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terça-feira, 3 de junho de 2014

TJ SP - CAMPINAS - IDOSA LIVRE DAS COBRANÇAS DE FALSOS CONDOMINIOS

A COISA ESTA MUDANDO !!!!
PARABÉNS EXMO. JUIZ DR. RICARDO HOFFMANN !!!!
por assegurar a IDOSOS o direito de propriedade 
de liberdade e de viver em paz em suas casas próprias, com dignidade, liberdade e protegidos contra as cobranças ilegais impostas pelas "associações de falsos condomínios" 
 a proliferação de falsos condominios é pior que MENSALÃO 
escandalo de PETROBRAS - PASADENA 
e não tem precedentes no DIREITO MODERNO


"BOLSÃO RESIDENCIAL NÃO É CONDOMINIO" 



0005479-69.2013.8.26.0114 
Classe: Procedimento Ordinário
Assunto: Despesas Condominiais
Magistrado: Ricardo Hoffmann
Comarca: Campinas
Foro: Foro de Campinas
Vara: 3ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 19/11/2013
SENTENÇA Processo nº:0005479-69.2013.8.26.0114 
Classe - Assunto
Procedimento Ordinário - Despesas Condominiais 

Requerente: Obdulia Exposito Burger 

Requerido:Associação do Residencial José de Campos Salles 
Prioridade Idoso Justiça Gratuita 

CONCLUSÃO Em 19 de novembro de 2013 , faço estes autos conclusos ao Exmo(a). Sr(a). Dr(a)., MM. Juiz de Direito abaixo designado da 3ª Vara Cível da Comarca de Campinas. Eu, ________, (escr.) subscr. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Ricardo Hoffmann Vistos. 

OBDULIA EXPOSITO BURGER, qualificada nos autos, propõe AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDAE DE DÉBITO em face de ASSOCIAÇÃO DO RESIDENCIAL JOSÉ DE CAMPOS SALLES, afirmando que é proprietária do imóvel localizado na rua José de Campos Sales, nº 949, no Jardim Paraíso, nesta cidade, há mais de 30 anos. 

Narra que foi criada a associação de moradores, formalizando-se concessão de uso de parte da rua José de Campos Sales, mediante a celebração de termo de permissão. Pondera que se estabeleceu uma taxa associativa mensal, mas diz que não está obrigado ao seu pagamento, porque não se associou. 

Diz que as cobranças são indevidas e pede a declaração de inexigibilidade de todos os débitos que lhe são imputados a título de taxas associativas e demais despesas relacionadas à associação em questão. 

Citada, a ré contesta, invocando carência de ação. Diz que a Associação foi regularmente criada e presta serviços a todos os proprietários, inclusive à autora, de modo que deve arcar com a contraprestação, independentemente de adesão expressa. Diz que o marido da autora esteve presente em a assembleia que instituiu a Associação
Em reconvenção, Associação busca a condenação da autora-reconvinda ao pagamento das prestações condominiais vencidas. 
A autora-reconvinda contesta a reconvenção, sob o mesmo fundamento da ação que propôs. 
É o relatório, fundamento e decido. 
A questão comporta julgamento antecipado, porque não há necessidade de produção de outras provas. Rejeito a preliminar de carência de ação por falta de interesse processual. 
O interesse processual não pode ser confundido com a possibilidade de sucesso ou de insucesso da demanda. 
É condição da ação, e não questão alusiva ao seu mérito. Como bem esclarecem Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery: ?Trata-se do interesse processual, condição da ação, e não do interesse de direito material, que respeita ao mérito.? (Arruda Alvim, Trat., I, 323). 
O interesse processual se consubstancia na necessidade de o autor vir a juízo e na utilidade que o provimento jurisdicional poderá lhe proporcionar.? (in Código de Processo Civil Comentado e legislação processual civil extravagante em vigor; 2002, 6ª ed., São Paulo, RT, P. 256, nota 6 ao art. 3º). 
No caso em apreço, tal binômio está presente, pois a autora-reconvinda necessitou vir a juízo para pleitear a tutela ao seu hipotético direito e, ademais, utilizou-se da via adequada para tal fim. 
O pedido formulado por OBDULIA procede e, por outro lado, improcede o pedido efetivado em a reconvenção.Trata-se de Associação de moradores, constituída posteriormente à aquisição da propriedade pela autora-reconvinda. Não consta que a autora-reconvinda tenha se associado à ré-reconvinte. 

Nesse caso, "ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado" (artigo 5º, XX da CF). 

O pagamento anterior de contribuições associativas assim ocorreu por mera liberalidade, não sendo hábil a torná-la associada. 

O fato de o marido da autora ter participado da Assembleia não faz dela (autora) uma associada. 

