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quinta-feira, 10 de abril de 2014

TJ RJ - VITÓRIA IMPORTANTÍSSIMA ! DIREITO CONSTITUCIONAL - CIVIL - URBANISTICO - RELATOR RECONSIDERA DECISÃO QUE OBRIGAVA MORADOR NÃO ASSOCIADO A PAGAR FALSO CONDOMINIO

VITÓRIA IMPORTANTÍSSIMA!
PARABÉNS DES. JUAREZ FERNANDES FOLHES
AGRAVO INOMINADO QUE MERECE PROSPERAR. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO.
FALSO CONDOMÍNIO ENSEADA DO MAR DO NORTE 
NÃO PODE COBRAR DE MORADOR NÃO ASSOCIADO
Falso "condominio" Enseada do mar do norte" cerceia direito de ir e vir em ruas publicas
que dão acesso à praia do Mar do Norte - Rio das Ostras - RJ 

AGRAVO INOMINADO PROVIDO EM FACE DA DECISÃO MONOCRÁTICA PROFERIDA 
NA APELAÇÃO Nº 0292491-59.2008.8.19.0001 
AGRAVANTE: FREDERICO PERISSE ARANTES 
AGRAVADO: CONDOMÍNIO ENSEADA MAR DO NORTE 
RELATOR: DESEMBARGADOR JUAREZ FERNANDES FOLHES 
( leia abaixo das fotos o brilhante voto e integra do acordão   ) 

Praia de Mar do Norte Rio das Ostras - RJ  Altura do km 154 a 159 da Rod. Amaral Peixoto - 12 km do Centro -extensão em torno de 7000 m, destaca - se  no atrativo a presença de formações rochosas que, ao penetrarem nas águas do mar, criam pequenas enseadas. (...)  Possuem águas mornas e transparentes, com areias amareladas, característica das areias monazíticas das praias da região saiba mais aqui ...

 Por estar cerca de 15 Km distante do centro de Rio das Ostras, a Praia do Mar do Norte é uma das menos freqüentada do município, mantendo o aspecto de praia selvagem. Suas águas claras e presença de farta vegetação nativa  junto as rochas atraem os apaixonados pelo mergulho e pesca submarina, sem esquecer da grande quantidade de peixes, que faz de Mar do Norte uma das melhores opções para a pesca de arremesso da região.
Praia do Mar do Norte - Rio das Ostras -  Região dos Lagos - Litoral Rio de Janeiro 
E não faltam méritos para atrair os turistas destacando-se as várias enseadas emolduradas por formações rochosas que permitem um banho de mar agradável, 
algumas delas praticamente inexploradas.
As fazendas Margaritha e Itapebussus ocupam praticamente metade da extensão da orla, contando inclusive com segurança particular. 
A praia de  melhor acesso situa-se dentro ( sic ) de um grande ( falso ) condomínio com belas mansões que permite ( exceto sábados, domingos e feriados ) o acesso a praia através de suas ruas arborizadas e bem cuidadas. 
Placa do falso "condomínio enseada no mar do norte" 
 "PROIBIDO ACESSO de ONIBUS de TURISTAS 
AOS SÁBADOS, DOMINGOS E FERIADOS ( SIC ) 
segundo o IBAMA, é terminantemente proibida a presença de veículos na areia, churrascos ou qualquer atividade que coloque em risco o equilíbrio desse magnífico ecossistema. fonte : Prefeitura de Rio das Ostras 
"O QUE SE VÊ, CADA VEZ MAIS, É A PRIVATIZAÇÃO DAQUELES ESPAÇOS PÚBLICOS
QUE É ILEGAL, JÁ QUE SE TRATA DE ÁREA PÚBLICA DE USO COMUM DE TODOS, 
CONSTITUCIONALMENTE INALIENÁVEL."
Des. 
JUAREZ FERNANDES FOLHES


PARABÉNS 
DES. JUAREZ FERNANDES FOLHES
Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro 
14ª Câmara Cível 
ORIGEM: 19ª VARA CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL 
AGRAVO INOMINADO EM FACE DA DECISÃO MONOCRÁTICA PROFERIDA 
NA APELAÇÃO Nº 0292491-59.2008.8.19.0001 
AGRAVANTE: FREDERICO PERISSE ARANTES 
AGRAVADO: CONDOMÍNIO ENSEADA MAR DO NORTE 
RELATOR: DESEMBARGADOR JUAREZ FERNANDES FOLHES 


