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terça-feira, 23 de agosto de 2011

MAIS UMA VITORIA DO ESTADO DE DIREITO NA BAHIA : FALSO condominio "edilicio" no Loteamento Canto do Mar- NÃO PODE COBRAR

RECEBEMOS MAIS UMA EXCELENTE NOTICIA VINDA DA BAHIA
PARABENIZAMOS AOS COMPANHEIROS QUEM PERSEVERARAM NA DEFESA DE SEUS DIREITOS CONSTITUCIONAIS, E AO MM. JUIZ DR. EDUARDO FREITAS PARANHOS FILHO
Companheiros(as)

Repassem a todos os seus amigos e vizinhos que morram em loteamentos e estão sendo forçados a pagar taxa de condomínio. A justiça da Bahia está julgando improcedente os pedidos de processo por parte dos falsos condomínios. O falso condomínio Paraíso, para quem não sabe fica em Guarajuba.
Até mais,
Roberval
4º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CAUSAS COMUNS - BONFIMAV DENDEZEIROS DO BONFIM Nº 187 1º ANDAR - BONFIM

CEP:40415006-SALVADOR-BAHIA

TELEFONE: (071)33121283

Processo Número: 0139133-64.2008.805.0001 Turno:MANHÃ

Autor(a,es,as): CONDOMÍNIO PARAÍSO

Réu(s): OTTO DE SOUZA TEIXEIRA
SENTENÇA

Vistos etc.

Adoto como relatório os atos praticados neste in folio, como faculta o artigo 38 da Lei n.º 9.099/95.

DECIDO.

Trata o presente processo, de ação movida por suposto condomínio edilício com vistas à cobrança de taxas condominiais ordinárias, a princípio inadimplidas pelo Réu, na condição de titular da unidade denominada Lote 11, Quadra 09B.

Das Preliminares suscitadas pelo Réu.

Ab initio, diante da argüição de carência de ação (art. 267, IV do CPC), em sede de preliminar, matéria declinada às fls. 67 a 69, levantada pelo Demandado em sua contestação, verifica-se de plano que não se sustenta tal alegação, pois vislumbram-se presentes as três condições da ação previstas no dispositivo legal em comento (possibilidade jurídica do pedido, legitimidade das partes e interesse processual).

Começando pela possibilidade jurídica do pedido, filio-me aos ensinamentos doutrinários de José Frederico Marques[1] ao afirmar que “há possibilidade jurídica do pedido quando a pretensão do autor se refere admissível pelo direito objetivo. (...) Num país que não consagra o divórcio a vínculo, é inadmissível um pedido dessa natureza, pelo que seria carecedor da ação aquele que ingressasse em juízo pretendendo uma sentença de divórcio. O mesmo se diga do indivíduo que, por exemplo, propusesse ação para cobrar dívida de jogo.”.

Com efeito, a ação movida para cobrança de taxas condominiais supostamente inadimplidas por quem de direito, a exemplo da presente, não veicula pretensão inadmita pelo direito objetivo. Não há veto legal para se formular tal pretensão, razão pela qual o pedido formulado nesta demanda é juridicamente possível.

Por fim, não carecem as partes de interesse processual, como alega o réu tendo em vista que o conceito de tal condição da ação, no meu entender é totalmente desvinculado do interesse substancial, este entendido como mérito, tendo em vista que, como neste caso, são inúmeras as demandas que evidenciam a presença cristalina do interesse processual e que, após ultrapassada a fase probatória, vem a merecer decisão de improcedência porque no mérito o interesse substancial não assiste ao autor.

O próprio réu parece considerar, ao menos de forma reflexa, de que sua preliminar não pode prevalecer, pois ad argumentandum tantum suscita a possibilidade de que a análise, neste caso concreto, das “condições da ação” envolve o mérito (interesse substancial) da demanda.

Melhor sorte não lobrigo no tocante à preliminar de ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo suscitada pelo réu às fls. 69 a 72, tendo em vista que, numa primeira análise, os documentos acostados pelo autor tem o condão de dar respaldo ao seu interesse processual, ficando o interesse substancial, conforme já aduzimos, reservado para ser apreciado no oportuno e agudo exame do mérito.