É cediço que são causas eficientes das obrigações a lei, o contrato, a declaração unilateral de vontade, o ato ilícito e o enriquecimento sem causa (R. Limongi França, Manual de Direito Civil. Vol. 4, tomo I, 2ª ed., p. 37,Revista dos Tribunais, 1976). 

No caso em exame, não existe vínculo jurídico entre as partes que torne obrigatório à autora-reconvinda o pagamento das taxas condominiais que lhe são mensalmente cobradas. 

Não há que se falar em enriquecimento sem causa se os serviços estão sendo prestados sem a solicitação prévia da parte autora e sem que esta a eles tenha aderido de qualquer modo (até porque o imóvel já era de sua propriedade antes mesmo da instituição e criação da Associação). 

Assim tem entendido o e. TJSP, em recentes julgados: 

Ementa: 
COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DESPESAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. RÉUS NÃO ASSOCIADOS. ARTIGO 5º, INCISO XX, CONSTITUIÇÃO FEDERAL. INADMISSIBILIDADE DA COBRANÇA. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO NÃO PROVIDO. 
Ação de cobrança promovida por associação de proprietários de imóveis, julgada improcedente. Preliminar. Cerceamento de defesa. Afastamento. Rejeição. Preliminar de intempestividade do recurso interposto pela autora. Inocorrência. Os embargos de declaração interrompem o prazo para a interposição de outros recursos, por qualquer das partes. A interrupção do prazo se dá pela mera interposição do recurso, sendo irrelevante o preenchimento ou não dos requisitos de admissibilidade. Rejeição. Mérito. Prevalência do princípio estatuído no artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal: "Ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado". A pretensão da autora equivale à associação compulsória, fato que é vedado pela Constituição Federal. Não há exceção a essa regra. Proprietário do lote que não é obrigado a concorrer para o custeio de serviços prestados por associação de moradores, se não os solicitou e não se associou. Sentença devidamente fundamentada. Motivação da sentença adotada como fundamentação do julgamento em segundo grau. Preliminares rejeitadas. Recurso não provido. 9110439-13.2009.8.26.0000 Apelação Relator(a): Edson Luiz de Queiroz Comarca: Guarujá Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 06/11/2013 Data de registro: 08/11/2013 Outros números: 6800494800. 


Ementa: 

LOTEAMENTO FECHADO Ressalva de que o prazo prescricional a incidir na espécie é o decenal - Art. 205 do CC/2002 - Decurso não verificado Inobstante não consumada a prescrição, a pretensão de cobrança dos valores descritos na inicial não encontra respaldo - 
Autora que não se enquadra nas definições de condomínio atípico, instituído nos termos do art. 8º da Lei 4.591, de 16.12.64 - 
Ausente prova de ser a ré associada 
Impossibilidade de rateio entre proprietários não associados 
Precedentes do STJ e do STF 
Inexistente, ademais, prova de que a obrigação de pagar contribuição a título de conservação conste da matrícula do lote da ré Ausência até mesmo de simples cópia do contrato de aquisição do imóvel firmado pela ré ou de qualquer outro contrato referente ao mesmo lote e anterior àquele firmado por ela, a ensejar a incidência do art. 29 da Lei 6.766/79 - Ação improcedente - Recurso improvido, alterada em parte a fundamentação da sentença. 0012575-72.2008.8.26.0127 Apelação Relator(a): Paulo Eduardo Razuk Comarca: Carapicuíba Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 22/10/2013 Data de registro: 01/11/2013 Outros números: 125757220088260127 

Ementa:

associação de moradores loteamento cobrança de taxa a proprietário que não é associado impossibilidade - precedentes do colendo supremo tribunal federal, superior tribunal de justiça e deste tribunal fotografias que demonstram a não prestação de serviços loteamento com acesso livre a pedestres e áreas comuns mantidas pelo poder público improcedência da cobrança que se impõe inversão das verbas de sucumbência - recurso provido 0034166-59.2012.8.26.0577 Apelação Relator(a): A.C.Mathias Coltro Comarca: São José dos Campos Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 23/10/2013 Data de registro: 26/10/2013 Outros números: 341665920128260577. 

O e. Superior Tribunal de Justiça deixou assentado que a taxa de manutenção de associação de moradores não pode ser imposta a quem não é associado nem aderiu à instituição do encargo, senão vejamos: 

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. AGRAVO REGIMENTAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LOTEAMENTO FECHADO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. CONTRIBUIÇÃO. INEXIGIBILIDADE DE QUEM NÃO É ASSOCIADO. MATÉRIA PACÍFICA. FUNDAMENTO INATACADO. SÚMULAS N. 168 E 182-STJ. I. "As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo" (2ª Seção, EREsp n. 444.931/SP, Rel. p/ acórdão Min. Humberto Gomes de Barros, DJU de 01.02.2006). Incidência à espécie da Súmula n. 168/STJ. II. A assertiva de que os julgados apontados divergentes são anteriores à pacificação do tema pelo Colegiado, fundamento da decisão agravada, não foi objeto do recurso, atraindo o óbice da Súmula n. 182-STJ, aplicada por analogia. III. Agravo improvido (AgRg nos EREsp 1034349 / SP, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, j. 27.05.2009).