1.AGRAVO INOMINADO CONTRA DECISÃO MONOCRÁTICA DO RELATOR QUE NEGOU PROVIMENTO À APELAÇÃO
AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS "CONDOMINIAIS”. RITO SUMÁRIO. 
LOTEAMENTO CONVENCIONAL QUE SE TRANSFORMOU EM LOTEAMENTO FECHADO. COTAS  DE RATEIO INSTITUÍDAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. QUANDO O MORADOR DA LOCALIDADE VOLUNTARIAMENTE NÃO SE ASSOCIA, DEIXANDO DE ADERIR AO RATEIO DAS DESPESAS DOS SERVIÇOS, RECUSANDO-SE A PAGAR A IMPROPRIAMENTE CHAMADA “CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL”, NÃO HÁ COMO SUSTENTAR A SUA OBRIGATORIEDADE. 
APENAS O CONDOMÍNIO ORGANIZADO NA FORMA DA LEI 4591/64 AUTORIZA A COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS NOS MOLDES NELA PREVISTOS. PREVALÊNCIA DO DIREITO CONSTITUCIONAL À LIVRE ASSOCIAÇÃO (ART. 5º, XX, CF) SOBRE O PRINCÍPIO INFRACONSTITUCIONAL DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 

2.O AUTOR, PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PRIVADO, INTITULANDO-SE “CONDOMÍNIO 
ENSEADA MAR DO NORTE”, EM RIO DAS OSTRAS,. POSTULOU A CONDENAÇÃO DO RÉU, PROPRIETÁRIO DO LOTE 22, DA QUADRA C, AO PAGAMENTO DE R$ 30.616,82, REFERENTE A COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS, E NÃO PAGAS, A PARTIR DO MÊS DE JULHO DE 2004 ATÉ AGOSTO DE 2008, CORRIGIDAS MONETARIAMENTE, ACRESCIDAS DE JUROS E MULTA, ALÉM DAS COTAS VINCENDAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NO PERCENTUAL DE 20% NO TOTAL DE R$30.616,82. 

3.EM CONTESTAÇÃO, O RÉU, PROPRIETÁRIO DE LOTE DE TERRENO, AFIRMA QUE ADQUIRIU SEU TERRENO EM LOTEAMENTO E NÃO EM CONDOMÍNIO. REFUTA A NATUREZA DAS CONTRIBUIÇÕES QUE LHE ESTÃO SENDO EXIGIDAS, AFIRMANDO QUE A CERTIDÃO DO OFÍCIO DE IMÓVEIS ANEXADA COM A INICIAL DEIXA CLARO QUE OS SETE PROPRIETÁRIOS DA ÁREA ESTAVAM APROVANDO NÃO UMA ATA DE INSTALAÇÃO DE CONDOMINIO MAS SIM UM PROJETO DE LOTEAMENTO COM 270 LOTES E PROVIDENCIANDO O ARQUIVAMENTO DO MEMORIAL COMO EXIGE O DEC. LEI 58/37, CONCLUINDO QUE O RATEIO ALI PREVISTO NÃO TÊM NATUREZA DE COTAS CONDOMÍNIAIS. ACRESCENTA, EM REFORÇO A ESSA TESE, QUE O 
DOCUMENTO DE FLS. 08 ( “COMPROVANTE DE INSCRIÇÃO E DE SITUAÇÃO CADASTRAL”) TRAZ, NO CAMPO “NOME EMPRESARIAL”, A DESIGNAÇÃO “CONDOMÍNIO ENSEADA MAR DO NORTE” E , NO CAMPO “CÓDIGO E NATUREZA JURÍDICA”, A DESIGNAÇÃO “302-6 – ASSOCIAÇÃO”, PELO QUE O RATEIO DIZ RESPEITO ÀS DESPESAS INSTITUÍDAS PELA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DIZ QUE A COBRANÇA DE TAIS COTAS ESTARIA PRESCRITA, POIS FUNDAMENTADA EM RESSARCIMENTO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA, CUJO PRAZO É DE 3 
ANOS (ART. 206, §3º, iv, CC/2003). ACRESCENTA QUE ANTERIORMENTE `A PRESENTE AÇÃO ELE AJUIZOU CONTRA A ORA AUTORA, NA MESMA COMARCA DE RIO DAS OSTRAS, AÇÃO DECLARATÓRIA DE NEGATIVA DE DÉBITO, ESTANDO AQUELE JUIZ PREVENTO PARA ESTA DEMANDA. 


