderiam retornar a qualidade de bens privados e comuns aos condôminos objeto de constituição de condomínio, porquanto já ostentavam, dezessete anos antes, a qualidade de bens de uso comum do povo, públicas, coisas fora do comércio por disposição legal e inalienáveis.  

Em segundo lugar, a constituição do condomínio revela-se manifestamente eivada de nulidade quando pretende ignorar as relações jurídicas ocorridas desde o início do parcelamento.

A cláusula sétima do “contrato” em apreço, cuja validade se conspurca, estabelece que restou convencionado que constituiriam “coisa de propriedade comum  a todos os comuneiros a área descritiva e caracterizada nos respectivos títulos aquisitivos de frações ideais”, o que soa acintosamente nulo, porque expropria todos os adquirentes das unidades já adquiridas, sem o consentimento destes. É dizer: os empreendedores simplesmente ignoraram a existência de adquirentes das áreas que se pretende “de futuro” sejam constituídas de condomínio, estabelecendo que estas mesmas áreas, a partir de então, serão de propriedade comum do futuro Condomínio.

Em terceiro lugar, em adendo ao exposto acima, é juridicamente impossível, como se de “passe de mágica” se tratasse, recriar imóvel anteriormente fruto de loteamento que seguiu todos os trâmites legais. Socorremo-nos, uma vez mais, do Dec.Lei 58/37:

Art. 6º A inscrição não pode ser cancelada senão: 

a) em cumprimento de sentença; 

b) a requerimento do proprietário, enquanto nenhum lote for objeto de compromisso devidamente inscrito, ou mediante o consentimento de todos os compromissários ou seus cessionários, expresso em documento por êles assinado ou por procuradores com poderes especiais. 

Dessa maneira, não poderiam os contraentes, sem que fossem atendidas uma das duas hipóteses previstas em lei, deliberar, mediante acordo de vontades, pela produção de efeitos que só poderiam ser obtidos com o cancelamento da prévia inscrição de loteamento. Fora de dúvida que o “contrato” que assim anuncia atenta contra norma cogente e, por mais esta razão, é nulo ipso jure.

À evidência – e é exatamente isto que deflui de simples leitura das duas primeiras cláusulas do pretenso instrumento de contrato - pretendiam os instituidores que até mesmo as glebas já comercializadas pelo regime do Decreto-Lei 58/37 se incorporassem ao regime condominial (de molde, como consta no documento, a restabelecer “ assim a primitiva unidade geográfica da Granja Comary”, que se pretendia sujeitar “ a um só regime jurídico e a sua administração centralizada”).

Sucede que os institutos do loteamento e do condomínio são completamente estanques, na medida em que o primeiro tem por resultado de sua aplicação a venda de lotes, autônomos e individualizados, ao passo que o instituto do condomínio, em que a propriedade seria de todos os condôminos, afina-se, justamente por isto, com a titularidade de fração ideal, mas não de lotes individualizados. Fração ideal e unidade autônoma, figuras completamente antagônicas na essência, não podem ser atributos da mesma coisa, in casu, de um mesmo espaço, de uma mesma  área.

Como bem enfatizado em parecer exarado pelo Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro, por intermédio da 1° Promotoria de Justiça de Tutela Coletiva do Núcleo de Teresópolis, “pretendiam os incorporadores que, ao final, estes “mini-condomínios” se reunissem num só mega-condomínio, o que se constata pela convenção original da primeira gleba incorporada ( gleba 6).”

Acontece, porém, como pontuado acima, tal figura constitui um tertium genus , não havendo à época dos fatos, tampouco em tempos atuais, previsão legal a inserir, na ordem jurídica, a existência desta confusão indissociável de institutos.

Assim, – porque desconforme o Direito – condomínio algum fora constituído  (até porque a leitura do contrato de instituição acima referenciado apenas exortava a constituir). Simples assim, já que em se tratando de condomínio voluntário  ( obra dos instituidores), deriva, sempre e sempre, de negócio jurídico válido.

É evidente os vícios trazidos por tal instrumento contratual (que condomínio nenhum cria, mas tenciona a criar, ainda que ilegalmente) foram absorvidos pelos demandados, que se intitulam condomínios pro indiviso, sem se atentarem, porém, que a figura do condomínio pro indiviso não se aplica, de maneira alguma, ao que se verifica no mundo dos fatos. 

