MAIS UMA IMPORTANTE VITORIA DA LEGALIDADE E DA JUSTIÇA !!!!
---------- Mensagem encaminhada ----------
De: Carlos
Data: 21 de março de 2017 22:33
Assunto: Re: FINALMENTE OS DESEMBARGADORES DO TJ RJ CANCELARAM A SUMULA 79
Para: VITIMAS FALSOS CONDOMINIOS <vitimas.falsos.condominios@
FONTE : FOLHA DE ALPHAVILLE
---------- Mensagem encaminhada ----------
De: Carlos
Data: 21 de março de 2017 22:33
Assunto: Re: FINALMENTE OS DESEMBARGADORES DO TJ RJ CANCELARAM A SUMULA 79
Para: VITIMAS FALSOS CONDOMINIOS <vitimas.falsos.condominios@
FONTE : FOLHA DE ALPHAVILLE
Vejam a recente decisão da juíza da 4a VC de barueri/sp:
Uma decisão da juíza da 4ª Vara Cível de Barueri, Dra. Renata Bitterncourt Couto da Costa, deve modificar a relação entre os moradores e os residenciais em Alphaville. Julgando um caso de um residente condenado por não pagamento das taxas do seu residencial, que levou ao pedido de penhora do imóvel, a juíza ressaltou a ilegalidade da aplicação, por se tratar da cobrança de taxas associativas e não condominiais.
Em sua decisão no processo número 0019340-71.2010.8.26.0068, a juíza argumenta que a taxa de pagamento do condomínio é uma obrigação que está atrelada ao imóvel, então é responsabilidade do morador o pagamento do condomínio para poder usufruir desse imóvel. Por outro lado, a taxa de associação cobrada pelos residenciais em Alphaville não tem essa característica de depender do imóvel e, portanto, não é legal colocar o imóvel como garantia desse pagamento.
O advogado responsável por essa ação, Dr. Marco Aurélio Alves Barbosa, explica que existe uma diferença jurídica entre uma associação e um condomínio e ressalta que todos os residenciais mais antigos de Alphaville são associações.
“O entendimento jurídico da Dra. Renata, foi que pelo fato do residencial se tratar de uma associação e não de um condomínio, não é possível executar o processo de penhora. A diferença prática é que a associação tem fins privados, mas usa do patrimônio público. Tanto é que existe o serviço de coleta de lixo e também outras atividades da prefeitura dentro do residencial. Por outro lado, um condomínio conta com terreno próprio e oferece todos os serviços de maneira privada, fazendo com que seja permitida essa ação de penhora, caso não haja o pagamento das taxas cobradas”, explicou.
Dr. Marco Aurélio explica que esse é um processo antigo que começou ainda em 2010 e que esse recurso era a última defesa do morador, que inclusive já tinha tido o imóvel avaliado para leilão. “Tentamos entrar em acordo com o residencial, parcelando o pagamento dessas taxas em várias vezes, porém o departamento jurídico recusou todas as nossas ofertas, restando apenas esse recurso final”, conclui.
Em sua decisão no processo número 0019340-71.2010.8.26.0068, a juíza argumenta que a taxa de pagamento do condomínio é uma obrigação que está atrelada ao imóvel, então é responsabilidade do morador o pagamento do condomínio para poder usufruir desse imóvel. Por outro lado, a taxa de associação cobrada pelos residenciais em Alphaville não tem essa característica de depender do imóvel e, portanto, não é legal colocar o imóvel como garantia desse pagamento.
O advogado responsável por essa ação, Dr. Marco Aurélio Alves Barbosa, explica que existe uma diferença jurídica entre uma associação e um condomínio e ressalta que todos os residenciais mais antigos de Alphaville são associações.
“O entendimento jurídico da Dra. Renata, foi que pelo fato do residencial se tratar de uma associação e não de um condomínio, não é possível executar o processo de penhora. A diferença prática é que a associação tem fins privados, mas usa do patrimônio público. Tanto é que existe o serviço de coleta de lixo e também outras atividades da prefeitura dentro do residencial. Por outro lado, um condomínio conta com terreno próprio e oferece todos os serviços de maneira privada, fazendo com que seja permitida essa ação de penhora, caso não haja o pagamento das taxas cobradas”, explicou.
Dr. Marco Aurélio explica que esse é um processo antigo que começou ainda em 2010 e que esse recurso era a última defesa do morador, que inclusive já tinha tido o imóvel avaliado para leilão. “Tentamos entrar em acordo com o residencial, parcelando o pagamento dessas taxas em várias vezes, porém o departamento jurídico recusou todas as nossas ofertas, restando apenas esse recurso final”, conclui.