4.SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO PARA CONDENAR O RÉU AO PAGAMENTO, EM 
FAVOR DO CONDOMÍNIO AUTOR, DO PRINCIPAL, MAIS JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA, 
INCLUÍDAS AS PRESTAÇÕES VENCIDAS E VINCENDAS. O JUIZ ENTENDEU QUE O AUTOR É UM CONDOMÍNIO E NÃO UMA ASSOCIAÇÃO, RESSALTANDO “...que o Autor não se trata de associação, eis que Condomínio devidamente instituído através de escritura pública registrada no Registro de Imóveis. Assevere-se que o fato de haver loteamento não impede a constituição de condomínio, ainda que de fato.” 

5.APELAÇÃO DO RÉU. DECISÃO MONOCRÁTICA DESTE RELATOR NEGANDO SEGUIMENTO À APELAÇÃO, ENTENDENDO, IGUALMENTE, TRATAR-SE DE “...CONDOMÍNIO LEGALMENTE  CONSTITUÍDO...”. 

6.AGRAVO INOMINADO DO RÉU PRETENDENDO A RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO 
MONOCRÁTICA COM A REFORMA DA DECISÃO DO JUÍZO A QUO. INSISTE NA TESE DE QUE O AUTOR NÃO PASSA DE UMA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES COBRANDO COTAS DE RATEIO. 

AGRAVO INOMINADO QUE MERECE PROSPERAR. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO. MELHOR REEXAMINANDO A PROVA PRODUZIDA À LUZ DA DOUTRINA E JURISPRUDÊNCIA SOBRE LOTEAMENTOS FECHADOS, CONSTATA-SE QUE, NO CASO EM TELA, ESTAMOS DIANTE DE UMA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES CONSTITUÍDA SOBRE UM LOTEAMENTO FECHADO (REGIDO PELA LEI 6766/79), E NÃO DE UM CONDOMÍNIO EDILÍCIO, RAZÃO PELA QUAL NÃO SE APLICA O ARTIGO 8º DA LEI 4591/64. FRISE-SE QUE O CONDOMÍNIO EDILÍCIO SE CONSTITUI, NOS TERMOS DO ART. 1331 E 1332 DO CC/2003, COM A CONVENÇÃO, REGISTRADA NO OFÍCIO DE IMÓVEIS, DISCRIMINANDO E INDIVIDUALIZANDO UNIDADES DE PROPRIEDADES EXCLUSIVAS, ESTREMADAS UMA DAS OUTRAS, E PARTES COMUNS, BEM COMO DETERMINANDO A FRAÇÃO IDEAL ATRIBUÍDA A CADA UNIDADE, RELATIVAMENTE AO TERRENO E PARTES COMUNS, ALÉM DE ESPECIFICAR O FIM A QUE AS UNIDADES SE DESTINAM. DIFERENTEMENTE, NO LOTEAMENTO EXISTEM UNIDADES DE PROPRIEDADE PARTICULAR E ÁREAS PERTENCENTES AO PODER PÚBLICO. NO CASO EM TELA A CONVENÇÃO CRIOU UMA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES PARA DISCIPLINAR O RATEIO DAS DESPESAS COM SEGURANÇA E LIMPEZA DAS ÁREAS PERTENCENTES À PREFEITURA E DE USO COMUM (RUAS, PRAÇAS, ETC, REPITO, PERTENCENTES AO MUNICÍPIO) DESPESAS ESSAS QUE, EM PRINCÍPIO, POR SE TRATAR DE ÁREA PÚBLICA, CABERIAM AO PODER PÚBLICO, SABIDAMENTE OMISSO NESSES SERVIÇOS.