E o ponto nodal da questão, como não poderia deixar de ser, consiste na inexistência de fração ideal que, a despeito da corrente utilização do vocábulo apenas para simular atendimento aos requisitos legais, inexiste em concreto.

Efetivamente, nos parcelamentos promovidos nas áreas, há identificação precisa de unidades autônomas , e a propriedade é concentrada em pessoa certa e individualizada.Do mesmo modo, a leitura de atas de assembleia de deliberação promovidas pelos demandados, bem como daquilo que denominam “convenção ” deixa emergir a certeza de que as unidades são perfeitamente definidas. Inclusive cada proprietário é referenciado em razão da unidade que titulariza.

Ainda que este seja o ponto nevrálgico a apartar os demandados do instituto do condomínio pro indiviso, há outras características deste que permitem a confirmação da assertiva. Dentre estas, convém registrar que a alienação de determinada quota a terceiros prescinda da autorização dos demais. 

Não é isto o que se dá, porém, nos “condomínios da Gleba Comary”, onde a alienação das unidades se dá livremente, dispensando a aquiescência dos demais. Assim porque se tratam de unidades incomunicáveis, não se vislumbrando motivo para, no plano dos fatos, o vizinho de tal ou qual unidade necessitar da autorização do outro.

Outro traço distintivo e marcante  do condomínio pro indiviso advém do fato de que, neste instituto, está a disposição dos comproprietários o manejo da ação de extinção de condomínio. A possibilidade de tal proceder decorre não de capricho do legislador, mas servil obediência ao direito fundamental insculpido no art.5°, XX da Constituição da República, com a seguinte redação: “Ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”. 

Pois bem. A prevalecer a figura do condomínio pro indiviso nas glebas demandadas, por certo que a indivisão permaneceria tão-só e até quando algum dos proprietários houvessem por bem dissolvê-lo, em consequência de eventual desinteligência  havida entre os comunheiros.Manejada a ação, por-se-ia um fim na alegada comunhão.

Aliás, convém notar que o condomínio pro indiviso é aquele que, de longe, mais se revela propenso a querelas  jurídicas na medida em que nele se verificaria o exercício de compropriedade de vários titulares sobre o mesmo bem,  compropriedade esta representada por quotas do todo e sem unidade individualizada, diferentemente do condomínio pro diviso, onde cada condômino encontra-se localizado em parte determinada da coisa, agindo como se fosse proprietário exclusivo.

Natural, portanto, que nos condomínios pro indiviso, aflorem rusgas e entreveros entre os condôminos, que acabam por culminar, mais cedo ou mais tarde, na extinção da comunhão.

Mas nos “condomínios Comary”, como inexiste verdadeira indivisão – mas apenas invocação do vocábulo para dotá-lo de roupagem jurídica – também não há a desinteligência entre comproprietários (“marca registrada” do instituto), de molde que, só por isto (E NADA MAIS PODERIA EXPLICAR) a comunhão perdura, dentre as glebas desmembradas, há mais de quarenta longos anos, sem sinais de ruptura ou possibilidade de que ela ocorra. Compreensível que assim o seja: afinal, os Condomínios Comary em nada trazem, a não ser no nome, a odiosa indivisão atinente às comunhões deste naipe. Daí porque não experimentam suas deletérias consequências. 

Por tudo isto – e mais o que consta no magistral parecer, autuado sob a forma do Anexo V do inquérito civil que instrui e lastreia a presente ação civil pública – uma certeza emerge: os demandados não constituem condomínios pro indiviso.

Da inexistência de condomínio edilício (Lei 4591/64, à época dos fatos):

Em que pese – como visto, linhas acima, à exaustão – a ideia de condomínio pro indiviso traga em sua essência a inexistência de unidades autônomas, há outra ( única) espécie de comunhão em que a figura da unidade como propriedade autônoma floresce. 

Trata-se, inegavelmente, do condomínio edilício, hoje regido pelo Código Civil, nos artigos 1.333 a 1.358. Na época dos fatos, a lei de regência era a de n° 4591, de 1964.