Portanto, tendo em vista que, em verdade, o réu confere ao interesse substancial envolvido, a imprópria nomenclatura de interesse processual, que o pedido veiculado é juridicamente possível e que os documentos juntados pelo autor dão respaldo à sua pretensão de litigar em juízo, rejeito as preliminares de carência de ação e ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo suscitadas na contestação.

Do Mérito.

Pretende o autor, suposto condomínio edilício, efetuar cobrança de taxas condominiais ordinárias a princípio inadimplidas pelo Réu, na condição de titular da unidade denominada Lote 11, Quadra 09B, juntando aos autos farta documentação (fls. 03 a 20 e 30 a 62).

Cinge-se a presente controvérsia, a saber, se o proprietário de imóvel situado em área beneficiada pelos serviços de segurança e manutenção supostamente prestados por presumido condomínio participante de associação de sua categoria, se submete à cobrança de despesas condominiais, quando não filiado à referida associação.

Neste diapasão, a controvérsia está atrelada primeiramente a se concluir se o condomínio autor está ungido de tal condição nos termos do ordenamento jurídico, ou se apresenta natureza jurídica de mera associação de moradores (condomínio atípico).

Deveras, nos expressos termos do art. 9º, §§ 1º e 2º da Lei n.º 4.591/64 (Lei de Condomínios) e do art. 1.333 do Código Civil em vigor, é através da convenção que se constitui um condomínio edilício, senão vejamos:

“Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

§ 2º Considera-se aprovada e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.” (Grifei)

“Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.” (Grifei)

O art. 1.333 acima transcrito reproduziu com alterações os §§ 1º e 2º do art. 9º da Lei de Condomínios, estabelecendo que a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita por titulares de no mínimo 2/3 (dois terços) das frações ideais e que, uma vez aprovada, isto é, tanto que reunidas as assinaturas representativas do “quorum” mínimo previsto, as suas normas passam a valer para todos os condôminos ou titulares de direitos sobre as unidades.

Sem a observância do “quorum” legal, estaremos diante de uma convenção inapta para constituir um condomínio edilício, ainda que tenha sido registrada em competente cartório de registro de imóveis.

Quis o legislador, portanto, que a instituição de um organismo tão relevante para o direito, como é o caso do condomínio edilício, para atingir o almejado estágio de sintonia na comunhão de interesses complexos e muitas vezes multifários, somente se consubstanciasse através da expressa manifestação de vontade cristalizada na formatação e aprovação da convenção por 2/3 (terços) dos interessados legalmente habilitados para tanto.

Outra não pode ser a exegese que imbui de extrema relevância tal ato, tendo em vista o fato de o legislador tornar imperioso e obrigatório os seus consectários normativos, respeitadas as formalidades e quórum exigidos legalmente para tanto, a futuros condôminos que da sua feitura não participaram.

Da análise dos documentos colacionados pelo Autor, sobretudo a convenção de fls. 10 a 20, podemos facilmente concluir que o “quorum” legal não chegou nem próximo de atingir os 2/3 (dois terços) previstos em norma cogente acima destacada.

O art. 2º de tal convenção declara que o Loteamento Canto do Mar, onde se constituiu o suposto condomínio era, inicialmente, composto de 114 (cento e quatorze) lotes. Todavia, a convenção é subscrita apenas por 7 (sete) proprietários, número sobremodo inferior ao mínimo legal exigido, que seria in casu de 76 unidades autônomas, razão pela qual é imperioso concluir que, ao contrário do que alega o Autor, não se trata este de condomínio edilício e sim mera associação de moradores (condomínio atípico).

Consectariamente, diante de tal irrefutável conclusão, existem já no Superior Tribunal de Justiça precedentes concluindo que as associações de moradores tem legitimidade para propor ação de cobrança de taxas condominiais.

No presente caso, entretanto, tendo em vista a irregular aprovação de uma convenção que não tem o condão de constituir condomínio algum, a parte autora reveste-se, repisamos, na condição de simples associação de moradores.

Diante de tal fato, as deliberaçُes de tais condomيios atípicos padecem de ausência de alcance para gerar obrigações sobre aqueles que não tomaram parte de sua criação, como é caso do Réu. Melhor dizendo, as obrigações assumidas pelos que espontaneamente se associaram para ratear as despesas comuns nمão alcançam terceiros que a elas não aderiram.