EM SE TRATANDO DE LOTEAMENTO, A APROVAÇÃO DO SEU PROJETO FAZ COM QUE OS ESPAÇOS INSTITUCIONAIS, RUAS E PRAÇAS, SEJAM TRANSMITIDOS AO MUNICÍPIO, FICANDO AFETADOS À FINALIDADE PÚBLICA, CABENDO AO MUNICÍPIO, COMO TITULAR DAQUELES ESPAÇOS, ASSEGURAR OS SERVIÇOS DE SEGURANÇA, ILUMINAÇÃO, LIMPEZA, ENTRE OUTROS.

TODAVIA, DIANTE DA CONHECIDA OMISSÃO DO PODER PÚBLICO NA PRESTAÇÃO DESSES SERVIÇOS, O QUE SE VÊ, CADA VEZ MAIS, É A PRIVATIZAÇÃO DAQUELES ESPAÇOS PÚBLICOS, O QUE É ILEGAL, JÁ QUE SE TRATA DE ÁREA PÚBLICA DE USO COMUM DE TODOS, CONSTITUCIONALMENTE INALIENÁVEL.

É O QUE OCORREU TAMBÉM NO CASO EM TELA, EM QUE UM LOTEAMENTO CONVENCIONAL SE TRANSFORMOU EM LOTEAMENTO FECHADO, COM 



UMA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES INSTITUINDO COTAS DE RATEIO PARA FAZER FACE ÀS 
DESPESAS COM ÁREA PERTENCES À PREFEITURA (RUAS, PRAÇAS E DEMAIS LOGRADOUROS 
PÚBLICOS EXISTENTES NO LOTEAMENTO). 


ESSAS COTAS DE RATEIO NÃO TÊM NATUREZA DE COTAS CONDOMINIAIS. INSTITUÍDAS POR ASSOCIAÇÕES DE MORADORES (O DOCUMENTO DE 

FLS. 08 NÃO DEIXA DÚVIDA A RESPEITO, APONTANDO NO
CAMPO “CÓDIGO E DESCRIÇÃO DA

NATUREZA JURÍDICA: 302-6 – ASSOCIAÇÃO”), 


SÓ PODEM SER EXIGIDAS DOS QUE COM ELA 
ANUIRAM. 



NÃO HÁ PROVA NOS AUTOS DE QUE O AUTOR TENHA ADERIDO À ASSOCIAÇÃO 
AUTORA. LOGO, NÃO PODE SER COMPELIDO AO PAGAMENTO. PRECEDENTES 

JURISPRUDENCIAIS DO STJ EM FAVOR DA DEFESA DO RÉU. 




PROVIMENTO DO AGRAVO INOMINADO PARA, REFORMANDO A SENTENÇA, JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO AUTORAL, INVERTENDO-SE O ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA.. 

Visto, relatado e discutido o Agravo Inominado nos autos da Apelação nº 0292491-59.2008.8.19.0001, entre as partes acima assinaladas, ACORDAM os Desembargadores da Décima Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade de votos, em DAR provimento ao recurso, nos termos do voto do Desembargador Relator, como segue: 