A existência deste simples elemento comum, porém, não tem o condão de torná-la aplicável, sob qualquer ângulo, à situação jurídica dos demandados, de modo a legitimá-los a cobrança de cotas condominiais. 

Não é difícil chegar a esta conclusão, principalmente depois de analisar a redação do primeiro artigo da Lei 4591/64, com a seguinte redação:

Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.

Como se percebe da simples redação legal, a Lei 4591/64 tem por propósito reger as edificações ou conjunto de edificações construídas, mas não se destina ao parcelamento de solo sem que tais edificações se verifiquem, que é justamente a hipótese dos “Condomínios Comary”, em que as glebas foram sendo objeto de sucessivos desmembramentos, de áreas já desmembradas anteriormente, mas sem quaisquer edificações.

Especificamente na hipótese sub examen, as áreas desmembradas foram identificadas com unidades autônomas (para as quais se deu correspondência de fração ideal). Se se tratasse efetivamente de situação a ser albergada pela Lei 4591/64, as unidades autônomas deveriam ser as construções, o que sabidamente não ocorre.

Não por outra razão, aliás, que até a presente data inexiste registro de convenção dos citados condomínios no Registro de Imóveis, como exigia a Lei 4591/64. E não foi por falta de tentativa. 

Já na época do contrato de constituição de condomínio “pro indiviso” de 1968 (cuja higidez foi atacadas páginas atrás), o instrumento contratual foi submetido a Registro de Imóveis, ao argumento de atender o disposto no art.9° da Lei 4591/64 . A Oficiala de Registro recusou a realização do registro, deixando consignado na oportunidade que “verificando o conteúdo do documento apresentado, recusou-se a Titular da Serventia a proceder o solicitado registro visto que, não se tratando de hipótese aventada pelo art.249 do Decreto 4857/39, seu registro havia de ser feito em Títulos e Documentos.”

Suscitada a dúvida, o Poder Judiciário então chancelou que o registro que o documento sub exame deveria ser objeto de inscrição no Registro em Títulos e Documentos, pois não se enquadrava na qualidade daqueles registráveis no Ofício Imobiliário, que foi acatada.

MIGUEL MARIA SERPA LOPES , em seu festejado Tratado dos Registros Públicos, em comentários à Lei de Registros Públicos então vigente, esclarece as características dos documentos registrados para conservação:

Permite o n° IV do art.134, que para efeitos de conservação de documentos, possam estes ser transcritos no Registro de Títulos e Documentos. O efeito deste registro é, neste caso, o mais limitado possível. Não visa outro objetivo senão a conservação de um determinado documento, atuando o registro como um elemento eficiente, para a reconstituição do documento original, em caso de perda ou extravio.

O seu valor probante deve ser igualado com o de qualquer outro documento subordinado sempre à análise concreta em cada caso e de acordo com as circunstâncias deste.

Posteriormente, foram encetadas outras tentativas de levar a registro as convenções atinentes a parte das glebas objeto de demanda. 

Em 1992, o primeiro demandado, por meio de representante, munido de certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis exarado no sentido de que o primevo contrato de constituição estaria ali registrado (quando não era verdade ), requereu o registro da Convenção de Condomínio da Gleba VI.

Tão logo desvelado o artifício, o Oficial do Registro suscitou dúvida, com base na vigente Lei 6015/73. O Juízo, em sentença resolvendo a lide , foi categórico em determinar o cancelamento, não sem antes asseverar, como não poderia deixar de ser, a insuficiência do contrato a dar ensejo a constituição de condomínio. 

A passagem merece transcrição:

 

A sentença é de rara felicidade ao determinar que o documento não poderia jamais ser considerado como contrato de constituição de condomínio porque não cria unidade autônoma nenhuma, não as individualiza, nem tampouco lhes atribui fração ideal.

Foram determinados, assim, o cancelamento do registro da Gleba VI, como também o registro atinente ao Condomínio Comary 15 Glebas, ambos efetivados em onze de setembro de 1996, como dá conta a certidão de fls.370 do Inquérito Civil, a fulminar, de vez por todas, qualquer sopro de legalidade dos malsinados registros.

Existência de convenções (sobretudo não passíveis de registro) não criam condomínios: 

Os demandados (com exceção do segundo) possuem cada qual sua própria convenção de condomínio.