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO. IMPOSIÇÃO A QUEM NÃO É ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.? (STJ EREsp 444931/SP Rel. Min. Fernando Gonçalves 2ª Seção DJ 01.02.2006 p. 427). 

CIVIL. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÃO POR SERVIÇOS PRESTADOS. O proprietário de lote não está obrigado a concorrer para o custeio de serviços prestados por associação de moradores, se não os solicitou. Recurso especial conhecido e provido.? (STJ REsp 444931/SP Rel. Min. Ari Pargendler 3ª Turma - DJ 06.10.2003 p. 269). 

CONDOMÍNIO. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTEAMENTO. INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO. A associação autora qualifica-se, ela própria, como sociedade civil, sem fins lucrativos, não tendo, portanto, nenhuma autoridade para cobrar taxa condominial, nem, muito menos, contribuição compulsória alguma, inexistindo, pois, qualquer violação ao art. 3º do DEL 271/1967.? (STJ - REsp 78460/RJ Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito 3ª Turma - DJ 30.06.1997 p. 31024). 

O próprio e. Supremo Tribunal Federal, por ocasião do julgamento do Recurso Extraordinário de n.º 432106/ RJ, de Relatoria do Ministro Marco Aurélio Mello, assim decidiu: "ASSOCIAÇÃO DE MORADORES MENSALIDADE AUSÊNCIA DE ADESÃO Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido - Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade". 

Portanto, apesar do entendimento anterior deste juízo, no mesmo sentido da tese da ora ré-reconvinte, curvo-me doravante ao que vêm entendendo os Tribunais Superiores, especialmente o e. STJ, consoante ementas acima transcritas. 

Importante salientar, no caso em análise, que a aquisição do imóvel ocorreu antes da instituição da Associação de Moradores, de modo que a autora-reconvinda desconhecia a possibilidade de sua criação e não pode ser forçada a ela aderir. 

Acerca do tema, trago à colação julgado da 8a Câmara do e. TJSP, extraído dos autos da Apelação Cível n. 0104556-15.2007, que tem como Relator o eminente Desembargador LUIZ AMBRA, conforme segue: 

"COBRANÇA - TAXA DE CONTRIBUÇÃO ASSOCIATIVA - LOTEAMENTO - Cobrança por associação do tipo Sociedade Amigos relativamente a despesas mensais de loteamento fechado - Validade da exigência, segundo a jurisprudência dominante do STJ, somente para os proprietários das unidades adquiridas após a formação da associação - Aquisição do lote pelo demandado anterior à constituição da sociedade civil - Obrigatoriedade a que não se sujeita o réu - Cobrança indevida - Recurso provido." 

Extraem-se desse mesmo bem fundamentado aresto, as seguintes considerações que aqui possuem inteira pertinência, a saber :

"Mais recentemente, todavia, o Superior Tribunal de Justiça teria estabelecido um meio termo, formulando distinção. Quer dizer, compelido ao pagamento das despesas associativas mensais, somente poderá ser o proprietário - quando delas discorde, não queira voluntariamente se associar ? que já o fosse antes da criação da sociedade. 

Nesse hipótese é que poderá deixar de a ela aderir. A propósito, relatado pelo Ministro Ari Pargendler, o Recurso Especial n°444.932-SP (2002/0067871-2), da 3ª Turma, julgado em 12.08.2003. 

Havendo declaração de voto do Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, que bem resume a situação: 'Senhor Presidente, acompanho o eminente Ministro Ari Pargendler, o qual foi muito preciso, como de hábito, ao indicar que, no caso, não tem fundamento a cobrança, porque a parte recorrente adquiriu o seu lote em loteamento aberto sem a existência de qualquer associação: nessa medida, de acordo com precedente desta própria Terceira Turma, não é possível impor-se-lhe a cobrança de taxa à guisa de condomínio.

'Nos embargos de divergência a esse acórdão, julgados em 26.10.2005 (relator Ministro Fernando Gonçalves), o principio veio a ser reafirmado: 'As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.' 