VOTO 
Agravo inominado interposto contra a decisão monocrática deste Relator de fls. 
689/692, que negou seguimento à apelação interposta contra sentença proferida nos autos da 
ação de Cobrança de Cotas Condominiais ajuizada por CONDOMÍNIO ENSEADA MAR DO 
NORTE em face do ora agravante, em que objetiva o autor a condenação do réu ao pagamento 
de R$ 30.616,82 (trinta mil seiscentos e dezesseis reais e oitenta e dois centavos), acrescidos 
das demais parcelas que vierem a vencer no curso da ação, relativos a obrigações 
condominiais. 
A sentença do juízo a quo julgou procedente o pedido para o fim de condenar o réu ao 
pagamento do condomínio, proferindo decisão no seguinte teor: 
“Por tais fundamentos, JULGO PROCEDENTE o pedido proposto por Condomínio 
Enseada Mar do Norte em face de Frederico Perissé Arantes, para condenar a Ré ao 
pagamento, em favor do Autor, do principal (cotas condominiais descritas na petição 
inicial) incluídas as prestações vencidas e vincendas, tudo acrescido de juros 
moratórios de 1% ao mês, correção monetária a partir do vencimento, e multa legal de 
2%.” “Condeno, ainda, a parte Ré ao pagamento das custas processuais e dos 
honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação.” 
Já a decisão monocrática deste Relator, apreciando apelação interposta pelo réu, negou 
seguimento ao recurso, com a seguinte EMENTA:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. RITO SUMÁRIO. O CONDOMÍNIO AUTOR PRETENDEU A CONDENAÇÃO DO RÉU AO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS A PARTIR DO MÊS DE JULHO DE 2004 ATÉ AGOSTO DE 2008, CORRIGIDAS MONETARIAMENTE, ACRESCIDAS DE JUROS E MULTA, ALÉM DAS COTAS VINCENDAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NO PERCENTUAL DE 20% NO TOTAL DE R$30.616,82. RÉU PROPRIETÁRIO DE LOTE DE TERRENO NO CONDOMÍNIO “ENSEADA MAR DO NORTE”, QUE SE ENCONTRA INADIMPLENTE COM O PAGAMENTO DAS COTAS DE CONDOMÍNIO SUPRACITADAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO PARA CONDENAR O RÉU AO PAGAMENTO, EM FAVOR DO CONDOMÍNIO AUTOR, DO PRINCIPAL, MAIS JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA, INCLUÍDAS AS 
PRESTAÇÕES VENCIDAS E VINCENDAS. APELAÇÃO DO AUTOR. ALEGA QUE SOMENTE NO ANO DE 2008 RECEBEU UMA CARTA INFORMANDO SOBRE A INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO; QUE O MESMO NÃO POSSUI INFRAESTRUTURA; QUE A INCORPORADORA NÃO AVISOU SOBRE A OBRIGAÇÃO DOS PAGAMENTOS POR OCASIÃO DA LAVRATURA DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DO LOTE E QUE AJUIZOU AÇÃO DECLARATÓRIA DE NEGATIVA DE DÉBITO NA COMARCA 
DE RIO DAS OSTRAS CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO, VISANDO DISCUTIR A COBRANÇA. SENTENÇA QUE SE MANTÉM. A PARTIR DA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL QUE SURGE PARA O ADQUIRENTE A OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. DÉBITO RELATIVO ÀS DESPESAS DO CONDOMÍNIO QUE CONSTITUI OBRIGAÇÃO PROPTER REM, A SER CUMPRIDA, NOS TERMOS DO ARTIGO 1336 DO CÓDIGO CIVIL, DIRETAMENTE PELO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. CONDOMÍNIO LEGALMENTE CONSTITUÍDO CUJA CONVENÇÃO FOI CLARA QUANTO AO TERMO INICIAL PARA PAGAMENTO DAS 
COTAS. CONVOCAÇÃO PARA A ASSEMBLEIA QUE RESTOU COMPROVADA, NÃO HAVENDO QUE SE FALAR EM ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. RECURSO A QUE SE NEGA SEGUIMENTO, COM BASE NO CAPUT DO ARTIGO 557 DO CPC.” 

Irresignado, o réu interpôs este Agravo Inominado. Alega, em resumo: que os 
documentos acostados pelo agravado na inicial revelam que não se trata de convenção 
instituindo um condomínio; que, na verdade, a certidão de fls. 10 a 14 traz que os sete 
primitivos coproprietários do terreno instituíram um “condomínio deitado” ou “loteamento 
fechado”; que inicialmente a área era uma propriedade indivisível; que posteriormente 
instituíram um loteamento urbano, regido pela Lei 6.766/79, que autoriza a divisão do solo; 
que no loteamento abre-se um novo sistema viário, com tais áreas passando a integrar o 
patrimônio público, a quem cabe zelar pela conservação, através dos serviços públicos de 
limpeza, segurança, etc; que as ruas criadas no loteamento se encontram discriminadas no 
site dos Correios como pertencentes ao bairro “Mar do Norte”; que no loteamento não se fala 
em fração ideal de terreno de uso comum em que pudéssemos entender a coexistência de 
um condomínio; que não é o registro geral de imóveis que dá ao apelante a condição de 
condômino, mas sim a ciência, por ocasião da lavratura da escritura, da existência da 
Associação de Moradores. 
Requer, por fim, “... que reconsidere a decisão que negou seguimento ao recurso e 
considerando o efeito devolutivo da apelação e a jurisprudência dominante do Superior 
Tribunal de Justiça, dê provimento ao Recurso nos termos do art. 557 § 1º A do CPC, ou caso 
assim que receba o presente Agravo Inominado para que seja julgado pelo Colegiado...”. (fls. 
702). 
É o relatório. Em mesa. 