Falta-lhes, porém, o principal: constituir – se possível fosse – um condomínio. Afinal, se o fundamento da validade das convenções era o precitado registro (inexistente) do contrato de constituição de 1968, é certo que com o seu cancelamento, perdeu-se o alicerce.

A assertiva tem sua razão de ser. Ainda que fosse possível (e não era) e ainda que se admitisse ter o vetusto contrato de 1968 criado algum (afirmação que, à esta altura, sabe-se infundada, porquanto apenas exortação de criação), o fato é que ele teria instituído, quando muito, o originário, carecendo que as glebas desmembradas (as quais os demandados se incluem) tivessem também instituído os seus.

Mas não foi isto que aconteceu. A administração local de cada uma das glebas houve por bem (e para mal do Direito) apenas confeccionar convenções. Mas  não basta a confecção de uma simples convenção para ver-se defronte a um condomínio.

Em pendenga judicial, movida pelas Glebas XV e VII-B (que não são réu da presente, registre-se) em que pretendiam o reconhecimento da  validade do CNPJ, anulado por decisão de autoridade fiscal, ao argumento de que revestiam-se da qualidade de condomínio, o Juízo Federal  nesta Comarca foi enérgico em manter o CNPJ anulado ao expor, dentre outras razões, o seguinte: 

 

A coletividade que cada autora representa não possui ato constitutivo inscrito no registro das pessoas jurídicas de direito privado. Aliás, não possui sequer ato constitutivo. A convenção de fls. 214/222, realizada em17/01/2004(Processo n 00000245-14.2011.4.02.5115) e a convenção de fls. 275/303 (Processo n. 0000247-81.2011.4.02.5115) registradas no Cartório de Títulos e documentos desta cidade não são atos constitutivos. São convenções. E uma convenção não é instrumento de instituição e especificação de um condomínio. O instrumento constitutivo de um condomínio em edifícios é e deve ser anterior à elaboração da convenção de condomínio. Em outras palavras, somente se pode fazer uma convenção de condomínio de um condomínio que já esteja previamente instituído (sentença a fls.411/412)

Efetivamente, a convenção, por si só, é apenas uma etapa da regular constituição de um condomínio. Ainda que fosse possível que os demandados pudessem constituir condomínios edilícios (e, como visto, não podem, pois derivam de parcelamento de terra nua não edificada), isto só viria à tona após cumprida a liturgia prevista em legislação ordinária e registral. Jamais com a simples feitura de uma convenção, mormente quando levada apenas a registro no Ofício de Títulos e Documentos.

Das considerações finais. Da figura do condomínio fechado:

Resta suficientemente claro que os contornos jurídicos dos demandados não se coadunam com o enquadramento legal do condomínio edilício, tampouco com o condomínio pro indiviso.

O que existe, na verdade, é fielmente retratado na sentença linhas acima transcrita, quando o Juízo Federal  nesta Comarca  asseverou que as Glebas XV e VII-B nada mais são do que “ comunhão de proprietários de imóveis vizinhos”. Descreveu-se, com exatidão, o que constituem os réus.

Some-se a isto o fechamento de ruas públicas , expediente do qual se valem para inibir o acesso a toda a população (sob o pretexto de promover segurança) que o resultado é iniludível: os demandados constituem aquilo que se convencionou chamar de condomínio fechado, ou loteamento irregular.

Essa figura – repelida pelo Direito, é bom que se diga – ganha exata definição nas palavras de Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho, constantemente citado no preciso parecer da Drª ANAÍZA HELENA MALHARDES MIRANDA. Oportuna a transcrição acerca do que consistem os loteamentos fechados:

É o termo que tem sido usado, com mais frequência, para diferenciar o parcelamento que se afasta do loteamento previsto na legislação, na medida em que as vias de circulação que cortam o empreendimento tem sua utilização destinadas apenas aos proprietários dos lotes.

A legislação federal não contempla essa modalidade de parcelamento do solo urbano, que, no entanto, é uma realidade cada vez mais presente nas cidades brasileiras, seja nos grandes centros urbanos, seja nas cidades do interior com vocação para o veraneio, estando de tal modo arraigada na sociedade que, às vezes, transmite-se a ideia equivocada de que tem previsão legal.Originam-se daí querelas, sem que haja uma legislação adequada para solucioná-las, permitindo, dentre outras distorções, a criação de praias, ruas e lagoas particulares.