Atenciosamente,
Carlos
decisão na integra :
decisão na integra :
"Vistos.Cuida-se de fase de cumprimento de sentença, mais precisamente execução do sentença que condenou os réus ao pagamento das taxas associativas em atraso.Ao que interessa, logo após o julgamento da ação de cobrança e iniciada a fase de cumprimento da sentença foi realizada a penhora do imóvel situado no interior do loteamento onde a autora exerce suas atividades. Foi então celebrado acordo, com suspensão da execução, a qual teve seu curso retomado por força do descumprimento de suas avenças. O imóvel foi avaliado, mas não chegou a ser levado a leilão, porque as partes compuseram um acordo sobre o débito, o qual não foi integralmente cumprido, ensejando o prosseguimento do feito.Insurgem-se os devedores (fls. contra o prosseguimento da execução com excussão do imóvel que serve de residência, alegando sua impenhorabilidade. Destacaram que a dívida refere-se a taxa de associação, daí porque não aplica a exceção à impenhorabilidade do bem de família aplicável a taxas condominiais. Sustentaram, ainda, que a medida viola a dignidade da pessoa humana.Houve manifestação da credora às fls. 318/327, pugnando pela manutenção da penhora e prosseguimento da execução com praceamento do bem, aduzindo que a dívida é propter rem, deste modo não sendo atingido pela impenhorabilidade do bem de família o imóvel penhorado.É a síntese do necessárioPasso a decidir.Cuida-se de impugnação à penhora baseada em violação a matéria de ordem pública. Pretendem os devedores ver levantada a penhora sobre o imóvel por força da proteção legal de impenhorabilidade do bem de família.O acordo inadimplido que fundamenta a execução tem por objeto taxas de associação vencidas e inadimplidas. A taxa de associação constitui direito pessoal desprovido de natureza propter rem e, ao contrário do sustentado pela exequente, não se equiparam à obrigação condominial e não constituem direito real. Na lição de Carlos Roberto Gonçalves: "obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa por força de um determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa" (in Direito Civil Brasileiro, vol. II, 3ª edição, 2007, p. 11). Segundo CARLOS ROBERTO GONÇALVES ('in' Direito Civil Brasileiro, vol. II, 3ª Ed, Saraiva, p. 11): 'Obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa por força de um determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa'. ANTUNES VARELA, em sua conceituada obra Direito das Obrigações, vol. I, p. 45: '...há uma obrigação dessa espécie sempre que o dever de prestar vincule quem for titular de um direito sobre determinada coisa, sendo a prestação imposta precisamente por causa dessa titularidade da coisa'. Em princípio referida obrigação é definida por Lei. As Associações de Moradores insistem na equiparação das taxas de associados com taxas condominais, o que, no entanto, não é possível do generalizado.A questão foi muito bem analisada no acórdão que julgou o AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 630.519 - SP (2014/0319556-4) RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, com a seguinte ementa:"AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. DÉBITO DECORRENTE DA VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DESCARACTERIZAÇÃO CARÁTER PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. AGRAVO IMPRÓVIDO".No corpo do acórdão há explicitação das razões que impedem a equiparação do proprietário de lote em loteamento do condômino e daí a diferença entre a natureza da taxa de associação e a taxa condominial, esta propter rem, ligada ao imóvel. Segue transcrição:Reputa-se como imprópria a assertiva da recorrente em assemelhar a natureza do crédito em analogia à consequência da inadimplência de taxa condominiais regidas pela Lei 4.591/64 e Código Civil (arts. 1.324 e seguintes). Necessário observar que o fundamento da obrigação propter rem no caso do condomínio edilício é o fato de o condômino ser coproprietário das áreas comuns e do solo. E, sendo coproprietário (condômino), tem obrigação de arcar, na proporção de sua parte, com as despesas de conservação da coisa comum na medida das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1.336, inc. I, CC). Daí a previsão no Código Civil da possibilidade de se estabelecer diferenciações para a taxa condominial de cada unidade autônoma, de acordo com a sua área. A ideia é de que, dada uma área maior, caberia também uma fração ideal maior sobre o solo e sobre as áreas comuns, como se observa pelo art. 1.332 que prevê, em seu inciso I, que a convenção condominial deve descrever e individualizar as unidades autônomas (incluindo a sua área) e, logo em seguida, no inciso II, possibilita que se determine a fração ideal atribuída a cada unidade relativamente ao terreno e partes comuns. E o art. 1.334 vem arrematar o assunto, estabelecendo que a convenção condominial deva prever a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. Entretanto, no caso de loteamento fechado ou 'condomínio de fato', que não conta com previsão legal específica, vigoram ainda as regras do loteamento comum (Lei n. 6.766/79). Havendo lacunas, possível a aplicação por analogia do regime do condomínio edilício, porém de forma restrita, de modo a não imputar ao proprietário de lotes desvantagens se comparado com um condômino. Nesse sentido, de