É relevante notar que, segundo a previsão do caput do art. 557 do Código de Processo 
Civil e do verbete nº 253 da Súmula do STJ, cabe ao relator negar seguimento ou dar 
provimento a recurso voluntário ou de ofício, quando em confronto com reiterados 
julgamentos, consolidados em súmula ou jurisprudência dominante dos tribunais, de acordo 
com a almejada celeridade da prestação jurisdicional, a economia processual e a efetividade 
do processo, sem que isto implique cerceamento a direito da parte sucumbente. 
Por derradeiro, comentando o art. 557, caput, do Código de Processo Civil, que se aplica 
a todos os Tribunais e ao julgamento de qualquer recurso, afirmou o Ministro ATHOS 
GUSMÃO CARNEIRO que a ampliação dos poderes do relator, decorre da evidente: 

“... necessidade de limitar o número de recursos a serem julgados em 
sessão, tendo-se em vista o desmedido aumento do número de 
processos (fenômeno, aliás, de âmbito mundial), sem o correspondente 
aumento no quantitativo de magistrados.” (Poderes do Relator e 
Agravo Interno. Artigos 557, 544 e 545 do CPC – Revista da AJURIS 
79/19). 

Todavia, melhor examinando os fatos e argumentos à luz da prova produzida, forçoso 
concluir que assiste razão ao réu da ação, ora Agravante, pois, efetivamente, não se está 
diante de cobrança de cotas condominiais por parte de um condomínio edilício, como adiante 
se verá. 
No caso em tela cumpre examinar se a parte autora tem natureza de uma Associação de 
Moradores, criada em loteamento fechado, para cobrança de cotas de rateio das despesas do 
loteamento, como defende o réu desde sua contestação, ou se tem natureza de um 
Condomínio, consequentemente configurando as despesas de rateio cotas condominiais. A 
prova indica tratar-se de uma ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. 

Examinando a certidão do 2º Ofício de Justiça de Justiça de Casimiro de Abreu, que 
acompanha a petição inicial às fls. 10/14, verifica-se que os 7 primitivos coproprietários da 
área instituíram não um “condomínio deitado”, regulado no art. 8º da Lei 4591/64, mas sim 
um “loteamento fechado”. 

Com efeito, naquela área foi instituído um loteamento (que posteriormente veio a ser 
fechado), regido pela Lei 6766/79, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano, cujo 
artigo 2º se transcreve: 

Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou 
desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e 
municipais pertinentes. 
§ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com 
abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou 
ampliação das vias existentes. 
§ 2º- considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com 
aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e 
logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. 
§ 3o (VETADO) (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
§ 4o Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos 
índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. 
(Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
§ 5o Consideram-se infra-estrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento das águas 
pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de 
energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não. (Incluído pela 
Lei nº 9.785, de 1999) 
§ 5o A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de 
escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de 
água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. (Redação dada pela Lei nº 
11.445, de 2007). 

A fim de esclarecer a distinção entre cotas instituídas por condomínio para despesas das áreas comuns e cotas de rateio instituída por associação de moradores para despesas de 
áreas publicas em condomínio fechado, trago inúmeras observações muito bem expostas por Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho, em sua obra “Loteamento Fechado ou Condomínio de Fato”, Editora Juruá, verbis: 

Página 11 – “.....Um dos aspectos degradantes das cidades, intimamente ligado à privatização dos espaços públicos, merecedor de um estudo mais aprofundado é o fenômeno denominado de “loteamentos fechados” ou “condomínios de fato, cuja configuração será delineada no capítulo 2.”