Os moradores de tais localidades criam os serviços para manutenção dos espaços privatizados, confeccionando um regulamento da vida comunitária do loteamento, à semelhança do que ocorre com a convenção de condomínio no regime atual do Código Civil e da antiga Lei 4591/64. Esta convenção, todavia, não ingressa no registro imobiliário por falta de previsão legal. Para aumentar o aspecto de legalidade, é comum se efetuar o registro dessas convenções nos cartórios dos títulos e documentos, que não tem impedimento para aceitá-las, embora o façam somente para efeito de conservação do documento, na forma do art.127, VII da Lei 6015/73. Cria-se, todavia, a falsa impressão de que existe um condomínio legalmente instituído (apud Anexo V, fls.35-36 do parecer, os grifos são nossos).

Sem meias palavras: se os demandados são e devem ser catalogados como loteamentos fechados, há de ser destinado tratamento condizente com a roupagem jurídica, vedando-lhes pois a possibilidade de efetuar cobranças de cotas condominiais.

Do enquadramento de cada um dos demandados na qualidade de loteamentos fechados/condomínios de fato:

É irrecusável, como exposto à exaustão, que os demandados encontram-se ostentam o mesmo status jurídico. É chegado o momento apenas de indicar os elementos de prova que fazem concluir neste sentido.

O primeiro demandado, CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COMARY GLEBA 6, como se infere de fls.233 -255 do inquérito civil, arvora-se da qualidade de condomínio edilício em sua convenção, datada de janeiro de 2009, ao fazer expressa referência aos artigos 1.333 e seguintes do Código Civil, malgrado, na forma do esposado acima, originário de fracionamento de terra nua e sequer ostentar contrato de constituição em registro imobiliário.

Não é demais lembrar que a convenção em análise foi confeccionada posteriormente àquela cujo registro no Ofício Imobiliário foi cancelado por decisão judicial, juntamente com o registro da Comary 15 glebas, em sentença exarada no processo n° 1864/94 .

Situação parecida é experimentada pelo terceiro demandado, CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COMARY GLEBA 8-D, conquanto talvez esta se revele pouco mais inusitada, a começar pela análise da Convenção de Condomínio, datada do ano de 2004 ( cf. fls.377 e seguintes do IC)

Efetivamente, o terceiro demandado enuncia com eloquência estar sob a égide da Lei 4591/64. Sucede que não há notícia da constituição de condomínio tampouco de registro no Cartório Imobiliário, sendo forçoso pontuar que o registro anteriormente havido foi cancelado em onze de setembro de 2003, através de processo de n° 2002.061.008224-7, de sorte que a alusão a Lei de Condomínios e Incorporações só pode ser compreendida como expediente espúrio para disfarçar a manifesta ilegalidade, indisfarçável.

Impossível deixar de mencionar a perplexidade que se extrai do confronto do texto do primeiro e do segundo artigo da convenção. É que linhas após enunciar tratar-se de condomínio edilício (já que sob os auspícios da Lei 4591/64), a convenção revela que o condomínio foi idealizado desde seu início como condomínio pro indiviso, cujo intuito teria sido reforçado em 1993, não permitindo sequer concluir ao menos qual a tessitura normativa em que se pretende basear.

O sexto demandado, do mesmo modo, também se arvora da qualidade de condomínio edilício em sua convenção (fls.308/312), não ostentando contudo qualquer peculiaridade além das já esposadas em tópico próprio.

O segundo demandado (fls.258/273 do IC), por seu turno, utiliza até a presente data a convenção de 1968 como seu ato-regra, não sendo portanto igualmente necessário tecer muitas considerações, em adendo as já realizadas, acerca da pertinência da propositura da presente demanda em seu desfavor.

Por fim, quanto ao quarto e quinto demandados, a análise das convenções trazidas aos autos não permitem sequer definir se pretendem ser regidos pelas regras do condomínio pro indiviso ou edilício. Seja como for, é irrefutável que quaisquer deles não teria cabimento.