Não jaz nos autos nenhuma prova de que o réu tomou parte nas deliberações que serviram de geratriz para o condomínio atípico autor, pelo que, no mérito razão lhe assiste.

Adentrando ainda mais no tema, a convenção que instituiu o condomínio atípico foi aprovada em 18 de abril de 1983 (fl. 20) e o réu somente se tornou proprietário em 03 de agosto de 1987 (fls. 85 e 86).

É justamente este o entendimento sedimentado pela 2ª Seção do STJ, consoante se infere do julgado abaixo exposto:

"EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO. IMPOSIÇÃO A QUEM NÃO É ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.- As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.

(EREsp n.º 444.931/SP, Rel. Min. Fernando Gonçalves, Rel. p/ Acórdão Min. Humberto Gomes de Barros, Segunda Seção, DJU de 01.02.2006)”

Ainda que, por amor à dialética, reductio ad absurdum nos apegássemos à apagogia de considerar a convenção juntada aos autos pelo autor como ato jurídico perfeito, concebido, gerado e formatado nos exatos e inafastáveis moldes legais que tratam da matéria, as pretensões deste esbarrariam no fato de que o art. 2º, § único de tal documento (fl. 11), prevê que as taxas somente serão exigidas do proprietário a partir do momento em que este promover a edificação da unidade residencial em seu lote.

Ora, conforme provas acostadas (fotografias de fls. 39 a 41 e fls. 95 a 99) e por se tratar de fato não contestado pelo Autor, a unidade do réu não possui edificação, razão pela qual descaberia a cobrança.

E não se diga que a Alteração da Convenção de fl. 30, que alterou o indigitado § único do art. 2º da combalida convenção, passou a gerar a obrigação pleiteada pelo Autor, pois, mesmo fosse válido o documento instituidor, este em seu art. 26º (fls. 19 e 20), prevê que qualquer alteração somente poderá ser feita mediante votação que represente 2/3 (dois terços) dos votos atribuídos às unidades autônomas.

Apesar de tal previsão, a Alteração da Convenção de fl. 30, que criaria a obrigação ao réu de pagar mensalmente 50% (cinqüenta por cento) do valor da cota, por se tratar do lote deste de terreno baldio, foi efetuada apenas pelo apontado síndico subscritor, desrespeitando flagrantemente o art. 26º da convenção, que além de tudo é inválida, e extrapolando acintosamente os poderes atribuídos ao síndico previstos nos arts. 19 a 21 (fls. 16 a 18), fato que eivaria tal ato de nulidade.

Da Litigância de Má-Fé.

Não merecem prosperar também as alegações do Réu ao atribuir má-fé ao autor sob o fundamento que este pretende deduzir pretensão contra fato incontroverso.

O próprio réu reconhece que tal pretensão poderia ser fruto de eventual equívoco ao se dar encaminhamento ao escritório de cobrança da documentação que foi acostada à peça preambular.

A falta de observância dos requisitos legais para constituição da convenção e para proceder a alteração da mesma parece-me fruto do desconhecimento dos filigranas legais que norteiam a matéria, não restando comprovado nos autos a alegada má-fé do autor, razão pela qual rejeito o pedido de condenação do mesmo por litigância de má-fé como pretende o réu.

Ante o exposto, considerando, ainda, o mais que dos autos consta – especialmente os princípios gerais de Direito aplicáveis à espécie e pelas razões jurídicas aqui analisadas juntamente com o conjunto das provas acostadas aos autos pelas partes, com arrimo no disposto nos arts. 2º, 5º e 6º, todos da Lei n.º 9.099/95, c/c art. 333 do Código de Processo Civil JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS PELO AUTOR, com fulcro no art. 269, I da Lei Adjetiva, isentando o réu ao pagamento das taxas condominiais cobradas nesta ação.

Dispensado o pagamento das custas e honorários advocatícios (art. 55, da Lei nº 9.099/95).

P.R.I.
Salvador, 22 de agosto de 2011.

Dr. Eduardo Freitas Paranhos Filho.

Juiz de Direito.
[1] MARQUES, José Frederico – Instituições de Direito Processual Civil, Vol. II, p. 23. 3ª edição, Rio de Janeiro, Forense

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