Por ora, apenas apresenta-se a noção genérica de que se trata do fechamento de vias públicas, para isolar um determinado núcleo de casas, impedindo que a população possa circular nesses espaços, sob o argumento de que isto é fundamental para garantir a segurança dos seus moradores.” 

Página 12 – “...Não há tratamento legislativo autorizando o fechamento de loteamentos, embora existam diversos projetos em andamento no Congresso Nacional visando a sua regulamentação.” 

Página 14/15 – “ O Direito urbanístico, ramo autônomo do direito, consoante o disposto no artigo 24, I, da Constituição Federal de 1988, pretende regulamentar a produção do ambiente construído, mais especificamente as cidades que se formam ao longo da 
história.”

“Tal atividade desenvolve-se em três grandes frentes, a saber: 1) o parcelamento; b) a ocupação e c) o uso do solo.” 
“O fechamento de loteamentos diz respeito, primordialmente, ao parcelamento do solo, estando diretamente ligado ao próprio nascimento e a expansão das cidades, o que denota a sua relevância.” 
Página 23 – “Ainda sobre o loteamento, é importante ressaltar que a aprovação do seu projeto faz com que os espaços institucionais, ruas e praças, assim com as áreas destinadas a edifícios públicos sejam transmitidos ao Município, ficando afetados à finalidade pública.” 
Anote-se que essa transferência ocorre automaticamente, ex-lege, com a simples aprovação do projeto, na forma do art. 22 da Lei 6.679/79, consoante lição de Roberto Barroso: 
“aprovado o loteamento pela municipalidade, os espaços livres, as vias, as praças, assim como outras áreas destinadas a equipamentos urbanos, tornam-se inalienáveis; e com o registro do loteamento, transmitem-se, automaticamente, ao domínio público do Município, com a afetação ao interesse público especificado no plano de loteamento. Tal transferência dos bens ao domínio público e sua afetação aos fins públicos indicados no plano do loteamento independem de qualquer ato jurídico de natureza civil ou administrativa (escritura ou termo de doação) ou ato declaratório de afetação.” (grifei)
Página 42 – “ Por fim, traz-se à colação a crítica de Diógenes Gasparini a este respeito: “Concluindo, o nosso ordenamento jurídico não acolhe os loteamentos qualificados como “fechados”, “especiais”, “em condomínio” nos termos da definição inicialmente posta. Destarte, qualquer pedido neste sentido deve ser indeferido e exigido que a urbanização se faça nos moldes da legislação existente sobre o parcelamento do solo urbano e de expansão urbana.” 
Página 92 – “Todavia, quando o morador da localidade não adere ao rateio, recusando-se a pagar a chamada “contribuição condominial”, não há como sustentar, em princípio, a sua obrigatoriedade.” 
Página 92/93 – “Absolutamente ilegítimo é compelir alguém que não optou pelo modo de vida condominial, que adquiriu e construiu em um loteamento ou numa via pública observando as normas vigentes no país, de uma hora para outra a se ver na condição de 
“condômino”, arcando com os ônus daí advindos.” 
“Em primeiro lugar, a Constituição Federal vigente, no inc. II, do art. 5º, assevera que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude da Lei.” 
(...) “Por sua vez, o inc. XX, do art. 5º, da Constituição Federal garante o direito de livre associação.”(...) 
Página 94 – “Evidentemente que uma associação não pode criar obrigações para aqueles que não desejam aderir ao seu estatuto e regulamentos, nem mesmo em nome de suposto enriquecimento sem causa, sob pena de fazer tábula rasa dos incs. II e XX, 
do art. 5º, da Constituição Federal de 1988.” 

À luz de tais considerações, a fim de justificar o acolhimento, agora, das razões do proprietário do lote, ora agravante, e dar provimento ao presente agravo inominado em juízo de retratação, este Relator ressalta os seguintes pontos destes autos: 

a) segundo fls. 10 v e fls. 324, certidão do Cartório do 2º Ofício de Justiça de Casimiro de Abreu, consta no item “2.1- O loteamento é constituído de 12 quadras designada de “A” a “”M”, com 270 lotes, com 186,550 m2 e mais 91.269 m2, constituídas pelas áreas livres onde se incluem áreas verdes e arruamento, ...” 