É inegável que o que os torna réus da presente demanda, em cumulação subjetiva de ações, consiste no fato de que, todos, a despeito de uma ou outra circunstância diferenciadora, se arvoram da qualidade de “condomínios”, mas por razões várias não se encaixam (e nem poderiam) em qualquer de suas modalidades.

IV. DA GUINADA JURISPRUDENCIAL: CONSOLIDAÇÃO ATUAL DO ENTENDIMENTO DE QUE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES OU CONGÊNERES NÃO PODEM COBRAR COMPULSORIAMENTE DESPESAS DE RATEIO:

Se hoje a vedação de cobrança de cotas em hipóteses de condomínios fechados (ou irregulares) é ponto comum nos Tribunais, nem sempre foi assim. Por dever de lealdade, deve-se pontuar a evolução histórica da questão ora ventilada até chegar ao presente momento, quando se verifica pacífica na jurisprudência a vedação quanto à cobrança compulsória em face de não associados.

Inicialmente, com base em uma realidade fática diversa da verificada atualmente, foi publicado, no ano de 2005 , o enunciado 79 da Súmula de Jurisprudência Predominante do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, dispondo o seguinte:

“Enunciado 79. Em respeito ao principio que veda o enriquecimento sem causa, as associações de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade de condições com os associados, que concorram para o custeio dos serviços por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos moradores da localidade.” 

Conquanto já fosse possível à época verificar conflito entre o referido entendimento e a Constituição Federal, não se vislumbrava a possibilidade de determinado morador contentar-se com a prestação – devida, diga-se – dos serviços públicos disponibilizados pelo Estado, firmando-se entendimento no sentido de que enriquecia-se ilicitamente aquele que decidisse não se associar ou, ao menos, não contribuir financeiramente com os gastos da Associação de Moradores local.

Esta realidade se transformou, sendo possível notar que o fechamento de ruas e conseqüente cobrança de contribuições financeiras por “associações” dominantes passou a constituir-se em prática comumente adotada para a formação e manutenção de grupos paramilitares (milícias) em locais abrangidos ou não de serviços públicos básicos.  Ademais, a própria população tem se mostrado cada vez mais consciente de seus direitos face ao ente estatal, passando a exigir a prestação dos serviços que lhe são devidos, em oposição à equivocada postura de aceitar a ineficácia gerencial do Estado através do custeio próprio de atividades eminentemente públicas (e, odiosamente, exigindo a mesma postura dos demais moradores vizinhos).

A própria jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, consciente desse novo momento histórico e social, mudou de entendimento sobre a questão do pagamento compulsório de “taxas condominiais” a Associações de Moradores. São exemplos dessa mudança:

“CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. Cobrança de contribuições em face de morador não associado. Impossibilidade. Garantia à liberdade de associação. Recentes julgados do STJ. Posicionamento adotado em face da impessoalidade da jurisdição. Recurso a que se nega seguimento.” 

“APELAÇÃO CÍVEL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. Cobrança de cotas condominiais. Entendimento sedimentado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça de que associação de moradores não tem autoridade para cobrar taxa condominial ou qualquer contribuição compulsória de quem não é associado. Associação autora que não conseguiu provar, sequer, a existência do condomínio. Sentença mantida. negado seguimento ao recurso, na forma do art. 557, caput, CPC.” 

DIREITO CONSTITUCIONAL E CIVIL. Ação de cobrança de taxa de serviços ajuizada por Associação de Moradores em face de proprietária de imóvel não associada. Sentença de procedência. Apelação.

1. Posicionamento consagrado no verbete sumular 79 deste tribunal superado por nova jurisprudência do Tribunal de Justiça, não havendo falar em obrigatoriedade de contribuição para proprietário de imóvel não associado, o que consoa com o direito fundamental de liberdade de associação (Constituição da Republica, art. 5.o, II e XX).

2. Ainda que o proprietário não associado venha, direta ou indiretamente, a se beneficiar de serviço prestado por associação de moradores, tal situação de fato não cria obrigação jurídica, eis ser insuscetível de violação a liberdade individual de contratar. Trata-se de obrigação meramente moral.