Havia divergência a respeito, fundada em anterior voto do Ministro Ruy Rosado de Aguiar (Recurso Especial 261.892/SP), ali referido. Segundo o qual, tal como nos precedentes de início citados (arestos do Tribunal de Justiça deste Estado), 'Deve contribuir para as despesas comuns o proprietário de imóvel integrante de loteamento administrado por entidade que presta diversos serviços no interesse da comunidade (distribuição de água, conservação de calçamento, portaria, segurança, etc), sob pena de enriquecimento injusto. A propósito, ainda, da Ministra Nancy Andrighi o AgRg no Recurso Especial n° 490.419-SP (2003/0007665-8), j . em 10.06.03, pela 3a Turma: 'O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, moradores constituíram sociedade para prestação de serviço conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o correspondente ao rateio das despesas dai decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes.' 

Agora, entretanto, se teria chegado a uma situação de compromisso. No precedente anterior, onde declarara voto, havendo dúvida sobre a exata situação de fato; circunstância que o Ministro Carlos Alberto Direito, com propriedade, acentuou: 'Entendo que os paradigmas não revestem a mesma hipótese de fato. 

A circunstância de ser oriunda da mesma associação, do mesmo loteamento, não repercute, porque, nesse caso da Terceira Turma, que é o acórdão embargado, fiz questão de destacar, expressamente, no meu voto, como o eminente advogado da parte embargada salientou, que o autor da ação estava cobrando taxa, dita condominial, de uma pessoa que era proprietária de uma área e que não participava da associação, porque, segundo informações dos autos, a associação se formou posteriormente: ele já era proprietário da gleba. Ora, até por um princípio constitucional, se uma associação civil é constituída e a pessoa dela não participa porque já tinha a propriedade anterior, não se pode compeli-la a participar, pelo princípio da liberdade de associação.' No mesmo sentido o REsp 623.274/RJ (Recurso Especial n° 2004/0007642-4; 3a Turma, rei. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j . 07.05.2007, DJU 18.06.2007, p. 254). 

Com a expressa adesão dos Ministros Nancy Andrighi, Castro Filho, Humberto Gomes de Barros e Ari Pargendler: 'Loteamento. Associação de moradores, de taxa condominial Precedentes da Corte.?. 

Pois bem, se é ilegal a cobrança da taxa condominial no caso em julgamento, por certo que improcede a cobrança levada a efeito em reconvenção. 

Posto isso, acolho o pedido de OBDULIA EXPOSITO BURGER em face de ASSOCIAÇÃO DO RESIDENCIAL JOSÉ DE CAMPOS SALLES, nestes autos de AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO, declarando resolvido o mérito do processo, à luz do disposto no artigo 269, I do CPC, assim o fazendo para o fim de declarar a inexigibilidade de todos os débitos imputados à autora-reconvinda pela ré-reconvinte, notadamente as taxas associativas e demais despesas relacionadas à associação de moradores em referência. 

Por outro lado, rejeito a reconvenção efetivada porASSOCIAÇÃO DO RESIDENCIAL JOSÉ DE CAMPOS SALLES em face de OBDULIA EXPOSITO BURGER. Por ter sucumbido na ação e na reconvenção, condeno a ré-reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais em ambas as ações ? com correção monetária pelos índices da tabela prática para cálculo de atualização de débitos judiciais do e. TJSP, a contar dos respectivos desembolsos e juros moratórios de 1% ao mês (artigo 406 CC c.c. 161, parágrafo primeiro do CTN), a contar da data desta sentença (artigo 407 do CC; Apelação Cível nº 721.044-5/6-00- Rel. Des. Francisco Vicente Rossi; STJ, Resp. 327.708/SP; Rel. p. ac. Min. Nancy Andrighi, DJU 24/2/03, p. 222), bem como honorários advocatícios ? já consideradas ação e reconvenção ? que fixo em R$ 4.000,00 (quatro mil reais), de acordo com o disposto no artigo 20, §4º do CPC, com correção monetária pelos índices da tabela prática para cálculo de atualização de débitos judiciais do e. TJSP, a contar da data desta sentença (RTJ 126/431; STF-RT 630/240; STJ-RT 653/217) e juros moratórios de 1% ao mês (artigo 406 CC c.c. 161, parágrafo primeiro do CTN), também contados da data desta sentença (artigo 407 do CC; Apelação Cível nº 721.044-5/6-00- Rel. Des. Francisco Vicente Rossi; STJ, Resp. 327.708/SP; Rel. p. ac. Min. Nancy Andrighi, DJU 24/2/03, p. 222). 

Fixo os honorários do ilustre advogado da autora-reconvinda, nos termos da tabela do convênio, no seu limite máximo, expedindo-se, oportunamente, a respectiva certidão. 

P.R.I.C. Campinas, 19 de novembro de 2013. 

RICARDO HOFFMANN Juiz de Direito 

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA 

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