b) Portanto, há nos autos provas de que se trata de um loteamento convencional, que veio a se transformar em loteamento fechado, ou “condomínio de fato”. 

c) O documento de fls. 08, emitido pelo CADASTRO NACIONAL DA PESSOA JURÍDICA, não 
deixa dúvida sobre a natureza jurídica da parte autora, pois fala no tópico “descriminação da 
natureza jurídica”: “ASSOCIAÇÃO”. 

d) O condomínio edilício se forma, nos termos do art. 1331 e 1332 do CC/2003, com a 
convenção, registrada no Ofício de Imóveis, discriminando e individualizando unidades de 
propriedades exclusivas, estremadas uma das outras e partes comuns, bem como 
determinando a fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes 
comuns, além de especificar o fim a que as unidades se destinam. Ora, a certidão do 2º Oficio 
de Casimiro de Abre, constante de fls. 10 a 14, deixa claro que a convenção, em que pese 
registrada no RGI, não atende àquelas exigências legais para que se possa considerar como 
regido pelas regras do condomínio edilício. 

e) No caso, a convenção que se vê nestes autos criou uma associação e não um 
condomínio, pois não há estipulação de fração ideal de propriedade sobre a área comum, 
como exige o art. 1332 do Código Civil. 

f) Igualmente, não há nos autos prova de ter havido concessão de direito real de uso 
exclusivo, pois não temos nenhuma autorização da Prefeitura nesse sentido. E mesmo se tal 
autorização tivéssemos, seria de duvidosa constitucionalidade, pois os bens públicos, como 
ruas e praças de um loteamento pertencem à Prefeitura e são de uso comum de todos. 

e) Por fim, não há prova nos autos de que o Réu tenha aderido à Associação de 
Moradores autora, o que por si só inviabiliza a cobrança. 

Neste sentido, isto é, em abono à tese do réu, veja-se os seguintes julgados do STJ: 

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE. AGRAVO REGIMENTAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COTAS CONDOMINIAIS OU QUALQUER OUTRA CONTRIBUIÇÃO. COBRANÇA COMPULSÓRIA. INVIABILIDADE. 
1. Admitem-se como agravo regimental embargos de declaração opostos a decisão monocrática 
proferida pelo relator do feito no Tribunal. Princípios da economia processual e da fungibilidade. 
2. Inviável a cobrança compulsória de taxas condominiais de manutenção ou de qualquer outra 
espécie a proprietários de imóveis que não sejam associados nem tenham aderido ao ato que 
fixou o encargo. 
3. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental, ao qual se dá provimento. 
(EDcl no AREsp 85.936/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2013, DJe 19/08/2013) 

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COTAS CONDOMINIAIS OU QUALQUER OUTRA CONTRIBUIÇÃO. COBRANÇA COMPULSÓRIA. INVIABILIDADE. 
1. É inviável impor a cobrança de taxas condominiais de manutenção ou de qualquer outra 
espécie a proprietários de imóveis que não sejam associados e não tenham aderido ao ato que 
fixou o encargo. 
2. Agravo regimental desprovido.
(AgRg no Ag 1344898/RJ, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2013, DJe 19/08/2013). 

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - LOTEAMENTO FECHADO - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - COTAS CONDOMINIAIS - ADESÃO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO AUTORAL - AGRAVO IMPROVIDO. 
(AgRg no REsp 1220372/SP, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 
26/04/2011, DJe 12/05/2011) 

Civil. Agravo no agravo de instrumento. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Não associado. 
Impossibilidade. 
- As taxas de manutenção instituídas por associação de moradores não podem ser impostas a 
proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que fixou o encargo. 
Agravo no agravo de instrumento não provido. 
(AgRg no Ag 1179073/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 
15/12/2009, DJe 02/02/2010). 

Assim, exerço o juízo de retratação da decisão monocrática de fls. 689/692 nesta oportunidade. 

Por essas razões, voto no sentido de conhecer e DAR provimento ao agravo inominado, reformando a sentença a quo para julgar improcedente o pedido autoral, invertendo-se os 
ônus da sucumbência. 
Rio de Janeiro, 26 de março de 2014. 
DESEMBARGADOR JUAREZ FERNANDES FOLHES 

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