 3. Recurso ao qual se dá provimento na forma do art. 557, § 1o A, do CPC.” 

A mudança na jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, consagrando a superação do entendimento expresso no enunciado 79 de sua súmula, acompanha o entendimento pacífico dos Tribunais Superiores. Vejam-se arestos do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGENCIA. AGRAVO REGIMENTAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LOTEAMENTO FECHADO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. CONTRIBUIÇÃO. INEXIGIBILIDADE DE QUEM NÃO É ASSOCIADO. MATÉRIA PACÍFICA. FUNDAMENTO INATACADO. SÚMULAS N. 168 E 182-STJ.

I. ‘As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo’ (2a Seção, EREsp n. 444.931/SP, Rel. p/ acordão Min. Humberto Gomes de Barros, DJU de 01.02.2006). Incidência à espécie da Súmula n. 168/STJ.

II. A assertiva de que os julgados apontados divergentes são anteriores à pacificação do tema pelo Colegiado, fundamento da decisão agravada, não foi objeto do recurso, atraindo o óbice da Súmula n. 182-STJ, aplicada por analogia.

III. Agravo improvido.” 

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL – DIREITO DAS COISAS - CONDOMÍNIO - TAXA PARA MANUTENÇÃO - IMPOSIÇÃO DE OBRIGAÇÃO A NÃO -ASSOCIADO - IMPOSSIBILIDADE - RECURSO IMPROVIDO. 1. A agravante não trouxe qualquer subsídio capaz de alterar os fundamentos da decisão atacada. 2. Os proprietários que não integram a associação de moradores não estão obrigados ao pagamento compulsório de taxas condominiais ou outras contribuições. Precedentes. 3. Agravo regimental improvido. 

“CIVIL E PROCESSUAL. AGRAVO REGIMENTAL. ASSOCIAÇÃO CONSTITUÍDA POR MORADORES PARA DEFESA DE DIREITOS E PRESERVAÃO DE INTERESSES COMUNS. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES DE QUEM NÃO É AFILIADO. IMPOSSIBILIDADE.

I. A existência de mera associação congregando moradores com o objetivo de defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional não possui o caráter de condomínio, pelo que não é possível exigir de quem não seja associado o pagamento de taxas de manutenção ou melhoria.

II. Matéria pacificada no âmbito da e. 2a Seção (EREsp n. 44.931/SP, Rel. p/ acórdão Min. Fernando Gonçalves, por maioria, DJU de 01.02.2006).

III. Agravo regimental improvido.” 

O Supremo Tribunal Federal, na mesma linha de entendimento, rechaçou o entendimento outrora preconizado, expressando a impossibilidade de exigência de contribuições por associações de moradores sobre não filiados, sob pena de se violar o direito fundamental à liberdade de associação:

“ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – MENSALIDADE – AUSÊNCIA DE ADESÃO. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade – artigo 5o, incisos II e XX, da Constituição Federal.” 

Vale aqui destacar trecho do voto do Ministro Marco Aurélio Mello no RE 432.106/RJ:

“Colho da Constituição Federal que ninguém está compelido a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Embora o preceito se refira a obrigação de fazer, a concretude que lhe é própria apanha, também, obrigação de dar. Esta, ou bem se submete à manifestação de vontade, ou à previsão em lei.

Mais do que isso, a título de evitar o que se apontou como enriquecimento sem causa, esvaziou-se a regra do inciso XX do artigo 5o do Diploma Maior, a revelar que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado. A garantia constitucional alcança não só a associação sob o ângulo formal como também tudo que resulte desse fenômeno e, iniludivelmente, a satisfação de mensalidades ou de outra parcela, seja qual for a periodicidade, à associação pressupõe a vontade livre e espontânea do cidadão em associar-se.” 

Exatamente nesta esteira, restando consolidado o entendimento de que resta inconstitucional e, portanto, configuradora de ato ilícito, a cobrança compulsória por Associações de Moradores em face de não associados, a conduta da ré deve ser urgentemente combatida.

V. DA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. DA SUSPENSÃO DO ANDAMENTO DAS AÇÕES E EXECUÇÕES INDIVIDUAIS.

Encontram-se, ainda, presentes na presente demanda, os requisitos para o deferimento de medida liminar, consistente na antecipação de tutela para obrigar as rés a absterem-se de realizar qualquer cobrança de contribuição associativa ou de qualquer título a indivíduos que não tenham a elas se filiado.