acordo com a Lei n. 6.766/79, o proprietário de lote não é coproprietário das áreas comuns e das vias internas. Elas são de titularidade do Município, autorizado apenas o fechamento por meio de uma modalidade de contrato administrativo denominado 'cessão de uso exclusivo do solo'. Note-se, cessão de uso e não transferência do domínio. Se os proprietários de lotes em loteamentos fechados não são coproprietários das áreas comuns e dos logradouros, a obrigação de arcar com as taxas de associado não tem fundamento no dever do condômino de arcar com as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais. Desta forma, inviável a analogia com o art. 1.336, I, do Código Civil porque não há fração ideal. O proprietário de lote tem a propriedade apenas do seu próprio lote. E, mesmo no caso do condomínio edilício, não basta a simples copropriedade das áreas comuns para caracterizar a obrigação propter rem. São necessárias mais duas formalidades, quais sejam, aquelas previstas nos artigos 1.333 e seu parágrafo único, do Código Civil: a- necessidade de aprovação da convenção que institui o condomínio edilício pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais. Aí sim, ela 'se torna obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção' (nas palavras do texto legal). E, b- para ser oponível contra terceiros, deve ainda ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Situações estas, veja-se bem, não evidenciadas pela recorrente, motivo pelo qual lhe refoge razão em querer parelhar a natureza executiva das taxas do Condomínio Edilício com as devidas por proprietários de lotes regidas pela Lei n. 6.766/79. Em suma, por todas as razões acima expostas conclui-se que não se pode simplesmente equiparar as taxas de associado com as despesas condominiais e, consequentemente, não podem ser caracterizadas como obrigações 'propter rem', seja porque: a) Na hipótese, a condenação decorre da vedação ao enriquecimento sem causa, fundando-se o presente título extrajudicial exigido em obrigação de natureza pessoal; b) Como no loteamento fechado o proprietário de lote não é coproprietário das áreas comuns e dos logradouros, não se aplica o art. 1.366, inciso I, do Código Civil, de modo que o fundamento para a condenação do não associado só pode ser mesmo o princípio que veda o enriquecimento sem causa e não o dever de contribuir com a manutenção da coisa comum, ínsito ao condomínio; não sendo possível, portanto, analogia com tal dispositivo; c) Inviável de se atender no loteamento fechado os requisitos do art. 1.333 caput e parágrafos do Código Civil, que conferem caráter propter rem à obrigação do condômino de arcar com as taxas condominiais. Se são exigidas tais formalidades para o condomínio, devem ser também para o loteamento. Na falta de previsão legal específica, a melhor orientação é de interpretação restritiva do Código Civil e Lei 4.591/64 no que tangem ao condomínio, aplicando-se os mesmo ônus ao loteamento fechado sob pena de tratamento desigual entre o proprietário de lote e o condômino'. (...)Assim, descaracterizado o caráter propter rem da obrigação referente à taxa de manutenção criada por associação de moradores, não deve esta ser equiparada à despesa condominial, o que em última análise afasta sua inclusão na exceção a impenhorabilidade ao bem de família.A questão já esta pacífica no E. STJ:AGRAVO REGIMENTAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÃO DE MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO. INADIMPLÊNCIA. CONDENAÇÃO A PAGAMENTO. EXECUÇÃO. PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA. IMPROVIMENTO. 1.- Na esteira da jurisprudência desta Corte, as contribuições criadas por Associações de Moradores não podem ser equiparadas, para fins e efeitos de direito, a despesas condominiais, não sendo devido, portanto, por morador que não participa da Associação, o recolhimento dessa verba. Sendo pessoal o direito, e não tendo a dívida natureza 'propter rem', é irregular a sua equiparação a despesas condominiais, mesmo para os fins da Lei 8.009/90 (REsp 1.324.107/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/11/2012, DJe 21/11/2012). 2.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no REsp n. 1374805/SP, Relator o Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 25/6/2013, DJe 1/8/2013.) grifei.A questão foi controvertida e objeto de muita divergência, até que consolidado o entendimento pelo E.STJ, que classifica a obrigação como pessoal e não real, portanto, sem ligação direta com o imóvel.Sendo obrigação pessoal, não se subsume a exceção a impenhorabilidade do bem de família disposta no artigo 3º, IV, da Lei 8.009/90.Como cediço, as disposições de restritivas de direitos devem ser interpretadas restritivamente, impedindo ampliações com insistem as associações de moradores.Assim, não se encaixando na exceção à impenhorabilidade do bem de família e considerando que no imóvel residem os executados, onde estabeleceram sua residência, de rigor o cancelamento da penhora.Assim, determino o levantamento da penhora, com comunicação ao CRI via ARISP ou, se inviável o recurso ao sistema para essa finalidade, por meio da expedição de ofício determinando seja averbado o cancelamento da penhora.Diante do quanto acima decidido, manifeste o credor em termos de prosseguimento e no silêncio, arquivem-se os autos.Intime-se."