O fumus boni iuris encontra-se plenamente demonstrado por inúmeras razões: i) não se trata de condomínio, mas de mera associação de moradores, sem qualquer relação de co-propriedade entre os associados e moradores adjacentes; ii) exigir que não associados contribuam financeiramente para a existência de determinada associação seria colocar por terra o direito constitucional de livre associar-se; e iii) como demonstrado, a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, Superior Tribunal de Justiça e Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro é pacífica no sentido de que é vedada a cobrança compulsória em face de não associados.

O periculum in mora decorre da necessidade de fazer cessar os graves constrangimentos que passam os moradores não associados diante dos inúmeros boletos de cobrança expedidos pela ré, bem como diante das diversas ações de cobrança propostas também em face daqueles que, por qualquer razão, não quiseram de associar.

Por conta dos fundamentos acima expostos, ressalta-se igualmente imperioso seja suspenso o andamento de todas e quaisquer ações e execuções judicialmente movidas em desfavor do moradores não associados, que tenham por causa petendi a cobrança de cota condominial.

A possibilidade de tal provimento liminar é manifesta, que decorre do microssistema jurídico a tutela coletiva, mormente do que dispõe o art.94 do Código de Defesa do Consumidor, a evidenciar a prejudicialidade havida entre o resultado final da demanda individual e os rumos decididos na ação civil pública.

O Superior Tribunal de Justiça reconhece a conveniência de provimento nos moldes do que aqui se propugna: 

RECURSO REPETITIVO. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO COLETIVA. MACRO-LIDE. CORREÇÃO DE SALDOS DE CADERNETAS DE POUPANÇA.

SUSTAÇÃO DE ANDAMENTO DE AÇÕES INDIVIDUAIS. POSSIBILIDADE.

1.- Ajuizada ação coletiva atinente a macro-lide geradora de processos multitudinários, suspendem-se as ações individuais, no aguardo do julgamento da ação coletiva.

2.- Entendimento que não nega vigência aos aos arts. 51, IV e § 1º, 103 e 104 do Código de Defesa do Consumidor; 122 e 166 do Código Civil; e 2º e 6º do Código de Processo Civil, com os quais se harmoniza, atualizando-lhes a interpretação extraída da potencialidade desses dispositivos legais ante a diretriz legal resultante do disposto no art. 543-C do Código de Processo Civil, com a redação dada pela Lei dos Recursos Repetitivos (Lei n. 11.672, de 8.5.2008).

3.- Recurso Especial improvido.

(REsp 1110549/RS, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/10/2009, DJe 14/12/2009)

VI. PEDIDO:

Diante do exposto, requer o Parquet:

1. A citação dos réus, para, querendo, no prazo legal, contestarem a presente pretensão, sob pena de decretação da revelia.

2. Seja determinado, liminarmente, aos réus, que se abstenham de realizar qualquer cobrança associativa, judicial ou extrajudicialmente, em face de não associados, bem como a suspensão de todo e qualquer processo (de conhecimento ou execução) versando sobre contribuições associativas devidas por não associados, sob pena de multa de R$ 10.000,00 (dez mil reais) por ato de descumprimento. 

3. Seja julgada procedente a presente pretensão, com a prolação de decisão de natureza mandamental e cominatória de obrigação de não fazer, determinando-se aos réus que não promovam qualquer cobrança associativa em face de não associados, seja judicial ou extrajudicialmente, sob pena de multa de R$ 10.000,00 (dez mil reais) por descumprimento.

Protesta, ainda, pela produção de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente os de natureza documental.

Dá-se à causa o valor de R$ 1.000,00 ( hum mil reais), em razão do valor inestimável da presente.

Teresópolis, 2 de julho de 2012.

SILVIO FERREIRA DE CARVALHO NETO

Promotor de Justiça-Matrícula 4339

Documentos que instruem a petição inicial: 

I) Seis contrafés, a servirem os réus;

II) Três volumes autuados e numerados de inquérito civil como autos principais;

III) Quatro anexos: Anexo I: com dois volumes; Anexo II: com dois volumes; Anexo III, com um volume; Anexo IV, com três volumes; Anexo V, com um volume.